무주택자 A씨는 10년 전 청약한 판교신도시 공공임대 아파트 예비입주자 순번 덕분에 함박웃음을 짓고 있다. 첫 입주 때는 순번이 돌아오지 않아 들어가지 못했지만 시간이 흐른 후 무주택 요건을 갖추지 못한 임차인의 퇴거로 예비물량이 나온 것이다.

자격요건을 갖춘 A씨는 공공임대 아파트 입주는 물론 분양전환을 받으면 시세차익도 기대할 수 있게 됐다.

예비입주자 제도는 자격 요건을 갖췄지만 일반 공급에서 아깝게 떨어진 청약자를 위해 일반 공급의 일부를 할당해 선착순 신청자보다 우선적으로 당첨 기회를 제공한다. 이러한 예비입주자를 `예비당첨자`라고 말한다. 발생한 잔여 물량은 미리 할당된 예비당첨자에게 순번에 따라 청약기회가 돌아간다.

예비입주자 물량 선정비율은 주택공급에 관한 규칙 `제26조`에 따라 입주자모집공고를 통해 입주자를 선정하는 사업장에 한해서 일반 공급 대상 주택의 20% 이상을 책정한다.

다만 입주자를 모집한 결과 공급 신청자 수가 일반 공급 대상 주택수의 120% 미만인 경우에는 그러하지 아니한다고 명시돼 있다. 청약경쟁률이 높은 인기 단지일수록 예비입주자를 위한 물량이 발생한다.

예비입주자에 대한 당첨자 선정 방식은 사업 유형에 따라 다르다. 공공이 짓는 임대아파트는 순차적으로 순위가 돌아가거나 가점제 방식으로 선정된다.

A씨의 사례처럼 임대기간 동안 공실이 발생하면 순번에 따라 무주택 자격 요건을 유지할 경우 몇 년이 지나도 예비입주자 권리가 사라지지 않고 입주 기회를 얻을 수 있다.

반면 일반분양 아파트의 예비입주자는 입주자모집공고 상의 정식적인 계약기간이 끝난 후 발생한 잔여 물량에 대해서 동호수 추첨 기회를 얻는다.

상대적으로 무주택자만 청약할 수 있는 공공분양 예비입주자는 로열층에 당첨될 확률이 높을 수 있다. 청약 자격이 까다롭고 실수요가 많기 때문에 계약 취소보다는 `부적격자 물량`이 더 많이 발생할 수 있다.

동호수가 지정된 후 관련 서류를 제출하다 보니 운이 좋으면 로얄층에서 부적격자 물량이 다수 발생할 수 있기 때문이다.

주의할 점은 청약통장의 효력 여부다. 임대아파트의 경우 지역에 따라 청약통장 효력이 다르지만 일반분양의 예비입주자는 잔여 물량을 신청하면 계약을 체결하지 않더라도 청약통장을 다시 사용할 수 없다.

일반분양자는 잔여물량의 동호수 분포도를 살펴보고 청약 의사 결정을 하는 것이 바람직하다. [부동산114]
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