상사유치권이란 상법에서 말하는 유치권의 총칭을 뜻하며 이는 피담보채권과 유치물 사이에 관련이 필요 없기에 민사유치권과는 대비되는 성격을 가진다고 볼 수 있다. 이와 관련해 부동산 또한 상사유치권을 주장하는 것이 가능하다는 대법원의 판결이 내려진 바 있다. 사례를 살펴보면 다음과 같다.

서울시에 위치한 부지에 공동주택을 건설하여 분양할 목적으로 설립된 A지역주택조합은 B건설사와 아파트 22개동 및 복리 시설을 신축하는 공사도급계약을 체결하였다. 이후 A지역주택조합은 입주자 공고를 내고 분양을 시작했으나 예상을 밑도는 분양 실적으로 인해 사업자금을 확보하는 데 어려움을 느끼게 됐고 그 결과 B건설의 공사는 중단될 수밖에 없었다.

이후 A지역주택조합은 B사와의 계약을 해지한 뒤 새로운 시공사를 선정한다는 내용의 임시총회를 개최해 안건을 통과시켰고 이를 B사에 통보하면서 B건설사에 토지 인도를 요구하면서 소송을 제기했다. 이에 A지역주택조합의 요구를 B사가 거절하면서 토지에 대해 상사유치권을 주장했다.

소송 결과 1심 재판부는 A지역주택조합이 사업 시행을 목적으로 B건설사와 계약한 것은 상행위로 볼 수 있다는 이유에서 부동산을 상사유치권 대상이라 판단했으나 2심재판부는 1심 재판부와는 다른 의견을 내놓았다. 즉 2심 재판부는 상가유치권은 민사유치권과는 달리 채권과 목적물 간의 관계 성립을 요구하지 않기에 부동산을 상사유치권이라 판단할 경우 부동산 공시제도의 근간을 뒤흔들 우려가 있다며 상사유치권을 부정했다.

그러나 최종적으로 대법원 재판부는 부동산 또한 상사유치권 대상이 된다고 보고 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈다. 대법원 재판부의 이 같은 판단은 상사유치권의 경우 민사유치권의 성립요건 등을 완화해 채권자의 보호와 안정한 거래를 위한 법률이며 관련 법률에서 상사유치권 대상으로 물건 또는 유가증권이라고 명시되어 있는 점을 고려해 볼 때 부동산 또한 이에 속한다고 본 것이다.

부동산에 대한 상사유치권 분쟁은 특히 건설 하도급업체와 하수급업체 사이에 문제된다. 예컨대 도급업체(A)가 하도급업체(B)에게 공사비를 다 준 상황에서 하도급업체가 다시 하수급업체(C)에게 이를 전달하지 않고 유용한 경우에 하수급업체(C)는 공사현장에 대해 유치권을 행사하는 경우가 종종 있다. 하지만 상사유치권의 경우 민사유치권과 달리 대상 물건이 채무자의 소유여야만 하는데 대상 부동산이 도급업체(A)의 소유이지, 하도급업체(B)의 소유가 아니기 때문에 이러한 경우에는 상사유치권이 부인될 수 있다.

 

<강민구 변호사 이력>

 [학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)

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