'빚으로 집 구매하던 시절 끝났다' 신DTI·DSR에 추가 대출 막힐 듯

[일요서울 ㅣ이범희 기자]  정부가 내년 1월부터 신DTI(총부채상환비율)를 도입해 다주택자의 추가 대출을 사실상 막는다. 다주택자의 주택 추가 매입을 막아야 가계 부채 증가세를 꺾을 수 있다고 보기 때문이다. 
 

<뉴시스>

정부 관계자는 “거주 목적 외에 대출 받아 추가로 집을 사는 데는 더 이상 대출을 안 해주겠다는 선언과 같은 의미다”라고 말했다.

정부는 내년 하반기엔 마이너스 대출 등 모든 대출의 원리 상환 부담을 따지는 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입해 대출 한도를 더 조일 계획이다. 궁금한 점을 일문일답으로 정리했다.

 

- 기존 DTI와 신DTI의 핵심은.
▲ 기존 DTI는 대출원리금에 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 등의 이자상환액만 포함했다면, 신DTI는 기존 대출 이자는 물론 원금까지도 DTI에 넣어 계산하고 대출 두 건 원리금 합계가 소득의 30%(서울)를 넘지 못하게 막는다. 빚을 내 집을 사기 어려워진다는 것이다.

아울러 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받으면 DTI 산정 시 만기를 15년으로 제한한다. 주택담보대출을 한 건 받으면 DTI가 평균 30%를 넘기 때문에 수도권 내 한 건 이상 주택담보대출 보유자의 추가대출은 거의 불가능하게 된다.
 

- 예를 들어 설명을 한다면.
▲ 연봉 7000만 원인 직장인 A씨는 기존에 주택담보대출 2억 원을 보유하고 있다. 투기과열지구로 지정된 서울지역의 8억 원짜리 아파트를 추가로 구입하는 경우를 가정하자.

기존 주택담보대출(주담대)는 만기 20년, 금리 3.5% 원리금 균등분할상환 방식이다. 추가 대출 역시 금리 3.5%를 적용하되 대출기간은 15년으로 제한하고 원리금 균등분할상환 방식으로 했다.

기존의 DTI를 적용하면 신규 주담대의 원리금과 기존 주담대 ‘이자’만을 반영하면 된다. 이 경우 DTI 30%를 적용하면 대출한도는 1억4600만 원까지 가능했다.

하지만 신DTI는 기존 대출의 '원리금'을 모두 포함하기 때문에 분자에 해당하는 연간 총 상환할 부채가 늘어난다. 게다가 추가 대출의 만기도 15년으로 짧아지기 때문에 이로 인해 연간 상환액 역시 늘어나는 효과를 얻는다. 결국 대출한도는 8300만 원으로 쪼그라든다. 기존의 1억4600만 원보다 무려 6300만 원이 줄었다.

다시 말해 신 DTI가 적용되면 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자들은 앞으로 추가로 대출이 불가능해진다는 의미다. 기존 대출의 원리금이 계산에 반영되기 때문이다. 또 만기를 늘려 대출액을 불리는 것도 불가능해진다. 


- 부동산 임대사업자로 등록한 경우는
▲ 은퇴를 앞둔 부부가 담보 대출 5억 원에 신용대출 2억 원을 더해 10억 원짜리 상가를 매입했다고 가정하자.

현재는 연간 3%에 해당하는 이자 2100만 원만 낸다. 하지만 이들과 같은 부동산 임대사업자가 내년 3월 이후 같은 대출을 받는다고 가정하면 이번 발표된 가계부채대책에 따라 7억 원 중 2억 원을 처음부터 분할상환해야 한다. 매년 원금을 2000만 원씩 갚는다 치면 임대소득 6000만 원 중 3분의 2가 빚 갚는 데 들어간다.
 

- 일시적으로 주택 대출 2건이 될 때 예외를 둔다는데.
▲ 일시적으로 2건의 주담대를 쓰는 경우 즉시 처분하면 기존 주담대를 그대로 적용하고, 2년 내 처분하면 두 번째 주담대의 만기제한을 적용하지 않는 식으로 차등 적용한다. 다만 이 경우 은행에 처분 관련 서류를 제출해야 한다.

시중은행들은 지난 8월께 주담대가 있는 고객이 투기지역이나 투기과열지구의 주택담보대출을 신청할 경우 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건(특약)으로 승인하라고 각 지점에 지침을 내렸다. 국민은행에서 주담대를 받아 집을 산 고객이 추가로 서울이나 과천 등의 지역에서 아파트를 사기 위해 주담대를 받으려면 기존 집을 2년 이내에 팔아야 하는 셈이다.

신한은행, KEB하나은행, 우리은행 등도 주담대가 있는 고객이 투기지역에 아파트 담보대출을 추가로 신청하는 경우 2년 안에 기존 주택을 처분한다는 특약을 넣도록 했다. 투기과열지구를 제외한 것은 차이가 있지만 국민은행과 마찬가지로 주택 매도를 조건으로 걸어 다주택자에 대한 자금 공급을 제한하는 셈이다.
 

- 청년층과 신혼부부에게도 예외 규정이 있다던데.
▲ 청년층과 신혼부부에 대해서는 최근 2년간 소득확인 적용을 배제하고, 청년층에 대한 장래예상소득 증액한도를 설정하지 않기로 했다.
 

-중도금대출 규제와 관련해 소급 적용되는 것은 아닌지. 최근 분양계약한 사람들이 강화된 방안 때문에 어려움 겪는건 아닌지.
▲ 기본적으로 새 대책은 분양과 관련된 부분은 보통 대책이 시행되면서 그 이후로 일어나는 분양분부터 적용한다. 지금까지 분양 관련 부분은 대출 시행 이후 입주자 모집 공고분부터 적용해왔고 이번에도 같다. 기존 계약 받은 사람은 영향 없다.
 

- 적용 범위가 다른 이유는.
▲ DTI의 전국 확대 논의가 있었지만 결과적으론 이번에 발표한 대책에서 빠졌다. DTI 문제는 금융위와 금감원, 국토부와 회의를 거쳤고 한은에게 자문을 구하며 논의를 했다.

지금 DTI를 전국적으로 확대하느냐 또는 수도권과 조정대상지역에 한해서 하느냐를 두고 부처 내에서 논의했지만 아직 조정지역이 아닌 지방까지 하는 것보다는 일단 그대로 두는 게 낫겠다고 판단했다고 한다
 

- 내년 한반기부터 DSR(총체적 상환 능력 비율)이 도입되면 주택 대출 한도가 또 달라지나.
▲ DSR은 주택 대출만 반영하는 DTI와 달리 금융권 대출을 총망라한다. 마이너스 통장을 쓰거나 자동차 할부금을 갚고 있다면 그만큼을 빼고 주택 대출 가능 액수를 산정한다. 다만 은행이 대출 신청자의 신용도와 소득을 반영해 자체적으로 한도는 조절한다.
 

- 결국 대출 받기 어려워지나.
▲ 현재 소득이 없거나 안정적인 직업이 없는 경우 주택담보대출을 받는 것이 어려워질 것으로 예상된다. DSR과 신 DTI의 조건 자체가 현재뿐만 아니라 미래까지 따져 상환 능력이 있는지 판단하게 되므로 조건이 더욱 깐깐해질 것으로 보인다.
 

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