민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다. 따라서 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없다. 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증 책임이 있는 것이다.

이때 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 ‘자주점유’인지 아니면 소유의 의사 없는 ‘타주점유’인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니다. 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적ㆍ객관적으로 결정, 증명이 가능해야 한다. 하지만 실무상 소유의 의사 여부에 대한 입증은 녹록치 않다.

특히 이웃 간의 경계를 침범한 경우 그 침범한 면적 및 전체 토지와의 비율, 토지 형상, 토지 매수 당시 상황 등을 토대로 치열한 공방이 전개된다. 대법원판례들을 분석해 보면, 점유자 본인의 땅과 침범한 면적의 비율, 침범한 면적의 정도 및 토지의 형상, 외벽의 존재와 같은 기존의 경계 현상 등 제반 사정을 고려해서 판단하는 것으로 보인다.

그 결과 침범자 자신이 이웃의 땅인 것을 알거나 알 수 있었을 경우에는 점유취득시효가 부정되고, 실수로 침범하는 등 자신이 경계 침범 사실을 알 수 없었을 경우에는 점유취득시효를 인정하고 있는 것이다. 구체적으로 점유취득시효를 주장하는 사람이 침범한 면적이 자기 땅의 면적에 비해 20% 이내의 경우는 통상 자주점유로 보아 점유취득시효를 인정해주는 경향이 있다. 다만 예외적으로 20%가 넘어도 토지의 형질상 고저차이, 담벼락의 존재 경계현상 등으로 보아 점유자가 기존의 경계를 진실한 것으로 착각할 수 있는 다른 특별한 사정이 있는 경우는 자주점유로 인정해 주는 경우도 있다.

부동산이 공유로 되어 있는데 그 중 공유자 한 사람이 부동산 전체를 점유하고 있는 경우가 있다. 특히 상속으로 공유가 됐는데 공유자 중 한 사람이 전체를 관리하고 나머지 사람들은 외국에서 사는 경우에 이런 사례가 종종 발생하곤 한다. 이 경우 점유하고 있는 공유자 한 사람이 부동산 전체에 대해 점유취득시효를 주장할 수 있는가가 문제된다. 이에 대해 대법원은 원칙적으로 이런 경우에는 자주점유를 인정하지 않는다. 이 경우에는 공유자 1인이 다른 공유자의 지분에 관하여 타주점유를 하는 것이므로 점유취득시효가 인정되지 않는다는 것이다.

<강민구 변호사 이력>

 [학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)