‘급매물이 늘어날 가능성이 높다’
핵심은 투기과열지구 지정과 양도소득세 강화
급매물 늘어날 가능성↑ 재건축 진행속도는 ↓
정부는 지난 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안을 내놓았다. 새 정부가 들어선 이후 지난 6월 19일에 이어 두 번째 부동산 대책이다. 지난 대책 발표 때 정책 이후에도 주택가격이 비정상적으로 상승한다고 판단할 경우 추가적인 규제책을 내놓겠다고 했었는데 현실화됐다. 보유세 정도를 제외한다면 수요 억제를 위한 모든 규제안이 포함된 것으로 판단된다.
언론 보도자료에 있는 주택시장 동향 및 평가를 보면 정부가 주택시장을 바라보는 시각을 확인할 수 있을 것이다. 주택시장 동향 및 평가에서 찾아볼 수 있는 주택시장에 대한 정부의 시각은 ▲다주택자의 주택구매 증가가 최근 집값 상승의 주요 요인이고, ▲서울과 수도권 주택공급량은 예년을 상회하는 수준으로 문제 가 없으며, ▲6.19 대책 발표 이후 풍선효과가 발생했고, ▲고분양가 분양 물량(강남 재건 축)이 늘어나면서 주변 집값을 자극할 가능성이 있다는 것이다. 결론적으로 투기 수요 억제가 주택시장 안정화에 최우선이라는 판단이 8.2 부동산 대책으로 이어졌다.
핵심은 투기과열지구 지정과 양도소득세 강화다. 주요 규제책은 ▲투기 과열지구 지정, ▲투기지역 지정, ▲재건축/재개발 규제 정비, ▲민간택지 분양가상한제 적용요건 개선, ▲양도소득세 강화, ▲다주택자 금융규제 강화, ▲자금조달계획 등 신고 의무화, ▲청약제도 개편 등이다.
주택시장에 가장 영향력이 클 것으로 보이는 대책은 투기과열지구 지정과 양도소득세 강화로 판단된다. 6년 만에 투기과열지구로 지정된 지역은 서울 전역과 경기 과천, 세종시이다. 투기과열지구로 지정되면 전매제한기간 연장, 대출 규제 강화, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등과 같은 각종 규제가 뒤따르게 된다. 이와 더불어 다주택자에 대한 양도소득세가 강화됨에 따라 투자에 대한 기대수익률이 낮아지게 됐다.
주택과 관련된 대출과 거래는 어려워지고, 미래 기대 수익률도 낮아지기 때문에 수요 억제 효과는 분명히 있을 것으로 판단된다.
규제의 사각지대는 있기 마련이고 틈새를 노리는 수요는 분명히 존재할 것이다. 또한 상대적으로 규제 강도가 덜한 수도권 및 지방 주요도시로의 수요 이전 가능성도 충분히 있다.
하지만 대출부터 매매까지 전방위적인 규제가 도입됐기 때문에 갭 투자 등을 통해 투자수익을 기대하던 수요의 감소는 불가피해 보인다. 특히 양도소득세가 강화되면서 기대수익률이 낮아지기 때문에 중과세가 적용되는 2018년 4월 1일 이전에 급매물이 늘어날 가능성이 높다.
서울 지역 재건축사업의 속도가 느려질 것으로 전망된다. 사업성이 하락할 가능성이 높기 때문이다. 재건축 초과이익환수제 유예가 폐지되는 것은 사실 별 의미가 없어 보이지만 ▲조합원 지위 양도 제한 강화, ▲정비사업 재당첨 제한, ▲투기과열지구 내 DTI, LTV 강화, ▲중도금 대출 요건 강화 등으로 인해 일반 분양분의 청약률이 낮아질 것으로 전망된다. 재건축을 준비하고 있는 사업장에서는 사업성 재검토를 위한 시간이 필요할 것으로 예상된다.
강력한 수요 억제, 당분간 정부 정책 기조가 바뀔 가능성은 낮아 보임: 정부의 주택 관련 정책 1순위는 수요 억제를 통한 가격 안정화로 보인다. 지난 6.19 대책 때만 하더라도 주택 시장 의 자율적인 안정화(금리 상승 기조, 입주 물량 급증 등)를 기대했었던 것으로 보이지만, 이번 대책에서는 수요를 억제할 수 있는 포괄적인 규제안이 포함되었다.
수요 억제로 인한 후폭풍, 즉 건설 투자의 감소, 건설 관련 고용률 하락 보다는 주택 가격 안정화가 정책 우선순위로 자리잡은 것으로 판단된다. 향후 풍선효과가 발생하는 지역이 있다면 투기과열지구 지정 등을 통해 규제를 강화할 가능성이 높다고 판단되며, 정책의 방향성이 수요 억제에 초점을 맞추고 있는 만큼 당분간 정부 정책 기조가 바뀔 가능성은 낮아 보인다.
8.2 부동산대책은 건설업종 및 관련 업종 주가에 부정적이다. 동부 리서치센터는 정책 효과는 단기에 그치고 중장기적으로는 수요와 공급이 부동산 시장을 움직인다고 보기 때문에 이번 대책이 중장기적인 주택 가격 안정화를 이끌어 낼 것이라고는 보지 않는다. 하지만 단기적으로는 분명히 수요를 억제하는 효과가 있을 것으로 판단한다.
건설 업종에 부정적인 것은 수요 감소를 우려하는 건설사의 주택 공급량이 급감할 수 있기 때문이다. 또한 부동산 시장을 이끌었던 재건축 시장의 사업화 속도가 느려지면서 신탁사의 신규수주도 감소할 수 있다. 대형건설사의 경우 하반기 해외수주도 불투명한 상태이기 때문에 2019년 이후 역성장에 대한 우려가 다시 커질 수 있다고 판단된다.
다만 중견 건설사의 경우 공공주택(임대를 포함하여) 공급 물량이 늘어나면서 주택(건축) 신규 수주가 늘어날 가능성은 있어 보인다. 정부는 9월에 공적임대주택, 신혼희망타운 등 주택 공급과 관련된 정책을 ‘주거복지 로드맵’이라는 이름으로 발표할 예정인데, 이를 통해 새정부 집권 기간 동안 주택 공급 방향성을 파악해 볼 수 있을 전망이다.
자료= 동부증권 조윤호 연구원
일요서울
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