A씨는 지방에 있는 땅을 B씨를 포함한 형제들과 공유로 소유하고 있다. 그런데 사실상 A씨 가족들은 서울에 거주하여 부동산을 관리하지 못하고 A씨 형님인 B씨 혼자서 그곳에서 15년 넘게 농사를 지으며 살다가 사망하셨고, 그 뒤 B씨의 아들인 조카 C씨가 단독 상속받아 6년 동안 계속 농사를 지으며 살고 있다. 그런데 C씨는 그 땅이 사실상 자기 아버지인 B씨의 땅이라면서 A씨를 상대로 점유취득시효를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구하였다. 누가 승소할까?

이런 사례는 특히 상속으로 공유가 되었는데 공유자 중 한 사람이 전체를 관리하고 나머지 사람들은 다른 곳에서 사는 경우에 종종 발생하곤 한다. 이 경우 점유하고 있는 공유자 한 사람이 부동산 전체에 대해 점유취득시효를 주장할 수 있는가가 문제된다. 이에 대해 대법원은 원칙적으로 이런 경우에는 자주점유를 인정하지 않는다. 즉 이 경우에는 공유자 1인이 다른 공유자의 지분에 관하여 타주점유를 하는 것으로 추정된다. 따라서 형님 B씨가 새로운 권원에 의하여 위 땅에 대한 점유를 시작하였던가 아니면 다른 공유자에게 소유의 의사를 표시하였다고 볼 자료가 없는 한 다른 사람의 지분 범위 내에서는 타주점유로 봐야 하므로 취득시효가 인정되지 않는다(대법원 1995. 1.12.선고 94다19884 판결).

한편 상속에 의하여 점유권을 취득한 경우에는 상속인은 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수 없다. 따라서 선대의 점유가 타주점유인 경우, 선대로부터 상속에 의하여 점유를 승계한 자의 점유도 상속 전과 그 성질 내지 태양을 달리하는 것이 아니어서, 특단의 사정이 없는 한, 그 점유가 자주점유로는 될 수 없고, 그 점유가 자주점유로 되기 위하여서는 점유자가 소유자에 대하여 소유의 의사가 있는 것을 표시하거나 새로운 권원에 의하여 다시 소유의 의사로써 점유를 시작하여야만 한다(대법원 1995. 1. 12. 선고 94다19884 판결).

사례로 돌아가 살피건대, 조카 C씨는 아버지 B씨의 타주점유를 승계하므로 설사 그 점유기간의 합산이 21년에 이르렀다고 해도 점유취득시효를 주장할 수 없게 된다. 결국 A씨가 승소한다.

구분소유적 공유관계와 자주점유

위 사례와 별도로 구분소유적 공유관계에서 자주점유 권원을 주장하는 경우에는 사정이 다르다. 구분소유적 공유관계라 함은 공유관계지만 사실상 내부적으로 지분을 나눠서 각자 따로따로 점유하여 사용·수익하는 것을 의미한다. 예컨대 A와 B가 토지에 대해 절반씩 공유로 지분등기가 되어 있지만, 사실상 그 토지를 절반씩 따로 점유하면서 관리하는 경우를 ‘구분소유적 공유관계’라고 부른다. 그런데 그 둘 사이에 경계선으로 삼은 부분 중 일부를 A가 침범하여 점유하는 경우에는 마치 이웃 간에 경계침범 분쟁과 같은 법적 문제가 발생할 수 있다.
이와 같은 구분소유적 공유관계에서 어느 특정된 부분만을 소유·점유하고 있는 공유자가 매매 등과 같이 종전의 공유지분권과는 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유·점유하는 특정된 부분을 취득하여 점유를 개시하였다고 주장할 수 있다. 그럴 경우에는 상대방이 타주점유를 증명해야 한다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다68750 판결).

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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