끝없는 부동산 태풍…강력한 투기 억제 의지
주거복지로드맵, 보유세·금리인상 가능성 등 향후 변수 많아
은행·주식시장 등 영향 줄 것…새로운 투자처 찾기도 관심사
6.19 부동산대책과 8.2 부동산대책, 9.5 추가 대책, 10.24 대책이 잇달아 발표됐다. 문재인 정부는 비교적 완만했던 6.19 대책 이후 조금씩 규제의 강도를 높이면서 시장 안정화를 지향하는 모양새다.
정부 출범 한 달 열흘 만에 부동산 시장에 들이댄 첫 칼날인 6.19 대책은 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 청약규제를 적용받는 조정지역을 부산진구와 기장군, 경기 광명으로 확대하고, 조정지역에는 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제도 강화하기로 했다.
당시 전문가들은 비교적 온건한 정책으로 시장의 충격은 덜할 것이라는 전망을 쏟아냈다. 다시 말하면, 부동산 시장의 투기 조짐이나 과열 양상을 잡아낼 수 있을 정도의 정책은 아니라는 평가였다.
그러나 정부는 이러한 평가를 예상하고 있었다는 듯 추가 대책을 줄줄이 발표하고 나섰다. 8.2 대책에서는 부동산 투기를 막기 위해 서울 강남 4구 등을 투기과열지구와 투기지역으로 지정했고, 9.5 추가 대책은 민간택지에 대한 분양가 상한제를 부활시켰다.
그리고 지난 24일 내년 1월부터 신(新) 총부채상환비율(DTI·Debt To Income)과 총체적 상환능력심사(DSR·Debt Service Ratio)가 도입되는 ‘가계 부채 종합대책’을 발표, 자기자본 비중이 높지 않거나 투기 목적으로 과도한 대출을 받아서 집을 사기는 사실상 어려워졌다.
총 네 차례에 걸친 대책 발표를 모두 관통하고 있는 요점은 우리나라 경제의 현안인 가계부채 연착륙을 위해 부동산시장에 유입되는 과도한 자금을 조절하는 동시에 신혼부부 등 실수요자들을 보호하겠다는 것이다.
특히 주목할 것은 더 강화된 규제가 준비되고 있을 가능성이 높다는 점이다. 말 그대로 부동산 규제 태풍은 여전히 진행 중이며, 앞으로도 부동산 시장에 미치는 영향이 막대할 것이라는 예상이다.
또 무엇이 남았나
실제 정부는 가계부채종합대책 후속으로 주거복지로드맵을 준비, 발표할 계획이다. 이미 8.2 부동산 대책 발표 때 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 제공할 인센티브를 주거복지로드맵을 통해 내놓겠다고 예고한 바 있다.
주거복지로드맵이 발표되면 다주택자들은 신규 투자가 어려워진 상황에서 임대주택자 등록 또는 매도를 선택할 것으로 보인다. 실수요자 역시 대출이 쉽지 않기 때문에 주거복지로드맵 발표를 예의 주시하고 있다.
한 가지 명확한 부분은 우원식 더불어민주당 원내대표가 “빚으로 집 사서 돈 버는 시대는 갔다”면서 “어느 때보다 강력하고 세심한 정책”이라고 평가한 것과 같이 투자 개념의 부동산 매매를 하는 시대는 어느 정도 지나갔다는 점이다.
아울러 국회에서 발의되고 있는 전월세상한제와 계약갱신청구권제 등 임대차 시장 관련 법안들은 문재인정부 부동산 대책에 또 한번 힘을 실어줄 전망이다. 민간임대사업자 육성 방안이 구체화되면 해당 법안들도 가속화될 것으로 보인다.
기준금리 인상 가능성도 핵심 사안이다. 금리인상 가능성이 포착되고 있는 가운데, 이미 주택담보대출 금리가 5%대에 진입하고 있는 상황. 본격적인 금리인상 국면이 본격화하고 양도소득세 중과가 적용되면 부동산 호가가 잡힐 것이라는 분석이다.
여기에 보유세 인상 움직임이 내년 지방선거 이후부터 본격화될 것이라는 추측도 나오고 있다. 때문에 부동산 중개업 종사자나 개인 투자자, 실수요자들은 “일단 관망해 보겠다”는 의견을 대체적으로 보인다.
파급효과 어디까지
한편 부동산 대책 여파는 은행권이나 주식 시장에도 영향을 미치고 있다. 또 이른바 부동산 재테크((財tech)가 막히면서 어떤 식으로 ‘돈을 굴려야 할지’에 대한 관심도 증폭되고 있다.
은행권부터 보면 주택담보대출을 받는 3명 중 1명이 영향을 받고 이들의 대출금액은 평균 32% 감소하는 것으로 나타났다. 금융감독원에 따르면 은행권의 전체 주택담보대출 증가율도 약 2% 넘게 둔화될 것으로 추정됐다.
일각에서는 정부가 부동산 등 기존 가계대출 시장을 옥죄고 있어 은행권이 부동산 등 가계대출 시장이 위축될 가능성이 큰 상황에서 은행권은 중소기업대출 시장을 대폭 확대할 것이라는 분석도 나온다.
증권 시장에선 부동산 투자자금이 주식시장으로 이동하면서 상승 기조를 가져올 것이라는 의견과 부동산과 주식 투자는 별개로 봐야 한다는 견해가 엇갈린다. 이번 대책 발표에 따른 수혜 업종으론 건설·은행업이 주목된다. 대책이 구체화되면서 불확실성이 해소됐다는 판단.
부동산 투자자들이나 투자를 계획했던 이들 입장에서는 새로운 투자처를 찾는 일도 관심사다. 이와 관련해 대체적으로 주식 투자가 언급되는데, 안정적 수입을 원해 부동산 시장을 찾았던 이들이 위험성을 동반한 주식에 투자할지는 아직 미지수다.
그 외에는 채권이나, 해외 부동산, 매물의 증여나 매매 역시 대안으로 떠오르고 있다. 근래 들어 투자자들의 최대 관심사 중 하나인 가상화폐도 그 일환이지만 역시 위험성에 대한 우려로 확실한 투자 대안이라고는 할 수 없는 상황이다.
결국 부동산 시장은 당분간 ‘관망’을 유지하는 가운데 투자 대안은 ‘위험성’ 없는 방법 찾기에 집중될 것이란 전망이다. 또 문재인정부의 추가 대책이 나온다 하더라도 이러한 모습들이 단시간 내 급변하지는 않을 것이라는 시각이 지배적이다.
강휘호 기자
hwihols@ilyoseoul.co.kr