주택임대차의 경우에는 건물의 인도와 주민등록이전이 대항력의 요건이다. 그럼 상가의 경우는 어떤가? 상가건물의 경우에는 주민등록 이전이 불가능하므로 그 대신 사업자등록을 신청하면 된다.

즉 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① ‘건물의 인도’, ② 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 ‘사업자등록을 신청’하면, ③ 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이와 같은 요건을 갖춘 상가건물임차인에 대해서는 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데 이를 상가건물임차인의 입장에서는 ‘대항력’을 취득한 것이라고 한다.

통상 사업자등록을 신청하면 수리되는데 수일이 경과된다. 하지만 대항력은 실제로 수리된 날이 아니라 신청일에 소급해서 발생하게 된다. 하지만 만약 이러한 신고가 적법하지 아니하여 보완명령이 내려진 경우에는 요건을 갖추어서 재신청한 날을 신청일로 봐야 한다. 즉 상가건물임차인이 대항력을 획득하기 위한 요건의 사업자등록신청은 ‘적법한 신청’이어야 한다는 것이다.

그럼 대항력은 일단 취득하면 그 뒤에 상실해도 보호받을 수 있나? 보호받지 못한다. 배당요구 종기까지 계속 유지해야 한다. 즉 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것이다.

따라서 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다. 따라서 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다.

마지막으로 사업자가 사업자등록만 한 채 실제로 사업을 하지 않은 경우는 어떤가?  상가건물임대차보호법에 적용을 받으려면 서류상 사업자등록 상태만 유지해서는 안 되고, 실제로 사업도 영위해야 한다. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없기 때문이다.

<강민구 변호사 이력>

 [학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 수원지방검찰청 안산지청 검사
▲ 예스폼 법률서식 감수변호사
▲ 분당경찰서 경우회 자문변호사
▲ TV로펌 법대법 출연 (부동산법 자문)
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 現) 법무법인 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)