집값 하락 ‘신호탄?’ 재건축 풍선 효과에 재개발 양극화 현상 뚜렷
특히 서울의 경우 입주물량 증가, 억대의 재건축 부담금, 보유세 개편 등 트리플 악재가 이어지면서 집값 역시 하락할 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 반면 재개발 시장은 뜨고 있다. 그 이유는 무엇인지 알아본다.
서울 강남 집값 6주째 하락…수억 원 급락 쉽지 않을 듯
수주 과열·투기 이어지면 정부 세금 폭탄 유의해야
지난 21일 부동산 업계에 따르면 서울 강남 지역 집값은 6주째 하락세를 기록했다. 서울 집값을 견인했던 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 하락에 서울 집값은 보합에 가까운 상승 폭을 기록하는 데 그쳤다.
실제 한국감정원이 발표한 5월 둘째 주(14일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.03%를 기록하며 지난주와 동일했다. 이 중 강남구(-0.06%)를 비롯해 서초구(-0.02%), 송파구(-0.05%) 등 강남4구 전체는 0.04% 떨어졌다.
재건축 시장 분위기 냉랭
시장에서는 이러한 강남 4구의 하락세가 지속될 것으로 보고 있다. 정부가 재건축 초과이익 부담금 예정액을 예상보다 높게 책정함으로써 향후 재건축 단지들 역시 수억 원에 달하는 부담금이 쏟아질 것으로 보이기 때문이다.
여기에 정부가 보유세 인상 카드까지 만지작거리고 있어 강남의 집값 하락은 이어질 전망이다. 다음 달 재정개혁특별위원회가 보유세(종부세) 개편 권고안을 발표하면 강남의 부담은 더욱 커진다. 보유세는 양도세와 달리 집을 소유하고 있는 자체만으로도 세금이 부과돼 집주인의 부담이 크기 때문이다.
한 부동산 전문가는 “부담금이 예상보다 크게 나온 것은 아무래도 정부가 집값을 잡겠다는 의지가 크다는 것 아니겠느냐”면서 “보유세 역시 생각하는 것보다 강도가 더 클 수도 있을 것”이라고 전했다.
일각에선 일부 조정 국면을 거칠 수는 있어도 수억 원씩 급락하지는 않을 것이라는 의견도 나온다. 오히려 재건축이 막힌다면 서울 신규 주택 공급의 주요 통로가 없어짐으로써 향후 4~5년 뒤 다음 정권이 들어서면 또다시 집값 급등 사태가 나타날 수도 있을 것이라는 우려도 이어진다.
이런 가운데 재개발 시장은 호조세를 이어가고 있어 주목된다. 오히려 건설사간 시공 경쟁이 치열해지면서 ‘부르는 게 값’이 돼 버렸다.
재개발 지역 일부 다세대·다가구·빌라 소형 지분(30㎡이하)의 매물은 종전 최고가를 갈아치웠다. 이달 들어 용산구 한남뉴타운은 지분 가격이 3.3㎡당 1억3000만 원을 호가하고, 동작구 흑석·노량진뉴타운도 각각 9000만 원, 7000만 원에 달한다는 게 현지 중개업소들의 설명이다.
한남2, 4, 5구역도 이전 고점을 뛰어넘은 가격을 그대로 유지하고 있다. 소형 지분(30㎡ 이하) 빌라·다세대주택의 경우 시세가 1억~1억2000만 원 선이다. 대지지분이 큰 100㎡(30평) 이상 단독주택은 3.3㎡당 3000만~4000만 원선에서 시세를 형성하고 있다.
인근 한 공인중개사는 “한남뉴타운과 인접한 용산민족공원 조성과 용산국제업무지구 사업 재개 등 대규모 개발 호재로 향후 집값 상승 기대감도 크다”며 “재개발 구역 내 대부분 매물 시세가 이전 고점을 뛰어넘은 상태”라고 말했다.
한남·흑석동
매매가 상승 추세
조만간 시공사 선정을 앞두고 있는 동작구 흑석9구역의 경우 GS건설과 롯데건설이 ‘공사비 절감’과 ‘확정이익보상제’ 등의 파격적인 조건을 내세우며 과열 경쟁을 벌이고 있다.
흑석뉴타운 내에서 3구역과 9구역에 이어 세 번째로 규모가 큰 11구역 내 대지지분 63.4㎡(19.2평)짜리 다세대주택의 매매 시세는 6억5000만 원(3.3㎡당 3385만 원)선이다. 같은 구역내 지분 59.95㎡(18.1평) 빌라가 올해 2월 5억3500만 원(3.3㎡당 2955)에 거래된 것을 감안하면 석달 새 최소 3.3㎡당 300만 원 이상 오른 셈이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재건축 규제에 따른 풍선효과로 재개발 지역의 매물이 줄고 가격 또한 오르고 있다”며 “내달 6·13 지방선거 이후 핵폭탄급 규제인 보유세 인상 카드의 윤곽이 드러나고, 금리 인상이 현실화할 경우 재개발 시장도 변곡점을 맞을 수 있다”고 말했다.
또 다른 전문가는 “재개발은 재건축보다 상대적으로 정부의 영향으로부터 자유롭다. 재개발의 경우 초과이익 환수나 관리처분 타당성 검증 등의 규제에서 제외되기 때문이다”며 “거기에 안전진단 절차를 밟지 않아도 된다”며 뜨는 이유를 설명했다.
한편 정부가 시정조치와 수사의뢰 등 과당경쟁에 대한 경고를 내렸지만 효과는 미지수다.
한 부동산 전문가는 “최근 재개발이 재건축보다 규제가 덜해 시공사는 물론 수요자들에게 재조명을 받고 있는 것은 사실”이라며 “다만 열기가 너무 달궈지면 정부가 재건축과 같이 각종 세금 폭탄을 매길 수도 있어 유의해야 한다”고 조언했다
갈수록 강해지는 재건축 규제와는 달리 재개발 시장은 별다른 규제가 마련되지 않으면서 두 시장의 온도차만 더 커지고 있다.
이범희 기자
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