만일 자신의 집 일부가 이웃집 땅을 침범해 20년 이상 지속되었는데 나중에 이웃에서 침범한 부분을 철거하라고 주장할 경우 철거해야 할까? 사실 이웃 간에 경계침범으로 인한 소송은 빈번하게 벌어지고 있는 편이다. 자신의 건물이 이웃과의 경계선을 넘어 침범한 상태에서 평온‧공연하게 20년이 흐른 경우 소유권이전등기 청구를 할 수 있는데 이것이 바로 점유취득시효 제도다.

그럼 어느 경우에 점유취득시효가 인정될까? 점유자에게 소유의 의사가 필요하므로 지료를 지급한 경우에는 소유의 의사가 인정되지 않는다. 그리고 무단침범의 경우 즉 타인의 토지임을 알고도 침범한 경우 역시 소유의 의사가 인정되지 않는다. 과거에는 무단점유자에게도 소유의 의사가 있다고 인정하였으나, 대법원 전원합의체 판결로 판
례가 변경되어 현재는 자신의 소유로 알고 점유하였을 경우에만 점유취득시효가 인정된다.

그 이유는 무단점유의 경우 점유자는 통상 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖는 것이 아니라, 나중에 진정한 소유자가 반환을 요구할 때까지 임시로 사용하려는 것으로 보는 것이 평균인의 도덕관념에 부합하므로, 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨졌다고 해석한 것이다.

그럼 자신의 소유로 알고 점유한 모든 경우 점유취득시효가 인정될까? 그렇지는 않다. 침범한 땅의 면적이 자신의 땅의 면적에 비해 아주 넓은 경우에는 측량을 하면 바로 타인의 토지임을 쉽게 알 수 있다. 따라서 이렇듯 침범한 면적의 비율이 큰 경우에는 법원은 악의로 추정한다. 즉 남의 토지임을 알았다고 보는 것이다.

그럼 어느 정도 침범해야 악의로 추정될까? 사안마다 다른데 통상 자신의 땅 면적의 20% 이내여야만 선의로 본다. 즉 그것보다 침범면적이 넓을 경우에는 선의 추정은 깨진다고 보는 것이다. 이렇듯 점유취득시효는 타인의 부동산을 20년간 점유했을 때 그 부동산을 점유하고 있는 자가 등기를 하게 됨으로써 소유권을 취득할 수 있는 권리를 말한다.

따라서 점유자는 취득시효를 완성했다 하더라도 그 시점의 소유자에게만 등기이전청구를 할 수 있을 뿐이고 그 뒤에 소유자가 변경될 경우에는 이 권리를 행사할 수 없게 된다. 소유권이 변동된 뒤 다시 20년을 점유해야만 이 권리가 다시 부활하는데 이를 2차 점유취득시효라고 부른다.


<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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