새 정부 경제정책에서 우선적으로 추진할 10대 과제 중 하나로 ‘청년과 신혼부부를 위한 공공 임대주택 확대’가 선정됐다. 정부는 이를 위해 노후 공공 청사를 복합개발해 임대주택을 짓는 방안과 함께 리츠(REITs)를 통한 임대주택 공급 방침을 세웠다. 부동산114는 일반인에게 다소 생소하고 어렵게 느껴질 수 있는 리츠(REITs)의 개념과 함께 ‘리츠방식의 임대주택’에 대해 소개하고자 한다.

먼저 리츠의 개념부터 살펴보자. 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)란 불특정 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 유가증권 등에 투자 및 운영한 후, 발생한 수익을 투자자들에게 다시 배당하는 부동산 간접투자방식의 부동산투자회사를 말한다.

다시 말해 투자자가 직접 부동산에 투자하는 ‘직접투자’와 대비되는 부동산 간접투자기구다. 부동산투자회사가 주식을 발행해서 투자자를 모으면 일반투자자들이 그 주식을 취득해 부동산에 직접 투자하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다.

리츠의 구조는 주식시장에서의 펀드와 비슷하지만 투자 대상이 금융자산이 아닌 부동산이라고 이해하면 쉽다.

리츠의 투자자산 유형은 오피스, 호텔, 리테일, 물류센터, 주택 등 다양한데, 정부의 임대주택 공급확대 정책에 힘입어 주택 분야 리츠가 크게 성장했다.

실제로 2014년 투자자산별 현황에서 주택 분야 리츠는 22개(2조4000억 원)로 전체의 15.9%였으나 2016년에는 79개(11조4000억 원)로 전체의 45.3%를 기록했다.
분양전환 공공임대, 행복주택, 뉴스테이 등의 임대주택 리츠가 활성화된 가운데 2016년까지 리츠를 통한 임대주택 공급 물량은 공공임대주택 5만6000호, 기업형 임대주택 3만1000호에 이른다.

LH와 리츠의 콜라보 "공공임대리츠"

한국토지주택공사(이하 LH)는 리츠를 활용한 임대주택 공급에 박차를 가하면서 리츠시장의 선두주자로 자리매김하고 있다.

공공임대리츠는 공기업이 민간과 함께 리츠를 설립해 공공임대주택을 공급하는 방식이다. 민간자금 유치를 통해 공공재원에 전적으로 의존하지 않으면서도 안정적인 임대주택 공급이 가능하다는 장점이 있다.

임대주택리츠는 다른 부동산투자상품과 달리 공공성을 추구하는 사업목적을 고려해 아직은 LH와 주택도시기금에서 직접 출자하고 민간자금의 경우 사모방식으로만 조달하고 있다.

그러나 일반 투자자들의 건전한 부동산간접투자 기회를 제공하기 위해 현재 다양한 사업모델을 개발하고 있으며 이에 따라 곧 개인들도 리츠를 통해 소규모 자금으로 안정적인 부동산간접투자를 시도할 수 있게 될 전망이다.

직접 건설하는 임대리츠뿐 아니라 주택을 매입하는 방식의 임대리츠도 선보이고 있다. LH가 지난 2016년 11월 사업을 본격화한 “청년·신혼부부 매입임대리츠”의 경우 만 40세 미만 청년 및 혼인기간 5년 이내인 신혼부부의 주거안정을 위해 도입된 새로운 유형의 임대제도다. 시중의 일반 소형 아파트를 매입한 후 전체 물량의 70%를 청년 및 신혼부부에게 우선 공급하며, LH가 주택의 매입부터 임대주택 관리·운영 등 사업 전반을 총괄 관리한다.

도시근로자 월평균 소득 이하의 무주택가구에게 공급되며 최대 10년까지 거주할 수 있다. 임대보증금은 주택 매입가격의 50%이고 월 임대료는 최소한의 임대운영 경비 수준으로 산출된다.

매도 의향 있는 집주인도 활용해 볼 만해

매입임대리츠는 임대주택을 제공받는 청년이나 신혼부부 등에게만 혜택이 있는 것은 아니다. 매도 의향이 있는 집주인도 잘 활용하면 유리할 수 있다.

집을 팔려고 매물을 내놨지만 주택시장 침체로 거래가 여의치 않을 때 LH의 매입임대사업으로 눈을 돌려보자. 일정 요건을 갖추고 있다면 감정평가 및 매매협의를 거쳐 리츠와 주택매매계약을 체결할 수 있다. 매수세가 없어 원하는 시기에 매매가 어렵거나 매수우위의 시장 분위기에서 활용해 볼만하다. [제공 ㅣ 부동산114]

일요서울  ilyoseoul@ilyoseoul.co.kr

<저작권자 © 일요서울, 무단 전재 및 재배포 금지>