같은 건물인데도 유독 한두 층만 집값이 유난히 저렴한 경우가 있다. 이때 건축물대장을 확인해보면 다른 층은 모두 주택인데 비해 저렴한 층만 근린생활시설로 되어 있는 경우가 다반사다. 상가들이 들어서야 할 근린생활시설로 허가받고는 준공검사 뒤 욕실을 꾸미고 싱크대를 설치해 주택으로 분양하는 것이다. 다세대주택은 세대당 1대의 주차공간을 확보해야 하지만, 근린생활시설은 그런 제한이 없기 때문에 건축주 입장에서는 한두 층만 근린생활시설로 해두면 주차장 부지를 덜 확보해도 된다. 이러한 이유로 건축주가 위와 같은 다세대주택에 근린생활시설을 추가해 건축, 준공검사를 받은 뒤에는 근생부분을 불법적으로 주거용으로 개조해 분양하는 것이다.

그런데 분양 당시 이러한 사실을 수분양자들에게 제대로 고지하지 않는 경우가 비일비재하다. 통상 계약서에는 ‘근린생활시설’이라는 것을 표시한다. 그러나 법에 무지한 일반인에게는 이러한 사실을 제대로 설명하지 않고 통상가격보다 10∼20% 싸게 내놓아 현혹하는 것이다. 물론 사기죄를 피하기 위해 대강의 설명을 해준다. 나아가 분양가도 싼 데다 취등록세의 절반 가까이를 건축주가 지원하기 때문에 수분양자의 입장에서 당장은 달콤한 유혹이 아닐 수 없다. 하지만 그 뒤에 도사리는 위험은 그때까지 전혀 알지 못하는 것이다.

이러한 불법개조된 건물을 매수할 경우에는 관할구청에서 시정명령과 함께 벌금이 부과되고, 그래도 시정하지 않을 경우 이행강제금까지 부과된다. 이행강제금은 주택의 경우 특례법이 적용되어 연면적 85㎡ 이하는 최대 5회까지 부과되지만 연면적 85㎡ 초과 주택이나 상가(근생포함)의 경우는 횟수의 제한 없이 해마다 계속 부과하게 된다. 따라서 근린생활시설의 경우 원상회복을 하지 않는 한 계속하여 매년 이행강제금이 부과되는 불이익을 당할 수밖에 없다. 따라서 분양가 몇 푼 아끼려다 이행강제금 폭탄 때문에 결과적으로 엄청난 손해를 볼 수도 있다는 것이다.

위와 같이 비양심적인 분양자의 감언이설에 속아서 근린생활시설임에도 주거용으로 불법개조된 건 건물을 산 경우에는 어떻게 해야 할까? 일단 분양계약서 상 근린생활시설임이 명시되지 않은 경우에는 사기죄로 형사고소하거나 민사상 계약취소도 가능할 수 있다. 하지만 계약서에 근린생활시설임이 명시되어 있는 경우에는 이러한 구제방법이 어려울 수 있다. 다만 부동산중개업자를 통해 매수한 경우라면 중개업자가 이러한 사정을 충분히 설명하지 아니한 점을 문제 삼아 손해배상을 받을 수는 있다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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