신혼부부와 무주택 세대주는 내 집 마련을 꿈꾼다. 반면 이미 주택을 보유하고 있는 직장인 및 은퇴자들은 임대사업자를 꿈꾼다. 이처럼, 대한민국은 부동산 열풍이 끊이질 않는다. 가계 자산에서 부동산 자산이 차지하는 비중은 미국과 일본에 비해 약 2배 정도 높은 점에서 알 수 있다. 특히 소득이 높을수록 실물자산의 비중은 더욱 상승하는 추세다. 내 집 마련과 부동산 투자를 위해 알아야할 내용들은 어떤 것이 있을까?

부동산은 금융자산과 무형자산의 중간인 유형고정자산으로 분류된다. 건축법에서는 주택으로 단독주택과 공동주택으로 분류하는데 자세한 내용은 [표 1]과 같다. 흔히 헷갈리는 개념 중 하나가 다가구주택과 다세대주택이다.

다가구주택은 [표 1]에서 알 수 있듯이 단독주택에 해당한다. 토지 및 건물의 주인이 한 사람으로 이루어져 있으며 개별 가구의 등기 및 매매가 불가능하다. 따라서 임대의 형태를 띠게 된다. 다가구주택 임차 시 토지, 건물 등기부등본을 함께 확인하는 것이 좋다. 그리고 건물의 전체 연면적이 적용되기 때문에 세법상 건물의 소유평수가 커진다는 점을 알아두자.

다세대 주택은 [표 1]과 같이 공동주택에 해당한다. 그리고 세대별 개별 등기가 이루어지기 때문에 토지 또한 세대 면적에 따라 나뉘게 된다. 따라서 개별 분양 및 매매가 가능하며, 세대별 소유자가 대지권 또한 면적 비에 따라 소유하게 된다.

다세대 주택의 경우 분양 및 임대 시 집합건물 등기부등본 확인해야 한다. 또 다세대주택을 한 사람이 준공 후 매매한다면 1가구 다세대가 되니 양도소득세를 확인할 필요가 있다. 그리고 주거 주택을 임대차할 예정이라면 반드시 알아야 할 법령은 주택임대차보호법이다.

주거 생활 안정 노려라

주택임대차보호법의 제정 목적은 주거용 건물에 대한 민법의 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위함이다. 보호를 받기 위해서는 대항력을 갖춰야 한다. 대항력은 임대차 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 권리이다. 즉 매매나 경매로 인한 새로운 소유자에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리라는 것이다.

대항력 요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마칠 때 익일 오전 0시부터 대항력이 발생한다. 대항력을 갖추고 임대차계약서 상 확정일자를 받게 되면, 경·공매 시 임차주택의 환가대금에 후순위 권리자 또는 다른 채권자들보다 우선해서 임차보증금을 배당 받을 수 있다(우선변제권).

[표 2]와 같이 소액보증금에 해당하는 경우 최우선변제권을 적용받을 수 있다. 다만 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 최우선변제권이 있다.

다가구주택과 다세대주택은 주택임대차보호법을 적용받기 위해 다른 방법으로 접근해야 피해를 막을 수 있다. 다가구주택(단독주택포함)은 하나의 등기에 여러 가구가 임대돼 계약하기 때문에 선순위임차보증금에 해당하는지 확인해야 한다. 동일한 등기 주소지에 선입주해 확정일자를 받은 세대들의 보증금 총액을 살펴야 한다는 말이다. 그 이유는 앞서 말한 우선변제권 한도가 주택가격의 1/2이기 때문이다. 따라서 보증금을 변제받지 못할 수도 있으니 주의해야 한다. 반면 다세대주택(연립, 아파트포함)은 각 세대별로 소유권보존등기가 되어있기 때문에 설정된 근저당권을 확인하면 된다.

다만 다세대주택은 건축물대장의 동, 호수가 실제 거주지와 일치하는지 확인하고 기재해야 한다. 실제 건축 시행사의 실수로 옆집과 바뀌어 주택임대차보호법을 적용받지 못한 사례가 있다. 다가구주택은 지번만 기재해도 보호를 받을 수 있다.

부동산 투자 속성 챙겨라

부동산 투자를 위해 부동산 투자속성에 대해 먼저 알고 있어야 한다. 속성에는 안정성, 유동성 또는 환금성, 레버리지, 관리 부담이 있다. ‘안정성’은 투자원본에 대한 회수가 무위험하다는 것을 의미한다. 주거용 상품이 기타 부동산에 비해 안정성이 높으며, 소비재와 투자재 속성을 동시에 갖춘 부동산이 원본 회수 가능성이 높다.

‘유동성 또는 환금성’은 합리적 매도자가 적절한 가격으로 거래에 응하는 시간까지 걸리는 평균 탐색시간을 의미한다. 즉, 유동성이 크다는 것은 자산의 현재가치가 크다는 것이다. ‘레버리지(Leverage)’는 차입을 이용해 자기자본에 대한 투자수익률을 증진 시키는 것이다. 부동산 투자는 다른 투자보다 담보금융, 개발금융 등이 잘돼 있어서 지렛대 효과가 크다.

‘관리부담’은 투자에 대한 관리비용으로 보유 관련 세제 및 제반 관리 활동에 따른 비용 등을 부담하는 것을 의미한다. 일반적으로 금융자산보다 부동산은 높은 관리 부담이 필요하다. 속성을 파악했다면 목적을 설정해야한다. 고정적인 현금수입인지, 보유기간 동안 부동산 가치상승으로 인한 자본차익 등을 명확히 해야 한다.

또 부동산 투자의 실행 가능성 분석을 위해 공법상 규제(국토의 계획 및 이용에 관한 법률), 사법상 제약 여부 등을 고려해야 한다. 그리고 ‘시장분석’, ‘시장성분석’, ‘타당성분석’의 순서로 투자를 채택해야 한다. 이후 ‘자금조달에 대한 검토’를 통해 자기자금과 차입금등을 결정해야 한다. 이때 대출금변제능력을 점검하여 현금 흐름에 무리가 없게 해야 한다. 마지막으로 ‘위험-수익’ 검토를 통해 전체 손실을 최소화해야 한다.

정의성 포도재무설계(주) 재무설계사  esjeong@podofp.com

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