상가권리금을 보호받는 적용대상 계약은 관련법이 개정된 2015년 5월 13일에 존속한 계약 건 일 경우에는 환산보증금액과 상관없이 모든 세입자가 보호받을 수 있다. 그 이전에 계약이 체결되었더라도 유효하나 이미 계약관계가 해지된 경우는 보호받지 못한다. 또한 세입자가 계약종료 3개월 이전부터 종료일까지 신규세입자와 권리금약정을 해야만 건물주에게 손해배상을 구할 수 있다. 손해배상을 청구할 수 있는 기간도 문제인데 세입자는 계약만료 후 3년 이내 손해배상을 구해야만 하고 그렇지 않으면 소멸시효로 권리가 소멸된다.

엇갈린 하급심 판결

문제는 상가권리금을 보호받을 수 있는 세입자가 계약갱신요구권이 있는 자, 즉 입주한지 5년 이내의 경우만 해당되는가 아니면 5년이 경과한 경우에도 신규세입자를 구해 올 경우 보호받을 수 있는가에 관해 상반된 하급심 판결이 선고돼 주목을 끈다.

-권리금 보호 안 된다 (임대인 승리 사례)

서울서부지방법원 제11민사부는 2016년 5월경 판결에서 '임차인이 임대인에 대해 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에는 권리금 보호 규정에 적용이 없다고 봄이 타당하다'고 판시했다. 이 판결에 따르면 결국 세입자는 입주 후 5년이 경과할 경우에는 건물주가 권리금 보호규정을 위반해도 손해배상을 구할 수 없다는 것이다.

-권리금 보호 된다 (임차인 승리 사례)

대구지방법원에서는 5년 이상 임대차관계를 유지한 세입자인 약사가 건물주를 상대로 권리금 보호 위반을 이유로 손해배상청구 한 경우 세입자가 승소했다. 건물주는 세입자가 데려온 신규 임차인에게 기존의 월세에서 40% 이상 증액하는 바람에 계약이 결렬됐는데 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 방해했다고 보아 세입자의 손을 들어주었다.

-엇갈린 판결이 나오는 이유

법이 시행된 것이 2015년 5월 13일이어서 아직 확립된 대법원판례가 나오지는 않았다. 법 규정도 사실상 애매한 면이 있다. 권리금 회수규정이 5년 이상 된 임차인에게는 적용되지 않는지에 관해서는 다툼의 여지가 있는데 법문에는 그러한 제한이 없다. 또한 건물주가 신규세입자에게 현저한 금액의 월세나 보증금을 올리는 것은 권리금보호 위반으로 규정되어 있는데 대체 어디까지가 현저한 것인지 불분명하다. 이는 향후 대법원 판례를 통해 정립되어야 할 숙제다.


<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

<저작권자 © 일요서울, 무단 전재 및 재배포 금지>