[일요서울 | 오유진 기자] 멈출 줄 모르고 상승하던 주택 매매가격과 전세 가격이 최근 주춤하면서 ‘깡통전세’의 위험성이 당장은 적을 것으로 전망된다. ‘깡통전세’란 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해, 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말이다. 즉 주택담보대출 금액과 전세금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘어서면 이 같은 문제가 발생한다. 이는 법원 경매 시 주택 감정가 대비 낙찰가율이 실제거래가격의 최소 10%에서 최대 30% 하락된 가격을 형성하기 때문이다. 그러나 미국금리인상의 여파로 입주물량이 증가될 것으로 보여 ‘깡통전세’의 위험성은 지속될 전망이다. 일요서울은 실 사례를 통해 깡통전세의 발생 원인과 문제점 등을 살펴봤다,
 
#지방에 살던 A씨는 서울에서 취업하게 됐다. A씨의 부모는 1억 원에 가까운 전셋집을 서울에 얻어줬다. 그러나 건물주의 빚으로 건물이 경매로 넘어가 전세자금을 돌려받지 못해 1억 원이 공중분해됐다.
 
#B씨는 신축빌라에 1억 원 전세로 입주했다. 해당 빌라가 은행에 근저당 3억4000만 원이 있었으나 문제가 없다는 집주인의 말만 믿고 입주했다. 하지만 2층부터 8층까지 모든 집을 전세로 받아 현재는 근저당 금액을 포함하면 실제 건물의 시세보다 높은 소위 ‘깡통 전세’가 됐다.
 
네이버 지식백과에 따르면 깡통 전세는 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말이다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 본다. 깡통 전세 급증 원인으로는 2010년부터 집값은 떨어지는 데 반해 전세 대란으로 인해 전세금이 급등한 게 이유로 꼽힌다.
 
문제는 최근 미국 금리인상의 여파가 은행 빚에 의존하는 집주인에게 부담으로 다가 오고 있어 부동산 시장의 혼란은 더욱 증폭될 전망이다. 집주인들이 이자상환 부담을 호소하며 부동산 시장에 집을 내놓을 가능성이 높아졌기 때문이다. 이에 입주 물량 증가로 인한 집값 하락도 점쳐지고 있다. 2017년 전국 아파트 입주 물량이 총 36만9759가구로, 업계에서는 2008년 이후 최대 규모라고 한목소리를 낸다. 공급과잉이 집값 하락으로 또 ‘깡통전세’로 이어져 세입자들의 전세보증금을 못 돌려받는 등의 우려가 현실화 될 것으로 보인다.
 
실제 지난 15일 KB국민은행에 따르면 지난 2월 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가)은 역대 최고인 75.7%로 집계됐다. 집값이 지금보다 더 떨어질 경우 세입자는 전세금을 온전히 돌려받기 힘들다는 의미다. 아파트와 연립주택, 단독주택 등을 모든 주택 유형이 포함된 종합 주택 전세가율도 68.2%로 사상 최고다.
 
전세보증금 반환보증
 
최근 깡통전세를 우려해 ‘전세보증금 반환보증’을 들려는 소비자도 증가하고 있다. ‘전세보증금 반환보증’이란 주택이 경매에 넘어가도 보증공사나 서울보증이 대신 세입자에게 지급해주는 일종의 보험이다. 현재 주택도시보증공사(이하 HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’과 SGI서울보증의 ‘전세금 보장 신용보험’ 등 두 가지 상품이 있다.
 
HUG에 ‘전세보증금금 반환보증’ 가입자는 따르면 전세보증금 반환보증 보험에 새로 가입한 건수가 3만4285가구로 2015년(3941가구)보다 약 9배 급증했다. 보증금액은 2015년 7220억 원에서 지난해 5조1716억 원으로 6배 늘었다. 민간에서 제공하는 SGI서울보증의 ‘전세금 보장 신용보험’ 신규·갱신 가입액도 지난해 2조4536억 원으로 1년 전보다 26% 이상 늘었다.
 
부동산 업계의 한 전문가는 “(주택) 공급의 증가로 작년보다 집값 상승폭이 크게 축소되는 상황으로 전개될 수 있으며, 하반기에는 하락 가능성까지도 예상된다”라고 밝혔다.