정부의 임기응변식 미봉책 ‘실패’, 근본 대책 제시하라
이태경 “부동산 불로소득, 사전에 차단하거나 사후에 환수해야”
김제완 “프랑스·독일에서는 주택을 재산이 아니라 인권으로 본다”
이강훈 “무분별한 재건축·투기 수요 방지, 주택 가격 안정화 과제”
김성달 “공기업 땅장사 중단시켜야 공공주택 확충 가능”
주건일 “세입자보호 위한 전월세상한제·계약갱신청구권 도입 시급”
일요서울은 김성달 팀장(경제정의실천시민연합), 주건일 팀장(서울YMCA), 김제완 대표(세계로 신문), 이강훈 본부장(참여연대), 이태경 센터장(토지+자유연구소)과 함께 서면으로 공동인터뷰를 진행했다. 다음은 시민단체와 나눈 일문일답이다.
Q 문재인 정부 부동산 정책을 진단한다면?
▲ 이태경- 취임 초에 부동산 시장 상황을 안이하게 본 측면이 있다. 8·2대책, 가계부채 종합대책, 주거복지로드맵 등의 정책조합은 유기적이고 종합적이라는 점에서 평가할 만하다. 하지만 보유세와 임대소득세에 대한 과세를 머뭇거리는 데에서 드러나듯이 부동산 문제를 근본적으로 해결하겠다는 인식과 의지는 많이 부족해 보인다. 부동산 가격 급등은 용인하지 않겠지만, 가격 하락도 곤란하다는 스탠스가 문재인 정부의 입장 아닐까 싶다.
Q 정권이 바뀌고 새로운 정책이 나와도 부동산 투기와 집값이 안정 되지 않고 있다. 무엇이 문제인가?
▲ 이태경- 2000년 이후의 자본주의 시장경제는 과거에 비해 부동산을 투기대상으로 삼는 경향이 한결 심해졌다. 더구나 이미 낮은 금리에다 글로벌 금융 위기 이후 각국의 양적 완화 정책까지 더해져 전 세계적으로 유동성 과잉이 최고조에 달했다. 거기에 금융 부문까지 전통적인 기업 대출 보다는 부동산 담보대출로 상징되는 가계대출에 집중하고 있다. 즉 주거자본주의, 유동성 과잉, 금융이 결합해 선진국과 신흥국 할 것 없이 전례 없는 부동산 가격 폭등을 이끌고 있다.
우리나라도 이런 트렌드에서 예외는 아니다. 2000년 이후 우리나라의 부동산 가격 상승률은 전 세계적으로 보면 매우 낮은 편이다. 이와 같은 대외적 상황을 선 이해하고 부동산 시장을 봐야 한다. 그럼에도 불구하고 문재인 정부가 부동산 불로소득을 용인하지 않겠다는 시그널을 시장참여자들에게 던지고, 보유세 등을 현실화시키겠다는 로드맵을 공표하는 등으로 대응했다면 지금 보단 부동산 시장이 안정을 찾지 않았을까 하는 아쉬움이 있다.
Q 우리나라에서 부동산 투기를 막고 집값을 안정시킬 수 있는 방법이 있을까? 대안책이 있다면?
▲ 이태경- 부동산(특히 토지)을 다른 재화와 같이 취급하는 시각에서부터 벗어나야 한다. 인간이 만들지 않은 데다 가치의 증가가 전적으로 공공의 기여에 의한 부동산 불로소득은 대표적인 지대에 해당하며 그 가치를 사회화하는 것이 정의와 효율에 부합한다. 부동산 투기는 부동산 불로소득을 노리고 발생한다. 따라서 부동산 투기를 근절하기 위해서는 무엇보다 부동산 불로소득을 사전에 차단하거나 사후에 환수해야 한다. 이를 위한 최적의 정책수단이 보유세다. 부동산 투기를 막고 집값을 안정시키기 위해서는 너무 낮은 보유세를 현실화시킬 로드맵을 정교하게 설계하고 흔들림 없이 집행해 나가야 한다. 물론 보유세만으로 부동산 투기를 끝장내거나 집값을 안정시키긴 어렵다. 적정한 공급대책, 금융대책, 주거복지대책, 임대인과 임차인 간의 힘의 비대칭성을 완화하는 정책 등이 총체적이고 유기적으로 결합해야 한다.
Q 주택 빈곤은 다양한 사회적 문제를 야기하고 있다. 주택을 재산으로 보는 시각도 바뀌어야 할 것 같은데. 어떻게 생각하나?
▲ 김제완- 프랑스, 독일에서는 주택을 재산이 아니라 인간의 기본권 즉 인권으로 본다. 프랑스에서는 은행의 주택담보 대출 제도가 발전되지 않았다. 미국식의 모기지제도가 도입되지 않아서 주택구매자들이 불편을 겪는다. 이런 관행이 바뀌지 않는 이유는 주거가 인간의 기본권이라는 인식 때문이다. 그들은 인권을 은행에 저당 잡히고 돈을 빌리는 것을 쉽게 납득하지 못한다. 프랑스, 독일에서는 세입자가 집세를 내지 못해도 강제퇴거를 금지하는 법이 제정돼 있다. 이 역시 주거를 인간의 기본권으로 인식하기 때문이다.
이에 비해 우리나라 주택임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절할 수 있도록 했다. 세입자는 최악의 경우 1개월 동안 새집을 구해야 한다. 주택 소유자의 재산권은 보장하지만 세입자의 주거권은 묵살하고 있다. 프랑스, 독일 사례는 우리의 주택정책이 지향해야 할 방향을 시사해준다.
Q 부동산 투기와 집값 상승 문제의 원인으로 무분별한 재개발?재건축도 한몫하고 있다. 올바른 재개발과 재건축이란?
▲ 이강훈- 재건축과 관련해서는 무분별한 재건축의 방지와 투기적 수요의 방지, 주택 가격의 안정화가 과제다. 이를 위해 낡지도 않은 아파트의 무분별한 재건축이 발생하지 않도록 안전진단 강화 및 재건축 연한 강화(최고 30년→40년)가 필요하고 과도한 분양가 책정을 방지하기 위한 분양가 상한제 적용, 재건축초과이익의 철저한 환수 등이 필요하다.
반면, 재개발은 저층 주거지 철거와 관련한 주민 갈등과 인권 침해가 심한 사업이므로 향후에는 도시계획 차원에서 인권 침해 방지를 위해 전면철거를 전제한 재개발을 가능한 대로 지양하고 저층 주거지의 주거기반시설 확충을 통한 주거환경 개선과 주택개량사업, 공공의 단지형 임대주택 개발, 의사가 합치되는 토지등소유자들이 주도하는 소규모 공동주택 건축 등의 도시재생사업 방식으로 추진할 필요가 있다.
이미 돌이킬 수 없는 단계의 재개발사업에 대해서는 정비사업조합의 운영에 대한 공공의 감독 강화, 주민 협의체 등 협의절차의 활성화, 이주 및 철거 과정에서 인권침해 방지 및 분양가 상한제 등의 적용을 통한 적정 분양가의 형성 등이 필요하다.
Q 부동산 문제 해결을 위해 공급자 중심의 선분양제 대신 후분양제를 주장하고 있다. 후분양제의 장점을 설명한다면?
▲ 김성달- 아파트를 짓고 판매하는 후분양은 건설사 중심의 주택시장을 소비자중심의 주택시장으로 전환되는 잣대가 될 것이다. 수십 년간 유지되면서 누적된 선분양제의 폐단인 부실시공, 소비자 재산권 침해, 투기 조장이 사라질 수 있다. 후분양제에서는 사업비를 건설사 스스로 조달해야 하고 소비자에게 선택받기 위해 팔릴 수 있는 아파트를 만들어야 하는 만큼 건설사의 철저한 사업성 검토와 품질 경쟁을 유도할 수 있다. 브랜드 중심이 아닌 품질로 평가받을 수 있는 구조가 정착되면서 경쟁력 있는 중소 건설사들에게도 기회가 제공될 것으로 본다. 선분양제에서는 사업자금도 소비자의 분양대금 선납으로 마련되고, 부실시공, 미분양, 분양가 하락 등의 피해도 모두 소비자에게 전가돼 왔다.
정부도 선분양제의 폐해를 인식하고 2004년 참여정부가 후분양제 로드맵을 마련했으나 제대로 시행조차 되지 않은 채 2008년 이명박 정부에서 사라졌다. 그나마 서울시는 2005년 오세훈 전 시장이 공공아파트 후분양제 도입을 선언하고 80% 완공 후 분양했으나 박원순 시장이 60% 완공 후분양으로 후퇴시켰다. 최근 화성동탄2지구 부영아파트, 구리갈매 지구 LH아파트 등의 부실시공이 문제되며 후분양제 도입 요구가 커지고 있고 국회에는 민주평화당 정동영 의원이 발의한 후분양제 도입 주택법 개정안이 상정되어 있다. 하지만 정부는 공공아파트에만 단계별 적용하고 민간아파트는 의무화를 반대하며 소비자가 아닌 건설사입장을 대변하고 있다.
Q 공기업의 땅 장사를 중단시켜야 한다고 주장하고 있다. 구체적으로 어떤 문제를 지적한 것인가?
▲ 김성달- 공공이 보유한 공공택지와 공기업 이전지, 공공용지 등을 적극 개발하고 공기업의 땅 장사를 중단시켜야 공공주택 확충이 가능하다. 정부는 주거복지로드맵을 발표하고 100만 호의 공공주택을 확충하고 이를 위해 40개 지구의 공공택지를 개발하겠다고 밝혔다. 하지만 100만 호 중 실제 공공택지에서 공급되는 장기공공임대주택은 41만 호에 불과하고 나머지는 민간 소유 택지에 용적률 특혜, 세제 지원 등을 통해 임대주택을 공급하겠다는 것이다. 무엇보다 논·밭·임야를 강제수용해서 개발하는 40개 공공택지조차 공동주택지를 공공이 직접 개발하지 않고 이중 43만 호를 민간에게 되팔아 민간업자가 공급하는 방식으로 제2 제3의 부영아파트를 공급하겠다는 것이다.
공공임대주택 분양전환도 땅장사와 다를 바 없다. 현행 공공임대주택 중 5년 또는 10년 임대주택은 임대 후 시세분양 전환하게 돼 있는데 공기업과 건설사에게만 막대한 시세차익이 돌아갈 수밖에 없다. 이처럼 공공이 공공자산을 민간 매각하는 순간 제 역할을 포기한 채 민간에게 손 벌려 임대주택을 확충하게 되면 서민들은 비싼 임대료 고통에서 벗어날 수 없고 민간개발로 인한 땅값상승까지 우려되는 상황이다.
경실련 분석 결과 개발도 하기 전에 주변 집값을 수십조 원 올렸고 입주한 지 10년 지난 판교는 공기업과 지자체, 민간건설업자, 수분양자 등에게만 19조 원의 개발이익을 안겨준 것으로 추정된다. 만일 공공이 민간매각하지 않고 직접 개발해 공공주택으로 공급했다면 지금의 불로소득이 발생하지 않았을 것이고 주변 집값안정에도 기여했을 것이다.
공공택지뿐 아니라 공기업이전지나 공공용지등도 매각이 아니라 공공이 직접 개발하여 주거안정에 기여해야 한다.
Q 정부의 다주택자 옥죄기가 본격화될 예정인데 이 정책이 오히려 다주택자, 부자 등에게 큰 영향을 끼치지 못할 것이라고 분석하고 있는데, 그 이유는?
▲ 이강훈- 다주택자들이 전세를 끼고 하는 갭(Gap)투자에 자기 자금 동원 등을 통해 재건축 예상 지역 등을 돌면서 가격상승세를 주도하고 있다. 이 때문에 정부 정책이 주택 가격 상승 억제에 실패하고 있다는 평가가 적지 않다. 그러나 현재 재건축 투기 바람이 강한 서울을 제외하고는 전국적으로 주택가격이 매우 안정세를 유지하고 있기 때문에 정부의 정책 실패라고 보긴 어렵다.
우선 정부는 서울의 재건축 투기 바람을 가라앉히는 정책(재건축 안전진단 강화, 재건축 연한 강화, 재건축초과이익 환수, 보유세 강화 등)과 서울의 공공주택의 확충에 주력할 필요가 있다. 또한 중장기적으로는 서울과 수도권의 광역교통망의 획기적 개선을 통해 흘러넘치는 서울의 주택수요를 공급이 넘치는 경기도권으로 옮겨가도록 할 필요가 있다. 한편, 정부는 다주택자의 임대주택 등록 확대에 기대를 걸고 있는데 이는 다주택자들을 주택 투기세력이 아니라 민간 임대주택 공급자로 역할을 하게 한다는 점에서 바람직하다. 이를 가속화하기 위해서는 정부가 미등록 임대용 주택에 대해 임대소득세 및 사회보험료 징수 강화, 보유세 강화, 민간 임대의 계약갱신청구권 및 갱신시 차임 인상률 상한제 적용 등의 결단을 내릴 필요가 있다.
▲ 주건일- 세입자보호를 위한 전월세 상한제, 계약갱신청권 도입이 시급하다. 이명박 정부 이후 전월세값 폭등으로 세입자들이 모두 빚쟁이로 전락한 지 오래다. 박근혜 정부는 전세보증금 지원만 늘리고 세입자들에게 빚내라 권하면서 전월세가격 상승을 모르쇠로 일관했다. 박근혜 정부에서 강력하게 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입을 요구하던 민주당은 여당이 되었지만 오히려 ‘2020년 이후 단계별 적용 검토’로 후퇴하며 세입자들의 분노만 키웠다. 정부는 임대사업자 등록이 먼저라지만 임대사업자 등록 의무화도 흐지부지된 상태에서 결국 문재인 정부에서도 세입자들을 위한 보호장치는 아무것도 없는 형국이다. 더 이상 집부자들을 옹호하며 임대사업자 등록과 전월세 상한제·계약갱신청구권 도입을 미루어서는 안 된다.
분양가자율화 이후 강남 아파트를 가진 이들은 한 채당 십억 원 이상씩 벌었지만 무주택자들은 치솟는 전월세값 마련을 위해 빚만 늘었고 지방 1주택자들은 상대적 박탈감으로 사회에 대한 불신만 늘었다. 우리 사회가 땀 흘려 일하는 사회가 아닌 투기조장 사회가 되면서 사회에 갓 진입한 청년들은 일할 기회조차 얻지 못한 채 주거 빈곤으로 이중삼중 고통에 시달리고 있다. 이러한 위기를 탈출하라는 것이 촛불의 명령임을 문재인 정부는 결코 잊어서는 안 된다. 또한 지방선거를 겨냥한 표심성 규제완화로 지금의 위기를 더욱 키운다면 반드시 시민들의 심판을 받을 것임을 유념하고, 지금이라도 투기근절과 집값 안정을 위한, 소비자와 서민을 위한 올바른 정책을 내놔야 한다.
Q. 부동산 시장 안정을 위해 정부에 하고 싶은 말은?
▲ 이태경- 문재인 정부는 촛불혁명으로 탄생한 정부다. 촛불혁명의 민의는 적폐 청산이다. 대한민국의 적폐 중 으뜸이 부동산 불로소득이다. 이 적폐를 두고 촛불혁명을 완성시킬 길은 전혀 없다. 모쪼록 문재인 정부는 토건적 사고, 부동산 등이 경제에서 차지하는 비중 등에 매몰되지 말고 부동산 공화국을 종결시키기 위한 비전과 의지를 보여주길 바란다. 그런 비전과 의지가 있지 않으면 부동산 시장 안정이라는 소기의 목적도 달성하기 힘들 것이다.
▲ 김성달- 문재인 정부의 수차례 부동산대책발표에도 불구하고 집값안정은커녕 강남아파트값은 몇 달 사이에 수억 원이 오르는 등 지금의 집값은 결코 정상적이지 않다. 이런 사태의 원인은 정부의 임기응변식 미봉책이다. 따라서 지금이라도 정부는 부동산정책의 실패를 인정하고 근본대책을 제시해야 한다. 우선 부동산경기에 의존한 경제성장률로 국민을 속이지 말고 집값거품 제거를 위해 후분양제 도입, 값싸고 질 좋은 토지임대건물분양 등 장기임대공공주택 확충에 나서야 하고, 불공평한 과세기준 정상화, 임대소득 과세 정상화, 재개발재건축 개발이익환수 등 불로소득 환수를 강화해야 한다.
▲ 김제완- 2016년 통계를 보면 무주택자가 서울시민중 50.7%이고 전국적으로 44.5%이다. 유주택자와 무주택자가 대략 국민의 절반씩을 점하고 있다. 지난 보수정권은 집을 가진자들의 이익을 위한 정책을 충실히 펴나갔다. 그런데 진보성향 문재인 정권은 집 없는 시민을 위해 일하지 않는다. 서울집값이 폭등하는데도 보유세 도입을 미루고 재건축연한 40년으로 원상회복에도 주저한다. 신년 대통령 기자회견에서 주택문제는 한마디도 언급되지도 않았다. 건강한 사회는 오른쪽으로 그리고 왼쪽으로 번갈아가며 나선형적으로 진전한다. 보수정권은 보수적 가치를 진보정권은 진보적 가치를 구현하며 사회에 기여한다. 문재인 정부의 이해하기 어려운 주택정책 이유가 무엇일까. 진보정권이 자기들을 지지한 진보 유권자뿐아니라 보수 유권자들까지 품고 가겠다는 욕심 때문이다. 대통령 지지율 70%의 환상에서 깨어나야 한다.
▲ 이강훈- 정부 부동산 정책의 빠른 속도 개혁이 필요하다. 1990년 대 이후 정부가 자가보유 확대 정책을 아무리 시도해도 자가점유율이 크게 올라가지 않고 53%에서 56%에 머물고 있다. 따라서 부동산 시장 및 국민들의 주거안정의 핵심은 살만한 임대주택 공급의 저렴한 공급 여부에 달려 있다. 이 점에서 정부는 중저소득층 주거 안정을 위한 공적임대주택 공급 확대에 전력을 기울여야 한다. 또한 다주택자들이 주택시장에서 투기적 행태를 보이지 못하도록 강력한 투기 억제 정책을 수행함으로써 주택가격 및 이에 동조 현상을 보이는 전세가격을 안정화시키는 것이 중요하다. 또한 다주택자들이 취득한 주택으로 정부가 의도한대로 임대사업자 등록 확대를 유도하려면 민간임대시장에 대한 임대소득 과세의 현실화, 주택 소유와 관련한 보유세 강화, 계약갱신청구권 및 임대료 인상률 상한제가 실시되어야 한다.
오두환 기자
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