집 팔 때 알아두면 좋은 양도소득세 절세방법

집을 사거나 팔 때 차익이 발생하면 그에 대한 세금을 내야 한다. 당연히 내야 할 세금이지만 한 푼이라도 덜 내고 싶은 마음은 어쩔 수 없다. “모르면 다 내고, 알면 아낀다”라는 말이 있듯이 언제 어떤 주택을 어떻게 처분하느냐에 따라 납부해야 할 세금 부담도 달라진다. 집 팔 때 알아두면 좋은 절세 방법을 살펴보자.

1가구에 2주택인 경우 두 채 중 먼저 파는 주택은 양도차익에 대해 양도소득세가 과세된다. 하지만 일시적 또는 부득이한 사유로 2주택이 됐다면 양도소득세가 부과되지 않는다. 살던 집을 매도하기 전에 이사 갈 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우가 대표적이다. 이때는 새로운 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 비과세된다.

수도권 소재 공공기관 등에 근무하다가 지방 발령 때문에 지방으로 이사를 가면 5년간 비과세 대상이 된다. 이 밖에도 결혼이나 상속 등의 사유로 2주택이 된 경우에 한해 일정 요건을 갖추면 양도세를 면제해 주고 있다.

3주택 이상의 다주택자인 경우는 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분해 주택수를 줄여 나가는 것이 좋다. 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 처분해야 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 9억 원 이상의 주택은 1가구 1주택이어도 비과세 되지 않는다. 만약 아파트를 10억 원에 팔았다면 9억 원을 뺀, 나머지 1억 원에 대해 양도소득세를 계산하게 된다.

한 해에 2주택 이상의 부동산을 팔게 되면 양도차익을 합산해 양도소득세를 과세하게 된다. 따라서 피치 못할 사정으로 한 해에 집 두 채를 매각할 계획이 있다면 양도차익이 발생한 주택과 차익 없이 손해가 난 주택을 함께 처분해 양도차익과 양도차손이 서로 상쇄되도록 하는 것이 유리하다.

반면 팔려고 하는 주택 모두가 양도차익이 크게 발생했다면 한 해에 모두 처분하지 않는 것이 좋다. 양도소득세는 누진 구조이기 때문에 양도차익이 누적되면 그에 상당하는 세율도 증가해 양도소득세 부담이 커지게 된다.

상가와 주택이 한 건물에 있는 겸용 주택을 팔 때 전체 면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우에는 상가를 포함한 건물 전체가 주택으로 간주되기도 한다.

상가는 양도차익이 발생하면 양도소득세를 내야 하지만 주택으로 간주돼 비과세 요건을 갖추면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 상가면적이 주택면적보다 크다면 주택면적 비중이 더 크도록 수리하여 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

오피스텔은 건축법상 업무시설로 인식되지만 실사용은 주거용으로도 활용된다. 따라서 국세청은 실제 용도에 따라 주택인지 아닌지 판단한다. 오피스텔을 사무실로 썼다면 비과세 요건을 갖춘 기존 일반주택 한 채를 팔아도 비과세가 적용된다.

그러나 주거용으로 전입신고가 됐다면 오피스텔도 그냥 주택으로 간주된다. 2003년 8월부터 2017년 말까지 취득하는 지방 농어촌주택은 양도소득세 특례가 적용된다. 

수도권 외 지역에 소재하는 농어촌주택은 주택 수 계산에서 제외된다. 1가구 1주택자가 해당 기간 내에 농어촌주택을 구입했을 경우 비과세 요건을 갖춘 기존 주택은 양도소득세를 내지 않는 것이다.(※단, 모든 농어촌주택에 적용되는 것은 아니며 규모 및 양도 시점, 취득시 금액 등에 따라 양도세 특례 해당 여부가 달라질 수 있다)

지방 농어촌주택이 아니더라도 양도소득세 특례를 받을 수 있다.

과거 부동산시장 침체가 계속되자 정부가 양도소득세 특례 혜택을 준 주택들이 여럿 있다. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 취득한 서울 이외 지역의 신축(분양) 주택이나 미분양 주택이 대상이다.

2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 신축주택과 미분양 주택, 그리고 1세대 1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우로 지자체에 감면 대상임을 확인받은 주택도 양도소득세 특례 대상이다.(※ 취득 후 5년간 양도소득세 면제)

<자료=부동산114>
 
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