A씨는 서울에 아파트 한 채를 소유하고 있다. 그런데 A씨는 전원주택을 하나 지으려고 2016. 11.1. 지방에 다 쓰러져 가는 가정집 하나를 매수하여 그 집을 6개월간 보유하다가, 이를 헐고 새로운 집을 지었다. 새로운 집은 2017. 7.15. 준공되었다. 이 경우 A씨가 1가구 1주택 과세 혜택을 받고 향후 장기보유특별공제적용을 받기 원하는데 1가구 2주택의 기준시점과 장기보유특별공제의 시점은 언제인가? 그리고 A씨는 아파트를 팔고 새로운 집에 실제로 2년 이상 거주해야만 하는가? 만약 2년 이상 보유만 해도 된다면 그 보유의 시점은 언제부터 기산되는가?

1가구 1주택 상황에서 노후주택 구입 후 철거, 멸실 신고 후 신축하는 경우 2주택으로 인정받는 시점은 노후 구입 주택 취득일부터 적용된다. 소득세법 상 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 합산한다(소득세법시행령 154조 8항 1호).

한편 일시적 2주택에 대한 양도세 비과세특례를 적용할 때, 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 본다(소득세법 집행기준89-155-3). 다만, 향후 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간은 신축주택 취득일부터 계산한다. 결국 이 사례에 있어, A씨는 2016. 11.1. 가정집을 매수한 순간 1가구 2주택이 되었고, 설사 그 가정집을 헐고 새로운 집을 지었다고 해도 이는 기존주택의 연장으로 본다. 따라서 가정집을 헐어 일시적으로 1가구 1주택으로 환원되었다고 해도 새로운 집을 준공하는 순간 헐린 집이 다시 소급해서 살아난 것과 같이 취급되는 것이다. 다만 비과세를 위한 2년 보유기간의 계산에 있어서는, 헐린 동안의 기간은 공제되며 실제로 주택을 보유한 시점만을 합산해서 계산하게 된다. 그 결과 시골집을 매수한 시점부터 3년 이내에 사울의 아파트를 팔아야만 1가구 2주택에서 제외될 수 있다.

한편 가정집을 헐고 새로 신축한 집에 대한 장기보유특별공제는 헐린 집에 대한 보유기간은 제외되며 신축한 집이 준공된 시점부터 계산된다(소득세법 집행기준 95-159의 3-1).

한편 2017. 8.2 부동산 대책 이전에 취득한 주택은 2년 실거주가 아닌, 2년 보유 조건만 충족하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용 받을 수 있는데 A씨가 신축한 집은 그 전이므로 그 집을 2년만 보유하면 1가구 1주택으로 양도소득세 혜택을 받을 수 있다. 이 경우 그 보유기간을 계산함에 있어서는 헐기 전에 보유했던 6개월도 포함되므로 신축 후 1년 6개월만 보유하면 2년 보유요건은 충족된다. 다만 그 신축한 집이 9억 원이 초과되는 경우에는 그 초과분에 대해 양도소득세가 부과될 수 있다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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