집을 팔 때 시세차익에 따라 납부하는 양도소득세는 자칫 잘못 계산하면 세금 폭탄을 맞을 수도 있다. 양도소득세는 자산을 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금이다. 일반적으로 양도차익에서 기본공제 250만원과 장기보유공제액을 제하고 표준세율을 곱한 후 누진공제액을 뺀 금액을 말한다. 즉

{(양도한 금액) - (취득한 금액) - (취득시 필요경비) - (장기보유특별공제) -기본공제} × 세율 - 누진공제액 = 양도 소득세

예컨대 A씨는 10년 전에 3억 1500만 원을 주고 아파트를 샀는데 당시 다운계약서를 작성하여 매매가를 1억 8천으로 작성하였다. A씨는 1세대 2주택자로서 양도소득세를 내야 하는데 위 아파트를 3억5천만 원에 매도한 경우 양도소득세를 얼마 내야 할까? 필요경비를 0원으로 상정해서 계산하면 다음과 같다.

<1세대 2주택의 경우>

{(현재 시세 - 매매계약서 상 취득금액) - <장기보유특별공제= 양도차익× 30%> - (기본 공제) } × 세율 - 누진공제액

{(3억 5천만 원 - 1억 8천 5백만 원) - <49,500,000원 = 165,000,000원 × 30%> - 250만 원)} × 35% - 1,490만 원 = 24,650,000원

여기에 지방소득세(10%)까지 포함하여 납부할 세금은 총 27,115,000원이다.

하지만 만약 A씨가 정상적인 매매계약서를 작성하였다면,

{(3억5천만 원 - 3억1천500만 원) - <10,500,000원 = 3,500만 원× 30%> - 250만 원} × 15% - 1.080,000원(누진공제액) = 2,220,000원이 되고, 여기에 지방소득세 10%를 가산하면 2,442,000원이 된다.

이렇듯 다운계약서를 작성한 경우 당장에는 취·등록세를 절감할 수 있으나 나중에 양도소득세를 거의 10배 더 내게 된다. 그럼 이런 경우 실제 거래내역을 주장해서 세금을 절감할 수 있을까? 실질과세의 원칙상 가능한 일이기는 하나 실제와 다르다는 것을 인정받기 위해서는 주장하는 쪽에서 이를 입증을 해야 한다. 따라서 세금을 줄이기 위해서는 계약서에 적힌 취득가액이 아닌 실제로 매매한 가액이 기재된 매매계약서와 매매대금의 이체내역 등의 실제 거래가격을 입증할 수 있는 증거를 확보해야만 하는데 실무상 그리 녹녹치 않다.

결국 취득가격과 각종 비용들을 증명하는 자료들을 제출해야 하는데 이를 입증하지 못할 경우 실제 금액보다 낮은 금액으로 인정받아 양도소득세 폭탄을 맞을 수도 있다. 한편 실제 취득금액을 밝힐 수 없는 경우에는 당시 거래 가액의 일정비율을 취득가액으로 인정하는 환산가액을 사용하는 경우도 있다. 결국 집을 매도할 때 지불하는 중개보수, 거주하고 있을 때 들어가는 창틀 교체 비용, 확장 공사비용 등 각종 수선비용이 발생했다면 양도소득세 계산 시 비용으로 인정되기 때문에 집과 관련 된 금융자료를 모두 문서나 파일로 남기고 보관하는 것이 중요하다. 참고로, 2016년 2월부터는 세금계산서, 신용카드영수증, 현금영수증으로 사용한 비용만 양도소득세 필요경비로 인정되기 때문에 간이영수증과 같은 법적증빙이 아닌 것은 비용으로 인정되지 않으므로 유의해야 한다.

하지만 모든 집을 사고팔 때 양도소득세를 내야 하는 것은 아니다. 보유 시기만 잘 따져서 집을 팔아도 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있다. 주택 1개만 있으면 원칙적으로 양도소득세 면제가 가능한데 단 2년간 보유해야 한다. 과거에는 3년간 거주까지 해야 했지만 지금은 거주 자체는 필요치 않다. 1세대 2주택이라도 새 집을 취득한 날로부터 3년 이내에 오래된 집을 팔아야 세제상 비과세 혜택을 볼 수 있다. 다만 1가구 1주택이라고 해도 9억 원이 넘는 경우는 일정비율의 양도소득세를 내야 한다.

양도소득세는 신고납부제도로 운영되기 때문에 직접 세금을 계산하고 자진 신고, 납부해야 한다. 만약 양도소득세를 신고도, 납부도 하지 않거나 신고만 하고 납부를 하지 못한 경우에는 가산세 등의 추가부담이 생기므로 조심해야 한다. 양도소득세를 미리 계산할 수도 있는데 국세청 홈택스 홈페이지에서 양도소득세 종합 안내 및 항목에서 미리 계산해 볼 수 있다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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