A씨의 부친은 사망하면서 A씨에게 30억짜리 저택을 유산으로 물려주었다. A씨는 거액의 상속을 받게 되어 기분이 좋았지만 얼마 후 상속세로 10억 원이 부과되었다. A씨는 당장 현금이 거의 없고, 정부의 DTI, LTV 규제에 묶여 은행으로부터 부동산담보대출도 받지 못하는 형편이다. A씨는 세무서에 위 부동산을 대물로 납부하고 싶은데 가능한가? 만약 물납이 가능할 경우 A씨는 저택에 대한 1/3 지분으로 세금을 납부하거나, 아니면 전체를 물납한 후 2/3 지분에 대한 돈을 환불받을 수 있는가?

세무서장은 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 납세의무자의 신청을 받아 물납을 허가할 수 있다(상증세법 73조 1항 본문). 물납허가 요건으로는 △상속재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 해당 상속재산가액의 2분의 1을 초과할 것, △상속세 납부세액이 2천만원을 초과할 것, △상속세 납부세액이 상속재산가액 중 예금 등 유동자산의 가액을 초과할 것(즉 상속받은 재산 중 유동자산이 상속세보다 더 많을 경우에는 그 유동자산으로 납부해야 함).

다만, 물납을 신청한 재산의 관리·처분이 적당하지 아니하다고 인정되는 경우에는 물납허가를 하지 아니할 수 있는데(동항 단서), 물납이 허가되지 않는 재산으로는 △지상권·지역권·전세권·저당권 등 재산권이 설정된 경우 △물납 신청한 토지와 그 지상건물의 소유자가 다른 경우 △토지의 일부에 묘지가 있는 경우 △건축허가를 받지 아니하고 건축된 건축물 및 그 부수토지 △소유권이 공유로 되어 있는 재산 △상장이 폐지된 회사의 주식 등이 그 예이다(상증세법 시행령 71조 1항, 동법시행규칙 19조의 4).

물납을 신청할 수 있는 납부세액은 상속재산 중 물납에 충당할 수 있는 당해 부동산 및 유가증권의 가액에 대한 상속세 납부세액을 초과할 수 없다(동법 시행령 73조 1항). 다만 상속재산인 부동산 및 유가증권 위 납부세액을 납부하는데 적합한 가액의 물건이 없을 때에는 세무서장은 예외적으로 해당 납부세액을 초과하는 납부세액에 대해서도 물납을 허가할 수 있다(동조 2항). 한편 통상적으로 세금을 물납으로 낼 경우 양도소득세가 부과되지 않는다고 착각하지만, 양도소득세에서의 양도에는 세금 물납도 포함되므로 양도소득세가 부과된다.

그렇다면 과연 물납을 할 경우 그 물건이 세액보다 더 고가의 경우에 지분이전이나 잔금청산이 가능한가? 이 점에 관하여 상증법에 별도의 규정은 없으나 실무상으로 물납의 지분이전이나 잔금청산은 허락하지 않는다. 즉 물납의 경우 그 물건의 가격이 세금보다 모자랄 경우에는 나머지 부분에 관하여 세무서에서 세금징수를 하나, 그 반대로 물건의 가격이 더 클 경우에는 나머지 돈을 돌려주지 않는다. 결국 세무서에서 상속세액을 초과하는 부동산으로 물납신청 할 경우 상속세를 초과하는 재산가액을 포기하는 내용의 문서를 작성하여 상속인이 기명날인하고 인감증명을 첨부하여 물납허가를 해준다(서면인터넷방문상담 4팀-265, 2008.1.29.). 따라서 차액 등은 국고로 귀속되며, 향후 납세자의 다른 세금 예컨대 종합부동산세 등의 선납으로 대체할 수도 없다.

그럼 예컨대 A씨가 위 저택을 헐고 나대지로 만든 후 이를 분할하는 조건으로 물납할 수 있을까? A씨가 상속받은 저택의 대지가 시가 25억 원이고 주택의 가치는 불과 5억 원이라고 가정해보자. 이 경우 A씨는 나대지로 만들어 그 대지를 1.5 : 1로 분할할 경우, 2필지의 가격은 각 15억, 10억원이 될 것이다. 따라서 A씨가 그와 같은 계산 하에 분할을 조건으로 물납하고자 한다면 이는 허용될까? 만약 A씨가 세무서에 이와 같이 재산을 분할하거나 재산의 분할을 전제로 하여 물납신청을 하는 경우, 물납을 신청한 재산의 가액이 분할 전에는 30억 원짜리 저택이었는데 분할 후에는 나대지 25억 원으로 변하므로 5억 원 상당의 가치가 감소된다. 이렇듯 분할로 인해 가치가 감소되는 경우에는 물납이 허가되지 않는다(동법 시행령 70조 7항).

사례로 돌아가 살피건대, A씨의 물납신청은 허용되나 지분으로 쪼개서 이전하거나 잔금청산을 요구할 수 없으므로 위 저택 전체를 세금으로 내야 한다. 따라서 이러한 경우에는 A씨는 위 저택을 급히 매각하여 현금으로 상속세를 납부하는 편이 유리하다. 이렇듯 물납의 요건이 까다롭고 납세자에게 불리하기 때문에 현실적으로 물납을 하는 사람은 거의 없는 실정이다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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