-무단점유자의 자주점유, 더 이상 인정되지 않아

점유취득시효에 있어 점유는 ‘소유의 의사’, 즉 ‘자주점유’여야 한다. 즉 과거에는 소유의 의사를 판단함에 있어 점유자의 주관적인 의사를 중요시해 무단점유자라도 소유의 의사만 있으면 취득시효가 인정돼 왔다. 하지만 이 점에 관해 대법원은 전원합의체(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625)로 판례를 변경하여 소유의 의사는 자신이 진정한 소유권자로서 믿은 것을 요구해 무단점유자의 자주점유를 인정하지 않고 있다. 그 이유는 무단점유의 경우 점유자는 통상 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖는 것이 아니라 나중에 진정한 소유자가 반환을 요구할 때까지 임시로 사용하려는 것으로 보는 것이 평균인의 도덕관념에 부합하므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨졌다고 해석한 것이다.

-시효 완성 후 제3자 부동산 인수한 경우, 점유 기산점 계산은? 

점유취득시효의 경우 점유의 기산점은 원칙적으로 실제로 점유를 시작한 때를 기준으로 삼는다. 하지만 시효기간 중 계속해서 등기명의자가 동일하고 취득자의 변동이 없는 경우에는 시효기간의 기산점을 어디에 두든지 상관없다. 문제는 시효 완성 후 제3자가 부동산을 인수한 경우다. 제3자가 시효완성 전에 부동산을 취득한 경우에는 점유자는 제3자에게도 시효완성을 주장할 수 있으나 시효완성 후에 부동산을 취득한 제3자가 있을 경우에는 그에게는 시효완성을 주장할 수 없다. 따라서 이러한 제3자가 있을 경우에는 실제로 점유를 개시한 시점을 주장해야지 제3자의 취득시점보다 시효완성시점을 늦추기 위해 점유개시 시점을 뒤로 미뤄서 주장할 수 없다.

-소유권 변동 후 제2차 시효 완성된 경우, 예외적 점유취득 인정될 수 있어

특히 기산일 계산에 있어 주의를 기울여야 하는 경우가 있다. 예외적으로 ‘소유권변동이 있은 뒤에도 다시 제2차 시효가 완성된 경우’가 이에 해당한다. 다음은  관련한 사례다. 

# A와 甲은 이웃인데 측량이 잘못돼 A가 甲의 토지를 일부 침범하여 1970년 1월 1일부터 1990년 1월 1일까지 20년간 소유의 의사로 점유해 왔다. 그런데 A가 甲을 상대로 점유취득시효를 주장해 등기를 넘겨받기 전에 甲이 1991년 1월 1일 乙에게 위 토지의 소유권을 이전했고 그 후 1995년 1월 1일 乙은 다시 丙에게 다시 소유권을 이전했다. 이 경우 종전의 판례대로라면 A는 자신이 점유한 토지에 대해 제3자인 乙이나 丙에게 취득시효 완성을 주장할 수 없게 된다. 

그런데 A는 乙이 소유권을 넘겨받은 이후에도 다시 20년 이상 계속 위 토지를 침범하여 점유하고 있었다면 어떻게 될까? 해당 사례에 대해 대법원은 전원합의체판결(대법원 2009. 7.16. 선고 2007다15172 판결)로 A는 乙 명의로 이전된 시점(1991년 1월1일)을 새로운 2차 점유취득시효 기산일로 해 2차 점유취득시효가 진행된다고 해석했다. 그 결과 2011년 1월1일 A의 2차 점유취득시효가 완성되는 것이며, 그 당시 소유자(丙)를 상대로 점유취득시효를 주장하여 이전등기를 청구할 수 있다고 판단했다. 단, 이 경우에도 2011년 1월 1일 이후에 새로운 소유권 변동이 있을 경우(예컨대 2012년 1월1일 丙에서 丁에게 이전된 경우)에는 1차 때와 마찬가지로 丁에 대해 점유취득시효를 주장하지 못한다.

 

<강민구 변호사 이력>

 [학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 울산지방검찰청 특수부 검사
▲ 수원지방검찰청 안산지청 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 분당경찰서 경우회 자문변호사
▲ TV로펌 법대법 출연 (부동산법 자문)
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)

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