흔히 부동산중개업소를 통해 계약하였다가 중간에 여러 사정으로 계약을 해제하는 경우가 있다. 그럼에도 불구하고 중개업자에게는 중개료를 지급해야 할까? A는 중개사무소를 운영하는 개업공인중개사이고 B는 A에게 임차할 상가건물의 중개를 의뢰하였다. A는 B에게 건물을 보여주었고 B는 상가가 맘에 들어 임대차계약을 체결한 뒤 건물주에게 계약금으로 300만원을 지급하였다. 하지만 나중에 B는 너무 비싸게 계약한 것으로 후회하고 계약금을 포기한 채 건물주에게 임대차계약을 해지하였다. 그런데 A는 B에게 일단 임대차계약이 체결되었으니 약정한 중개보수지급을 달라고 청구한 것이다. 이 경우 공인중개사는 의뢰인으로부터 중개수수료를 받을 수 있을까? 결론부터 말하자면 거래 과정에서 A에게 유책사유가 있지 않는 한 설사 B의 변심으로 계약이 성사되지 아니하였다고 해도 B는 공인중개사법 제32조 제1항 본문에 따라 A에게 중개수수료를 지급해야 한다.

결국 공인중개사가 중개의뢰인의 부동산 임대차계약을 중개한 경우 중개의뢰인이 이미 체결된 임대차계약을 해제하였더라도 원칙적으로는 중개의뢰인은 공인중개사에게 중개보수금을 지급할 의무가 있다. 다만 그 거래행위가 공인중개사의 고의 또는 과실로 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 중개보수금을 지급할 의무가 없다.

공인중개사법 시행령 제27조의2에 의하면 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. A와 B사이에 중개보수 지급시기에 관한 약정이 체결된 사실이 없으므로 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이 중개보수의 지급시기가 되는바, 이는 불확정기한에 해당한다. 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 한다. 결국 B가 계약금 3백만 원을 포기하고 스스로 임대차계약을 해제하였으므로 B의 위 임대차계약에 따른 보증금 잔금 지급은 불가능하게 되었고, 이로써 B의 A에 대한 중개보수 지급채무의 변제기가 도래하게 된 것이다.

그런데 위 사건에서 B는 A가 자신에게 위 상가건물의 권리금이 1천5백만 원임에도 불구하고 3천만 원이라고 거짓말을 하여 이에 속아 임대차계약을 체결하였으므로 A에게 중개보수 지급 의무가 없다고 항변하였다. B의 항변은 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 중개의뢰인은 개업중개사에게 중개보수 지급의무가 없다.”는 공인중개사법 제32조 제1항 단서를 근거로 하는 것이다. 하지만 위 주장에 대한 증거가 부족하여 B의 항변은 받아들여지지 않았다. 만일 B의 항변에 대한 충분한 입증자료가 있었다면 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 의해 B의 중개보수금 지급의무가 인정되지 않았을 수도 있었을 것이다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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