임차인은 반드시 정확한 집 주소에 자신의 주민등록을 이전해야만 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있다. 그런데 종종 등기부에는 302호로 되어 있는데 공사업자가 실수로 303호로 현관문에 호수를 다는 경우가 종종 있다. 이 경우 임차인은 303호로 되어 있는 현관문의 호수를 믿고 거래를 한 뒤 주민등록 역시 303호로 이전한 경우 나중에 법적으로 보호받지 못하게 된다. 왜냐하면 공부상 주소가 중요하기 때문이다.

그럼 이 경우 이를 중개한 공인중개사에게 책임을 물을 수 있을까?

A씨는 2011년 3월 B씨의 중개로 송파구 방이동의 한 다세대주택 303호를 2년간 임차했다. 보증금은 9500만 원이었다. B씨는 현관문에 표시된 대로 ‘303호'라고 임대차계약을 중개했고 A씨는 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 ‘302호'였다.

2013년 3월 임대차계약을 갱신한 A씨는 같은 해 10월 부동산등기부상 ‘303호(현관문 표시로는 ‘302'호)'인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐다. 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 A씨는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만 원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐다.

그 후 A씨는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다. 중개업자 B씨가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 A씨는 이런 사실을 전혀 몰랐다. 즉 중개업자가 303호에 대한 부동산등기부등본을 떼어봤다면 소유자가 임대인과 다른 사람이란 것을 쉽게 확인할 수 있었을 텐데 이를 간과한 결정적 실수를 범한 것이다. 그 결과 보증금을 돌려받을 길이 막힌 A씨는 B씨와 공인중개협회를 상대로 9500만 원의 손해를 배상하라며 소송을 냈다.

법원은 임차인 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 B씨와 협회는 연대하여 3800만 원을 지급하라며 원고 일부승소 판결을 했다. 재판부는 “B씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 ‘303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 밝혔다.

결국 A씨는 이와 같은 중개업자의 과실로 인해 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 임대차보증금반환채권의 우선변제권을 갖추지 못하게 되어 배상 책임이 인정된 것이다. 다만 A씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 법원은 B씨와 협회의 손해배상 책임을 40%로 제한하였다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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