개인 거래로는 급매물 해소 어려워, 공공기관 적극 활용해야
공급자 우위의 시장이 수요자 우위의 시장으로 변하고 있는 상황이므로 집을 보유한 사람들은 늘어나는 물건 경쟁에서 합리적 가격으로 매도하기 위한 대응책 마련이 시급하다.
2018년이 코 앞에 다가오면서 다주택자의 발등에 불이 떨어진 분위기다. 정부가 발표한 8.2대책과 9.2대책 그리고 10.24 가계부채 종합대책에서 발표된 정책들이 속속 시행을 앞두고 있기 때문이다. 특히 2018년 4월 1일 시행이 예정된 다주택자 양도소득세 중과제도(2주택자 기본세율+10%p, 3주택자 기본세율+20%p)가 본격 시행될 경우 단기간 주택 매물이 크게 늘어날 가능성도 있다.
또한 다주택자 임대사업자 등록을 유도하는 정부의 세금부과 정책과 가계부채 종합대책에서 발표된 신DTI(총부채상환비율), DSR(총체적상환능력비율), 임대사업자 여신심사가이드라인 도입도 다주택자 운신의 폭을 좁히고 있다.
이달 중으로 미국 연방준비은행이 기준금리를 인상할 가능성이 높아지면서 한국은행도 지난달 30일 선제적으로 금리를 인상할 가능성이 커졌다. 국내 기준금리는 현재 연 1.25%로 만약 미국에서 한 차례 더 금리 인상될 경우 달러 자금의 급격한 유출 등 여러 가지 부작용이 나타날 수 있기 때문이다. 특히 다주택자는 대출금리 인상에 따른 이자부담 증가에 부정적 영향을 더 크게 받을 가능성이 높다.
2017년부터 본격적으로 늘어나기 시작한 아파트 입주 물량은 2018년에 사상 최대치를 찍을 전망이다. 2018년에 전국에서 예정된 아파트 입주 물량은 약 44만가구로 과거 신도시가 조성되던 1994년(약 42만)을 넘어서는 사상 최대다.
정부가 다주택자에 대한 대출 규제를 강화한 만큼, 2018년 입주시점에 잔금 마련이 어려워진 수요자들이 다수 발생하면 분양가보다 저렴한 급매물이 동시에 늘어날 전망이다.
개인 거래로는 급매물 해소 어려워, 공공기관 적극 활용해야 2018년에 예정된 정부의 규제정책과 금리 인상 가능성 그리고 역대 최대의 입주 물량 등으로 인해 집주인들의 매도 물량은 앞으로 크게 늘어날 전망이다. 적정 가격을 제시하는 수요자를 찾기가 더 어려워진 상황이므로 원하는 가격의 매도도 쉽지 않을 전망이다.
따라서 현명한 집주인이라면 개인 간의 거래에만 매달리기보다는 LH 등 정부기관을 활용한 공공거래 제도도 적극 활용해 볼 필요가 있다. 개인 간 거래보다는 제값을 받고 매도할 가능성이 상대적으로 높기 때문이다.
LH(한국토지주택)공사는 2017년 3월부터 전용면적 60㎡ 이하, 감정평가가격이 3억 원 이하, 단지 규모 150세대 이상의 아파트를 2000호 매입하고 있다. 선착순 모집하는 만큼 접수 시점이 빠를수록 경쟁이 덜하다고 볼 수 있다.
매도자 입장에서 가격 협상 과정이 합리적이고 계약 시기를 예측하기 수월하다. 또한 정부기관과의 거래는 매도자가 원하는 시점에 계약을 진행할 수 있다 보니 빠른 시일 내에 부동산의 처분도 가능하다. 가격 평가도 합리적인 방법으로 진행된다. 전문 감정평가사가 적정한 실거래가 사례가 있는 경우에는 이를 기준으로 감정 가격을 산정하기 때문이다.
다만 사용승인 기준으로 10년이 경과되거나 노후가 심한 주택, 개발이 예정되어 있거나 입지 여건 등이 불량하여 사실상 장기임대가 어려운 주택, 권리관계가 해소되지 않아 즉시 입주가 불가능한 주택은 매입 대상에서 제외되므로 주의해야 한다. 개인 거래 대비 객관적인 가치평가가 가능하다는 장점이 있는 만큼 ‘매입임대주택’에 아무나 선정되는 것은 아니다.