임대차계약이 종료되었는데, 집주인이 다른 세입자를 못 찾았다며 보증금을 돌려주지 않는 경우가 종종 있다. 그런데 세입자는 당장 직장을 옮겨 어쩔 수 없이 이사를 해야 하는데 그러면 대항력을 상실할 수도 있다. 이러한 경우 주소를 옮기면서도 임차권의 대항력을 유지할 수 있는 방법은 무엇일까? 이 경우 빛을 발하는 것이 바로‘임차권등기’ 제도이다.

임차권등기는 마치 근저당이나 전세권처럼 건물등기부에 임차권을 등기할 수 있는 제도인데 대세적인 효력은 있으나 임의경매를 신청할 권한까지는 인정되지 않는 제도이다. 이러한 임차권등기는 임대인과 임차인이 상호 협의하에 할 수도 있는데, 반대의 특약이 없는 한 임차인은 임대인에게 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(민법 621조 1항). 그리고 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생기므로 점유와 주민등록이전 등의 요건을 상실한다고 해도 무방하게 된다.

그런데 만약 임대차기간이 종료되었음에도 집주인이 보증금도 내주지 않고, 임차권등기에도 협력하지 아니할 경우에는 어떻게 해야 할까? 위 민법 조항에 의거하여 법원에 소송을 제기할 경우 시간이 많이 소요되며 비용도 만만치 않게 든다. 이에 주택임대차의 경우에는 특별히 주택임대차보호법에서 간단하게 법원에 신청하는 제도가 마련되었는데 이것이 바로 ‘임차권등기명령제도’ 이다. 즉 법원에서 세입자가 신청할 경우 집주인의 협력 없이도 일방적, 강제적으로 등기를 명령하는 것이다.

즉 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령의 신청서에는 ① 신청의 취지 및 이유 ② 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) ③. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) ④ 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항을 적어야 한다. 또한 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.

임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다. 또한 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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