부동산114에서는 국토교통부가 발표한 예상 재건축 부담금이 실현 가능한 금액인지 시뮬레이션을 해본 결과 최대 8억 원까지는 미치지 못하더라도 어느 정도 부과 가능한 금액인 것으로 분석됐다.
재건축 초과이익환수제는 추진위원회 단계에서부터 사업이 완료되는 준공시점까지 최대 10년까지 발생한 개발이익에 대해서 세금을 적용한다. 대신 개발이익에서 정상적인 집값 상승분과 건축비 및 조합운영비 등은 제외하고 산정한다.
부담금 부과율은 개발이익을 산출한 다음 조합원수로 나눈 1인당 평균금액에 따라 일정금액의 초과금액에 대해서 10~50%를 적용한다. 조합원 1인당 평균금액이 3000만 원 이하이면 부담금은 없다. 시세차익이 큰 강남권 재건축 아파트의 경우 대부분 최대 50%가 적용될 가능성이 높다.
강남3구와 양천구 일대 대표 단지 총 6곳을 선정해 3.3㎡당 분양가 변화에 따른 재건축 부담금을 비교해 봤다. 결과적으로 3.3㎡당 분양가 4500만 원을 적용하면 재건축 부담금은 국토교통부 결과와 비슷한 수준인 2~5억 원 이상 산출됐다. 분양가를 올리면 재건축 부담금은 상승한다. 3.3㎡당 분양가 5000만 원을 적용하면 최대 6억4000만 원, 6000만 원까지 최대 8억 원대까지 올라간다.
하지만 개시 시점의 주택공시가격 수준이 고점일수록 저점 단지보다 부담금이 상대적으로 적었다. 강남구 대치동 B아파트보다 단지규모가 큰 A아파트의 개시 시점은 최고점인 2017년으로 적용했다. 반면 재건축 시장이 회복되기 직전인 2014년 저점일 때 추진위원회를 설립한 B아파트 부담금은 A단지보다 2~3억 원 가량 더 많았다. 공사비와 분양가 변수는 동일하고 건립 규모와 주택공시가격의 개시 시점을 다르게 적용했다.
개시 시점 주택공시가격은 각 사업단계별로 예상 사업소요시간을 산출한 후 사업기간이 10년을 초과하면 예상 준공 시점을 기준으로 10년을 역산해 산출했다. 이에 따라 강남구 대치동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동 아파트들의 개시 시점은 최초 추진위원회 설립단계인 2003년이 아닌 2013년, 2014년, 2017년으로 바뀐다. 양천구 신정동 F아파트는 재건축 가능 연한 30년이 된 2017년을 개시 시점으로 잡았다.
개시 시점의 해당연도 주택공시가격은 매년 1월에 발표한다. 개시 시점 날짜와 다를 경우 그 기간 동안의 주택가격 상승률을 주택공시가격에 반영해야 한다. 이번 시뮬레이션 계산에서는 큰 변수로 작용하지 않아 제외했다.
공사비는 3.3㎡당 600만 원, 기타 운영비는 전체 공사비의 3분의 1을 적용했다. 정상적인 주택가격 상승률은 지역마다 다르고 미래가격을 예측하기 어려운 점을 고려해 정기예금금리 연 2% 기준으로 10년인 20%를 반영했다.
준공시점의 예상분양가격은 조합원과 일반분양가격을 동일하게 적용했다. 강남권 신규분양가 수준을 고려해 3.3㎡당 4500만 원, 5000만 원 각각 두 가지 경우로 한정했다. 임대주택가격은 표준건축비 가격을 반영했다.
재건축 부담금은 조합이나 신탁업자에게 부과한다. 조합에서는 주택을 분양 받은 조합원수에 따라 나눈다. 상가조합원 중 주택을 분양 받으면 부담금 납부 대상이 된다. 반면 일반분양 대상자는 재건축 부담금 납부 대상이 아니므로 조합원수가 많을수록 1인당 부담해야 할 금액이 줄어들어 일반분양 물량이 적을수록 유리하다.
2006년 도입된 재건축 초과이익환수제는 2012년과 2014년 유예를 거친 후 2018년 부활됐다. 다행히 2017년 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 곳은 초과이익환수제를 적용받지 않는다. 그러나 구역지정, 추진위, 조합설립인가 등의 초기 사업장과 양천구와 노원구 일대 재건축 연한 30년을 갖춘 아파트들은 부담금을 피하지 못했다. 대표적으로 강남구 대치동 은마, 송파구 잠실동 주공5단지, 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구, 양천구 목동신시가지 단지를 꼽는다.
그렇다면 재건축 부담금을 줄일 수 있을까. 산술적으로 금액을 빼주는 사업 초기 단계인 주택공시가격, 10년 동안의 정상주택가격상승분, 건설비용 등 3가지 변수 비용이 올라가면 가능하다. 일각에서는 사업을 늦추거나 건축비를 올리면 재건축 부담금이 줄어들 수 있다고 한다.
과연 맞는 말일까? 먼저, 시뮬레이션 결과처럼 사업진행 속도를 늦춰 개시시점의 주택공시가격을 고점시점으로 맞추는 것이다. 개시시점 산정은 최초 추진위원회 설립일 기준이다. 하지만 전체 사업기간이 10년을 초과하면 준공시점에서 역산해 10년이 되는 날로 산정하는데 이를 이용하는 것이다.
예를 들어 2003년에 추진위원회를 설립한 강남구 대치동 은마는 종료시점을 10년 후인 2027년으로 가정할 경우 전체 사업기간은 24년이 된다. 따라서 은마 아파트의 개시시점은 2003년이 아닌 2017년이 된다. 만일 사업기간을 1년 더 늦추면 2017년 시장 상황이 반영되는 2018년 1월 주택공시가격으로 계산이 돼 개발이익 차액이 줄어들게 된다.
두 번째, 건축비 등 단지 특화로 비용을 올리는 방법이다. 3.3㎡당 4000만 원 이상의 고분양가 책정이 가능한 강남권에서는 고급 자재를 사용해 건축비를 올리면 개발이익이 줄어들 수 있다는 계산이다. 공사비를 3.3㎡당 600만 원에서 650만 원으로 올릴 경우 A아파트의 재건축 부담금은 2억 원에서 3000만 원 줄어든 1억7000만 원 정도 된다. 공사비가 오른 만큼 동일하게 분양가에 반영하면 재건축 부담금은 1억8천만 원으로 올라간다. 공사비와 일반분양가를 일부 올리면서 당초보다 재건축 부담금을 줄이는 효과가 나타났다.
재건축 사업성은 속도전이다. 사업진행 속도가 지연되면 그만큼 조합 운영비와 투자자들의 이자비용도 늘어난다. 따라서 줄어드는 부담금과 늘어나는 금융비용 총액을 비교해야 한다.
건축비가 올라도 문제다. 일반분양가도 동반 상승하게 된다. 조합의 적정 이윤을 고려해 준공시점의 주택가격을 올리면 재건축 부담금도 동시에 커지는 문제가 생긴다. 결국엔 개발이익의 감액 효과가 크지 않으면서 건축비 상승에 따른 조합원들의 추가분담금만 올라가게 되는 부작용이 나타날 수 있다.
재건축 부담금 계산은 시장상황, 사업진행 속도, 개발비, 조합원 수 등의 다양한 변수에 따라 변동성이 크므로 인위적인 사업조절은 예상하지 못한 리스크로 인해 독이 되어 돌아올 수 있다. 특히 대출금리가 오르는 상황이 지속되면 이자 비용 규모가 커지게 되고, 사업 지연으로 환금성이 떨어질 수 있다는 점을 알고 접근해야 할 것이다.
[제공-부동산114]