공무원연금공단, 현대건설 컨소시엄 천문학적 시세 차익 챙겨
시민단체 “공공의 땅장사로 벌어진 로또 판에 서민은 없다”
[일요서울 | 오유진 기자] ‘로또 아파트’로 주목받고 있는 개포주공 8단지 재건축 아파트(디에이치자이개포)를 두고 잡음이 끊이지 않고 있다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 ‘로또 아파트’라는 그늘에 가려진 문제의 심각성을 집중 조명해야 한다고 지적한다. 경실련 측에 따르면 공무원연금공단이 공공토지를 매각하며 얻은 토지비 차액과 건축비를 뻥튀기한 건설사들이 얻는 개발이익만 2조2000억 원으로 예상된다. 이는 분양권 당첨자가 시세 차익으로 평균 3억 원 정도 얻을 것이라는 금액과는 비교가 안 되는 금액으로, ‘공무원연금공단’과 ‘건설사’가 얻는 개발이득에 비하면 미미하다는 것. 즉, 실질적인 로또의 주인은 ‘공무원연금공단’과 ‘건설사’라는 해석이다. 특히 공공택지가 공영개발이 됐다면 일반 서민들 보금자리가 더 많이, 더 낮은 가격을 형성할 수 있지만 ‘돈 잔치의 장’으로 변질돼 서민들의 ‘상대적 박탈감’만 더 확산시켰다는 것도 문제점으로 지목되고 있다.
개포주공 8단지 재건축 아파트는 2018년 무술년 첫 ‘로또 분양아파트’로 꼽히며 이목이 집중됐다. 청약에 당첨 되면 2억~3억 원의 시세 차익이 발생할 것으로 예상돼 관심을 모은 것. 그러나 경제정의실천시민연합(이하 경실련) 측은 수분양자들의 분양권 로또보다 진짜 로또는 현대건설 등과 공무원연금공단이 챙길 것이라고 지적한다.
지난 2015년 공무원연금관리공단은 1984년 준공돼 공무원임대아파트로 사용하던 개포8단지 아파트를 현대건설 컨소시엄(현대건설·GS건설·현대엔지니어링)에 매각했다. 이를 매입한 현대건설 컨소시엄은 1996세대 재건축을 진행한다. 그중 용적률 인센티브에 따라 서울시가 소유하게 되는 장기전세주택 306세대를 제외한 1690세대를 분양한다.
경실련이 지난달 22일 발표한 보도자료에 따르면 개포주공 8단지 재건축으로 인해 공무원연금공단과 현대건설 컨소시엄이 조 단위 이익을 챙기게 됐다고 주장한다. 경실련 측이 개포주공 8단지의 개발이익을 분석한 결과 공무원연금공단은 176억 원에 매입한 토지를 1조2000억 원에 매각해 1조1700억 원의 시세차익을 거뒀고, 1조2000억 원에 토지를 매입한 현대건설은 토지비 차액과 건축비 부풀리기로 1조 원에 가까운 개발이득을 얻을 것으로 추정했다.
경실련은 입주자모집공고문을 통해 산출한 아파트의 토지비를 통해 건설사가 차액을 얻고 있다고 주장한다. 개포주공 8단지 토지비는 대지면적 기준 3.3㎡당 1억2000만 원, 총 2조3000억 원이다. 이는 현대건설 컨소시엄이 매입한 금액인 3.3㎡당 5500만 원보다 2배 이상 높은 금액이다.
또 경실련은 건설사가 건축비에서도 추가 이득을 취할 것이라고 봤다. 입주자모집 공고 때 제시된 평균 건축비는 3.3㎡당 757만 원으로 적정 건축비를 초과한다. 경실련이 LH(한국토지주택공사)와 SH(서울주택도시공사)의 준공내역·하도급내역을 통해 산출한 적정 건축비는 3.3㎡당 450만 원 수준이다. 그러나 디에이치자이의 경우 재건축으로 인해 소요되는 비용과 최고급 내장재 등 추가비용이 소요될 것으로 판단해 건축비를 3.3㎡당 600만 원으로 적용했으며, 비교 결과 평당 157만 원의 차액이 발생해 전체적으로 건축비 999억 원이 부풀려진 것으로 추정했다. 경실련 측은 건축비와 토지비 이익까지 더하면 총 8900억 원의 개발이득을 건설사가 챙긴다는 주장이다.
특히 현대건설 컨소시엄(현대건설·GS건설·현대엔지니어링)이 개포주공 8단지 재건축 사업을 추진하면서 기타사업성경비(아래 기타비용)로 무려 3400여억 원을 책정해 ‘뻥튀기’ 논란이 일고 있다. 지난달 7일 현대건설 컨소시엄이 강남구청에 제출한 개포주공 8단지(디에이치자이개포) 총사업비 산출 총괄표에 따르면 개포주공 8단지의 시공비(공사비+간접비)는 8204억2943만 원이다. 이 가운데 기타비용은 전체 시공비의 42%인 3452억 원으로 책정돼 있다.
기타비용은 취·등록세와 등기비용, 입주관리비, 사업비 이자 등 말 그대로 직접 시공비가 아닌 사업 목적으로 쓰이는 기타 부대비용을 뜻한다. 아파트를 짓는 데, 공사나 설계가 아닌 기타비 비중이 전체 시공비의 절반에 육박하는 것이다.
경실련 측은 이런 문제는 또 다른 문제로 파생된다고 주장했다. 경실련 측은 “서민을 위한 임대아파트가 공공의 땅장사로 로또판이 되며 내 집 마련을 기다리는 수백만 서민들에게는 좌절과 분노만 안겨준 것이다”라고 비판했다.
“공공택지 민간에게 매각하지 않는 게 근본적인 대책”
경실련은 개포주공 8단지가 건설사와 공무원연금공단의 돈 잔치라는 문제점뿐만 아니라 공공택지로서 공영개발해서 저렴한 가격에 아파트를 분양, 그 수혜가 국민에게 돌아가는 것이 마땅하다고 지적한다. 건설사가 비싸게 땅을 사 그만큼의 높은 이윤을 붙여 아파트를 비싸게 팔아 정작 보금자리를 얻어야 하는 시민들에게 돌아가지 않는 ‘이상 현상’에 목소리를 높이고 있는 것. 일요서울은 경실련 부동산·국책사업감시팀 최승섭 부장을 만나 자세한 이야기를 들어봤다.
-개포주공 8단지 재건축 분양을 ‘공공기관’과 ‘건설사’의 돈 잔치로 해석하는 이유는.
▲ 저희는 공공택지를 민간에 매각한 것 자체가 문제라고 생각한다. 개포주공 8단지는 공무원연금공단이 소유한 토지였다. 그러므로 그 땅은 공공택지로 봐야 하고 과거 정부가 공무원연금공단에 그 땅을 준 것도 공적인 목적으로 사용하라는 이유로 준 것이다. 그러나 이런 식으로 민간에 매각하면서 많은 토지 차액을 얻어갔다. 이로 인해 사람들은 투기에 대한 욕망을 유혹받을 수밖에 없는 상황이 만들어졌다. 공공택지를 이렇게 사용하면 안 된다는 것이 문제의식의 시작이다.
-서민임대주택이 아닌 민간에 판 것부터 잘못됐다고 지적하셨다. 가장 근본적인 원인은 공무원연금공단이 문제인가, 민간건설사의 뻥튀기인가?
▲공무원연금공단을 가장 큰 문제의 원인으로 꼽는다. 공공택지를 파는 것을 결정한 공무원연금공단에 있는 거다. 가장 큰 문제는 공무원연금공단에 있지만 전반적으로 봤을 때는 공공택지를 아무 생각 없이 파는 공공기관과 정부의 책임이 제일 크다고 생각한다.
-분양자의 막대한 시세 차익(최소 2억 원 최대 4억 원 추정)을 얻을 것이라고 했다. 그러나 분양자들은 ‘시장논리’에 맡겨야 한다며 경실련의 지적은 옳지 않다고 반문한다.
▲수분양자분들은 주변 시세보다 싼 가격에 들어가면서 큰 시세 차익을 본다. 다만 그분들보다 더 많은 시세차익을 보는 것은 공무원연금공단과 건설사다. 1600세대가 시세 차익을 볼 거지만 3억 원을 받기위해서는 10여억 원정도의 분양대금을 마련해야 한다. 그러나 이런 대한민국 국민이 많이 없을 거다.
이로 인해 분양자가 아닌 다른 시민들이 보기에 이번 ‘돈 잔치’는 다른 나라 얘기일 것이다. 단순 ‘돈 잔치’로 보는 시각에서 끝나는 게 아니라 건설사들의 이런 행태까지 보면서 ‘상대적 박탈감’이 심할 것이다. 민간택지에 대해서는 시장논리로 가는 게 맞지만 여기는 민간택지가 아닌 명백한 공공택지기 때문에 “공공택지는 이렇게 사용되는 게 맞지 않다”라는 입장이다.
-기타사업성경비(아래 기타비용) 3450억 원이 사용됐다. 경실련 측에서 파악된 기타비용의 출자는.
▲기타비용 돈의 흐름에 대해서는 아무도 알 수 없다. 어디로 유용되는 게 아니라 제세공과금, 이자는 제외하고 나머지는 추가이익으로 들어갈 것으로 본다. 건설사 측은 기타비용 산출 근거가 있겠지만 외부에서는 알 수 없다. 간접비 중 악용되는 항목이 기타비용인데 이곳 같은 경우 기타비용이 높게 측정됐다. 기본적으로 간접비는 평당 100만 원이 넘지 않는다고 보지만 여기는 간접비 중 기타비용만 200만 원이 넘는다.
(개포주공 8단지는)재건축 아파트지만 조합원이 없는 아파트다. 다른 아파트의 경우 조합원이 있기 때문에 이주비용, 기타 사업비용 등 기타비용이 많이 들 수 있는데 이곳은 임대기간이 만료돼 다나간 거다. 이런 이유로 다른 재건축 아파트처럼 비용이 많이 들 필요가 있을까? 라는 의문점이 남는다.
-공공택지의 민간 매각 중단을 주장하는데 이런 사태를 막을 수 있는 근본적인 대책은.
▲저희는 공공택지를 민간에게 매각하지 않는 게 근본적인 대책이라고 생각한다. 이것은 충분히 가능한 일이다. 대선 후보가 공약했던 사안이기도 하다.
-건설사들의 돈잔치와 관련 지금이라도 해당 문제에 대해 해결책은 있다고 보는가.
▲주택법에 택지지구는 50%까지 공영개발하게 돼 있다. 나머지 50%는 민간매각이 가능하다. 저희가 생각하는 해결책 중 하나는 택지지구는 공영개발 비율을 높여 100% 공영개발 해야한다는 법 조항을 추가해야한다고 생각한다.
-개포주공 8단지와 관련해 보도자료에 명시하지 않은 추가적 입장에 대해 말씀 부탁드린다.
▲개포 9단지처럼 재건축하는 것처럼 공무원연금공단이 공영개발을 했어야 한다고 본다. 공무원연금공단 측이 돈이 부족해서, 돈이 필요한데 이곳을 개발할 수 밖에 없는데 임대주택으로만 끌고 갈수 없다고 반문할 수 있다. 하지만 해결책은 있다. 건물만 팔면 된다. 이번 개포주공 8단지 매각으로 공무원연금공단은 땅을 보유한 것만으로 1조 원 넘는 차액을 가졌다. 그 땅을 가지고 있으면 가치가 더 높아지는 것은 당연한 일이다.
그러나 자산재평가를 하지 않았다. 건물만 일반분양해서 건물분양 토지임대 건물분양을 통해 이득을 얻고 토지를 분양하면서 주변 개발, 서울 집값 상승으로 땅값 상승으로 이런 시세 차익을 거둘 수 있었던 건데 당장 큰돈을 얻기 위해 팔았다는 점이 문제가 있다고 생각한다. 이런 식으로 공영개발을 했으면 충분히 좋은 공영개발의 사례가 됐을 텐데 그렇지 않아 안타깝게 생각한다.
오유진 기자
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