재건축 초과이익환수제도

이번에 정부에서 내놓은 강력한 8.2. 부동산 대책에 있어 눈에 띄는 것이 재건축에 초과이익환수제도와 분양권전매 제한 제도이다. 먼저 재건축 초과이익 환수제 시행이 2018. 1.부터 시행된다. 초과이익 환수제는 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 재건축사업 및 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 따른 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하는 것이다.

재건축은 노후화되거나 기존의 불량한 주택을 철거하고 그 위에 새로운 주택을 짓기 위해 기존 주택 소유주가 재건축조합을 설립해 주택을 짓는 방식이다. 새로운 집이 들어서면 주택가격도 자연스럽게 상승할 가능성이 높다. 이러한 상승분에 대해 세금을 걷는 것이 재건축초과이익 환수제도이다. 이에 반해 재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 도로와 상하수도 등 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 것으로 공공의 성격이 강한 사업을 뜻한다. 흔히 말하는 ‘뉴타운 사업’이 이에 해당된다. 이러한 재개발이나 도시환경정비사업 등 공익적 성격을 띈 정비사업의 경우는 초과이익환수제도가 적용되지 않는다.

‘재건축초과이익환수에관한법률’의 시행일자는 2018년 2월 9일부터인데 국토교통부는 2018년 1월부터 적용할 예정이라고 한다. 따라서 2017. 12.31. 전까지 관리처분계획인가 신청을 하면 재건축부담금은 면제된다. 재건축초과이익환수 대상인 경우 재건축부담금을 납부해야 하는데, 재건축부담금 = 재건축초과이익 × 부과율이고, 결국 조합원 1인당 평균이익은 재건축초과이익 ÷ 조합원수인 것이다.

그럼 부과율은 어떻게 적용될까? 조합원 1인당 평균이익이 3천만 원 이하의 경우에는 면제되고, 3천만 원초과 5천만 원 이하는 3천만 원을 초과하는 금액의 10%, 5천만 원 초과 7천만 원 이하는 200만 원 + 5천만 원을 초과하는 금액의 20%, 7천만 원 초과 9천만 원 이하는 600만 원 + 7천만 원을 초과하는 금액의 30%, 9천만 원 초과 1억 1천만 원 이하는 1,200만 원 + 7천만 원을 초과하는 금액의 40%, 1억 1천만 원을 초과하는 경우에는 2천만 원 + 1억 1천만 원을 초과하는 금액의 50%가 부과된다.

한편 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화되었다. 조합원의 지위를 양도할 수 있는 예외사유를 과거에는 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유하면 양도 가능했지만 개정된 안에 따르면 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우여야 한다. 사업시행인가 후에도 과거에는 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유하면 가능했지만 이 역시 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유여야 가능하도록 강화되었다. 하지만 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획이다.

투기과열지구 내 재개발 등
조합원 분양권 전매 제한


현재는 투기과열지구로 지정시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한 없고, 다만 재건축 사업의 경우에만 투기과열지구 지정 시 조합설립 시점부터 조합원 지위양도가 제한된다. 따라서 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속 유입되어 왔다. 하지만 이번에 바뀔 정부안에 따르면 과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지된다. 즉 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단하려는 것이다.

투기과열지구 내 정비사업
분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한


현재는 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없다. 다만, 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 하여 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기수요가 존재하였다. 하지만 앞으로는 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한된다. 이러한 규제는 2017. 9. 발의 예정인 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안에 의한 것이다. 이 법은 법 개정 이후 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 받거나, 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자에게 적용된다.

다만, 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 ① 법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우, ② 법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우에는 당해 주택의 조합원 분양이 제한된다.

투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 금년 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외 등 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 사업물량을 적극 관리된다. 투기과열지구 또는 투기지역의 경우 내년에 집값이 안정되면 부동산시장에 미치는 영향을 종합적으로 분석한 후 선정여부 검토할 것이다. 또한 지자체는 도시재생 사업계획 수립 시 투기방지대책을 반드시 포함하도록 하고, 선정 이후에도 부동산시장 과열, 투기수요 급증시 사업시행시기를 연기할 예정이다. 이에 국토부, 지자체 등은 합동으로 부동산 시장동향 점검을 강화하여 도시재생 선정대상 시기를 선정할 것으로 보인다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

<저작권자 © 일요서울, 무단 전재 및 재배포 금지>