송파는 어떤 곳인가
정부가 신도시로 개발키로 한 송파구 거여지구에는 현재 육군종합학교(95만평), 국군특전사(65만평), 체육부대(12만평), 남성대골프장(28만평) 등이 들어서 있다. 이들 지역은 모두 개발제한구역(그린벨트)으로 지정돼 있으나 현재 훼손정도가 심한데다 국·공유지여서 보상문제나 불법 이주단속 등 신도시 개발과정에서 일어나는 진통을 겪지 않아도 된다는 장점이 있다. 현재 정부가 만든 개발면적은 200만평이지만 부처 협의과정에서 인근 지역 일부가 개발대상에 포함될 가능성도 있다. 교통여건상 이 지역은 외곽순환도로를 통해 경부고속도로, 중부고속도로 등으로 쉽게 진입할 수 있는 지역적 장점도 있다. 또 지하철 5·8호선이 이 지역을 통과해 도심으로의 접근성도 뛰어나다. 게다가 이 지역에는 농수산물시장 LG마트 롯데백화점 등 편의시설이 가까운 데다, 남성대골프장이 있는 남한산성 자락과 가까워 녹지공간도 풍부하다.
송파신도시 개발계획 어떻게
정부는 신도시개발을 위해 국방부 건설교통부 환경부 등 관계부처와 신도시 개발방향과 군부대 이전지, 이전비용 부담 등을 협의하고 있다. 협의를 거쳐 개발 방향이 확정되면 연말로 예정된 수도권 광역도시계획에 반영한 뒤 중앙도시위원회 심의를 거쳐 이들 지역을 그린벨트에서 해제할 예정이다. 또 주민, 지자체, 전문가 의견 등을 수렴한 뒤 개발제한구역 해제가 완료되면 2007년 지구지정을 거쳐 택지 조성작업에 착수한다. 분양은 2008년 하반기쯤 실시할 계획이다. 신도시에 들어설 주택은 총 5만가구로 중대형 아파트 2만가구, 국민임대주택 2만가구, 전용면적 25.7평 이하 국민주택 1만가구 등으로 구성된다. 입지여건이 좋아 판교 못지 않은 청약과열이 우려되는 만큼 공영개발방식을 원칙으로 한다는 게 정부의 방침이고, 분양가는 원가연동제로 하되 중대형 채권입찰제 전매제한(25.7평 이하 10년, 초과 10년) 등이 적용된다.
# 역사속 송파는…
지명으로‘송파’는 고려시대 이전부터 있었던 것으로 추정되며, 소나무가 많은 언덕이라고 해서 송파(松坡)라 불렸다. 송파 지역은 한강연안에 위치한 지리적 여건으로 인해 선사시대부터 신석기인들이 거주하였던 곳으로 고대국가 성립과 함께 고조선의 생활무대가 되기도 했다. 백제의 시조 온조왕부터 21대 개로왕까지 약 493년간 백제의 수도였던 곳으로, 4세기 후반에서 신라가 삼국을 통일하는 7세기 후반까지 한강유역은 백제(하남위례성 및 한성), 고구려(남평양성), 신라(한산주--남한산주--한주)의 세력다툼이 치열했던 곳이다. 잠실은 조선왕조 초기 세종 때 왕명으로 지금의 잠실지역에 뽕나무를 심고 동잠실이라 불렸다. 지금의 석촌호수에 있던 송파나루터는 고려와 조선왕조에 이르는 1천년 동안 한성, 충청도, 경상도로 이어지는 중요한 상업의 교통로였으며, 송파장은 전국 각 지방의 산물이 집산되는 중심지로 5일장이 아닌 상설 점포가 일찍부터 형성되었던 곳이다. 따라서 이곳은 조선시대 15대 장터중의 하나였다. 송파는 임진왜란과 병자호란으로 인조가 청태종에게 굴욕적인 항복을 하고 청의 강요에 의해 청태종공덕비(삼전도비)를 세운 곳이기도 하다.
# 8·31 대책 세금 어떻게 될까 - 종부세 대상 4년 뒤 보유세 부담액 1∼3배
‘8·31 쇼크’. 정부가 부동산종합대책을 발표하면서 국민들의 관심은 세금에 쏠려 있다. 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 구성된 보유세에서 가장 큰 변화는 주택과 나대지(빈 땅) 등 비사업용 토지에 대한 종부세 과세대상이 각각 확대되고 가구별로 합산되는 것이다. ◇주택 = 종부세 부과 기준이 현행 9억원 초과에서 6억원 초과로 확대되고 과세 방법은 인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌게 된다. 이에 따라 부부가 각각 5억원 짜리 주택을 보유하고 있는 경우 내년에는 부부 소유 주택의 합산 가액이 6억원을 초과하기 때문에 종부세 대상이 된다. 과세 기준확대와 가구별 합산으로 주택 종부세 대상자는 올해 4만명(세액 900억원)에서 내년에는 16만가구(2,300억원)로 늘어난다. 과표적용률은 현재 공시가격의 50%에서 내년에 70%로 올라가고 2007년부터 매년 10%포인트씩 상향 조정돼 2009년에 100%가 된다.
과표기준이 확대돼 ▲9억∼20억원(공시가격) 1% ▲20억∼100억원 2% ▲100억원 초과 3%였던 3개 과표구간과 세율이 ▲6억∼9억원 1% ▲9억∼20억원 1.5% ▲20억∼100억원 2% ▲100억원 초과 3% 등 4개 구간과 세율로 조정된다. 세부담 상한선도 전년 대비 1.5배에서 3.0배로 확대돼 종부세 대상자에 대한 실효세율(부동산 가격 대비 세금비율)이 2009년에 1%가 될 것으로 예상된다. 2009년에 시가 10억원의 주택을 보유한 사람은 매년 1,000만원을 종부세로 내야 한다는 얘기다. 현재 보유세의 실효세율은 0.15%다. 재산세는 큰 변화가 없다. 서민의 주택보유 부담을 완화하기 위해 주택분 재산세 과표적용률은 내년부터 상향조정되는 종부세와 달리 2008년부터 매년 5%포인트 올라가 2017년에 100%가 된다. 과세방법은 가구별 합산이 아닌 현재처럼 물건별로 세금이 부과되고 세부담 상한도 전년의 1.5배가 유지된다.
종부세 변경을 감안한 주요 아파트의 보유세(지방교육세, 도시계획세, 농특세 포함) 부담은 강남의 공시가격이 23억원인 아파트의 경우 올해 1,431만3,000원에서 내년에 2,463만3,000원으로 72.1% 늘어나고 2009년에는 3,451만8,000원까지 증가한다. 분당의 공시가격 10억원 아파트는 보유세가 올해 373만8,000원에서 내년에 601만8,000원으로 61.0% 증가하고 2009년에는 814만8,000원까지 오른다. 서초의 공시가격 7억원 아파트 보유세는 올해 231만3,000원에서 내년 286만3,000원, 2009년 367만8,000원으로 각각 증가한다. ◇비사업용토지 = 나대지·잡종지·임야·농지 등 비사업용 토지에 대한 종부세도 강화된다. 종부세 대상이 공시지가 6억원 초과에서 3억원 초과로 늘어나고 과표적용률은 50%에서 2006년 70%로 상향 조정된 이후 2007년부터 매년 10%포인트씩 올라가며 과세 방법은 인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀐다. 이에 따라 비사업용토지에 대한 종부세 대상은 올해 3만명(세액 3,100억원)에서 내년에는 11만가구(4,400억원)로 늘어난다. 종부세 세부담 상한선은 전년 대비 1.5배에서 3.0배로 확대되고 실효세율은 2009년에 1%가 될 것으로 보인다.
비사업용토지에 대한 재산세 과표적용률은 현재 50%에서 매년 5%포인트씩 올라가고 재산세의 세부담 상한은 현재의 1.5배가 유지된다.사업용토지는 생산에 이용되는 점을 고려, 종부세와 재산세 과표적용률이 매년 5%포인트씩 인상되고 세부담 상한도 현재의 1.5배에서 바뀌지 않는다. 종부세와 재산세 변경을 고려한 비사업용토지의 보유세 부담은 공시시가 20억원의 나대지 경우 올해 825만원에서 내년 1,247만5천원, 2007년 1,425만원, 2008년 1,602만5,000원, 2009년 1,780만원 등으로 늘어난다. 공시지가 10억원인 잡종지는 올해 325만원, 내년 547만5,000원, 2007년 625만원, 2008년 702만5,000원, 2009년 780만원으로 올라간다. 공시지가 2억원인 농지는 올해 25만원에서 내년 30만원, 2007년 35만원, 2008년 40만원, 2009년 45만원 등으로 증가한다.
# 8·31 부동산종합대책 문답풀이 - 2주택 신혼부부 2년내 처분하면 비과세
문:종합부동산세를 계산시 1가구란. 답: 본인 및 배우자와 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속, 형제자매 등 가족이다. 미혼자는 기본적으로 1가구로 인정되지 않지만 30세 이상이거나 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우, 배우자가 사망했거나 이혼한 경우는 결혼하지 않았더라도 1가구로 인정된다. 부부 단독가구 보유 경우는 같은 가구로 친다.
문: 부모 이름으로 1주택, 자녀 명의로 1주택 모두 2주택을 갖고 있는 경우는 별도의 가구로 계산되나. 답: 자녀가 미혼이고 30세 미만이며 직업이 없는 경우는 주민등록상 별도의 가구로 돼 있더라도 1가구 2주택에 해당한다. 가구별 합산 대상 범위는 매년 6월 1일인 과세기준일 현재 본인, 배우자와 가구원이 소유하는 주택이 합산 대상이다. 또 종합부동산세 부과시 납세의무자는 주택을 소유하고 있는 가구원 중 주택금액이 많은 자가 납세의무자가 된다. 주택금액이 같은 경우 종합부동산세 신고서에 주된 주택소유자로 기재된 사람이 납세의무자가 된다. 주택을 소유하고 있는 가구원은 주택소유가액을 한도로 연대해 납세의무를 지게 된다.
문: 2007년부터 양도세가 중과되는 1가구2주택 판정기준은. 답: 한 가구가 서울이나 광역시, 경기도에서 소유하고 있는 모든 주택과 광역시나 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역 기타 도지역에서 소유하고 있는 국세청 기준시가 3억원 초과주택을 기준으로 2주택 해당여부가 판정된다. 그러나 2주택 양도세 중과대상에서 제외되는 주택은 가구원이 근무상 형편으로 다른 시·군의 직장으로 이전해 그 직장이 있는 시·군에 주택을 사 1가구 2주택이 된 경우, 1가구 1주택자가 결혼하거나 노부모 봉양을 위해 합가해 2주택이 된 경우, 주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 외 한 주택만 보유하고 있는 경우는 두 주택중 어떤 주택을 먼저 팔아도 중과세 대상에서 제외된다. 하지만 수도권이나 광역시에 있는 기준시가 1억원 이하 주택 외 한 주택만 보유하고 있는 경우는 기준시가 1억원 이하 주택을 먼저 팔 경우에만 양도세를 중과받지 않는다.
문: 현재 주택 2채를 갖고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과 안 받나. 답: 2006년 12월 31일 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있다. 양도시기는 잔금청산일이나 등기이전일 중 빠른 날로 본다. 일반세율은 1년 이내는 양도차익의 50%, 1∼2년은 양도차익의 40%, 2년이상은 양도차익의 9∼36%다. 문: 다가구 주택은 양도세 중과대상인가. 답: 다가구 주택은 1채의 주택을 지분형태로 소유하는 건축법상 단독주택이지만 세법상 한가구가 독립해 거주할 수 있도록 나눠진 부분은 각각 하나의 주택으로 본다. 하지만 다가구주택을 하나의 매매단위로 해 한 사람에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 본다. 주거용 오피스텔은 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산된다.
문: 이사를 앞둔 일시적 1가구 2주택도 양도세 중과대상이 되나. 답:1가구 1주택자가 주택 양도전에 다른 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일로부터 1년이내에 종전주택을 양도할 경우, 1가구 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거봉양하기 위해 가구를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택의 경우, 1주택자가 다른 1주택자와 결혼해 2주택이 된 경우 결혼한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택의 경우, 상속주택이나 문화재보호법에 의한 문화재 주택의 경우, 농어촌 주택으로 상속주택이나 이농·귀농 주택의 경우 1가구 1주택 비과세를 적용받는다.
문: 15년 이상 보유주택의 경우는. ▲15년 이상 한 주택을 보유한 1가구 1주택자는 양도차익의 45%에 대해 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 하지만 1가구 1주택자와 1가구 3주택 이상 보유자는 양도세 중과에서 제외되는 주택의 경우라도 15년 이상 보유한 경우 현재와 같이 30%의 장기보유특별공제만 적용받게 된다. 이농한 사람이 소유한 토지는 이농일로부터 일정기간 이내에 양도하는 경우에만 양도세 중과에서 제외된다.