A씨는 몇 년 전 시행대행사를 통해 지역주택조합에 가입하였다. 가입 당시 시행대항사 측에서는 “조합원들 모집이 다 되어 있고 땅도 다 되어 있다 걱정하지 말고 분양하시면 됩니다”라고 말하여 그 말을 믿고 가입한 것이다. 그런데 막상 나중에 그 지역주택조합은 설립인가 신청이 거부됐다. 거부된 사유가 토지 확보율이 80프로가 안 된다는 것. 그럼 지역주택조합에 가입할 때 조심해야 할 점은 무엇인가?

지역주택조합은 청약통장 없이 조합원 가입이 가능하고 실수요자가 해당 지역에 주택 조합을 결성해 토지 매입부터 시공사 선정까지 모든 과정에 참여하는 것으로 실수요자들이 직접 아파트를 짓는 것과 마찬가지이다. 이렇듯 지역주택 조합 아파트의 경우에는 청약통장 자체가 필요 없기 때문에 그런 메리트로 수요자들이 많이 접근을 하고 있다. 게다가 가격이 많이 저렴하다는 장점이 있는데 예를 들면 양천구 목동의 경우에는 79제곱미터가 한 6억~7억 원 대로 시세가 형성되어 있는 반면에 지역주택조합 아파트의 분양가는 비슷한 면적이 4~5억 원대의 청약이 가능하기 때문에 수요자들이 이런 메리트로 접근하는 것이다.

지역주택조합사업은 추진과정 중 사업부지내 토지소유자 80% 이상의 토지사용 승낙서를 확보해야 조합설립인가가 나며 사업계획승인 때에는 95% 이상 토지소유권이 있어야 한다. 하지만 최근 무자격 대행사들의 조합원 모집강행과 토지 매입률을 부풀려서 허위·과장광고를 하는 경우가 비일비재하다. 실제로 설립인가를 받은 지역주택 조합의 수가 2013년도에는 20건에 불과했으나 2015년에는 106건으로 무려 다섯 배정도 증가했다. 하지만 그 설립인가를 받은 주택조합이 모두 다 성공하는 것은 아니다. 지난 10년 간 설립인가를 받은 지역주택조합 155곳 가운데 최종 입주에 성공한 곳은 단 34곳이 전부이다. 지역주택조합 5곳 중 4곳은 사업이 사실상 실패한 셈이다. 게다가 지역주택조합은 조합원부터 모집하다 보니 모집이 더디거나 토지 매입 여부가 불투명하면 공사가 지연되고 추가 분담금이 발생하는 경우도 적지 않다. 사실 지역주택조합의 경우 장점도 있지만 문제점도 상당 부분 있다. 조사에 따르면 가장 불만사항이 사업주체 연락이 두절되는 경우가 많다는 것. 이러한 일이 벌어지는 이유는 사업주체가 토지소유자들로부터 땅을 충분히 구매하지 못한 상태에서 사업을 시작하기 때문이다. 특히 매매 의향 동의서와 같은 구속력이 없는 서류만을 믿고 사업을 시작하다가 나중에 계약이 성사되지 않은 경우 지역주택사업을 지속할 수 없게 되기 때문이다.

무분별한 지역주택조합사업으로 인한 피해자가 점점 늘어나자 정부에서도 이를 막기 위해 지역주택조합의 투명성을 강화시켰다. 주택법 개정으로 2017. 6.3.부터 지역주택조합들은 해당 지자체에 신고한 후 조합원을 공개 모집해야 하고, 조합원 모집 신고 시 토지확보 증빙자료 등 관련 서류를 반드시 첨부해야 한다. 또한 조합규약에 조합원의 제명·탈퇴에 따른 비용환급의 시기와 절차를 포함하도록 법으로써 규정했다. 하지만 기존 조합의 소급적용이 되지 않아 형평성 논란이 많은 상황이다.

결국 지역주택조합의 경우 사전에 반드시 조합원수를 파악하고, 토지확보비율도 반드시 사전에 검토해야 한다. 그런데 통상 사업대행사는 사업을 진행하기 위해 너무 낙관적으로 얘기하므로 그들의 말만 믿어선 안 되고 반드시 인근 공인중개사무실을 통해 토지 확보가 원활하게 되고 있는지를 확인해야 한다. 즉 등기부등본을 통해 토지매입 여부를 직접 확인하는 것이 좋다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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