정부는 내년부터 1세대가 전국의 대도시에 3채 이상의 집을 보유하고 있거나 대도시가 아닌 기타 지역에 3억원 이상의 고급주택을 3채 이상 지니고 있다가 파는 경우 양도차액의 60%를 세금으로 내도록 했다. 내년부터 투기지역내 1세대 3주택자의 경우 최고 82.5%의 양도소득세를 물 수 있다. 특히 투기지역내 1세대 3주택자의 경우 탄력세율 15%포인트와 주민세 등이 추가돼 최고 82.5%의 양도세를 낼 수 있게 된다. 정부는 부동산 가격안정을 위해 15일 이같은 내용의 세법시행령 개정안을 마련했다고 밝혔다. 이날 발표한 정부의 개정안을 자세히 살펴본다.

▲ 3주택 이상자에 대한 양도세 60% 중과내용은.
-내년 1월1일부터 시행한다. 15일 현재 소득세법개정안이 국회에 상정돼 있다. 이에 따라 1세대 3주택 이상 요건에 해당될 경우 60%의 양도세율을 내야하며, 특히 투지지역에 3채 이상 보유시 기본세율 60%, 탄력세율 15%, 주민세율 7.5% 등을 합해 최고 82.5%의 세율이 적용된다. 또 3년 이상을 보유해도 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

▲ 현재 4주택을 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 않을 수 있는지.
- 2003.12.31 현재 기존에 1세대 3주택 이상인 자가 2004.12.31 이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 1년간 유예돼 일반세율을 적용 받을 수 있다 일반세율은 기존의 경우 기존 3주택 이상 보유자가 1년이내 양도시 50%, 1~2년 사이 40%, 2년 이상은 9~36%의 양도세 적용을 받고 있다. 그러나 내년 신규 주택취득자에 대해서는 60%의 양도세를 물어야 한다. 따라서 유예기간 중에 새로운 주택을 취득한 경우에는 유예규정이 적용되지 않고 2004년에도 중과된다.

▲ 현재 주택을 2채 보유하고 있는데 금년에 분양 받아 내년에 완공되는 주택 1채가 있는 경우 중과 대상인가.
- 1세대 3주택 이상 해당여부는 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함해 1세대 3주택 이상인지 여부로 판정한다. 예를 들어 2004년 새로 주택 1채가 완공돼 3채가 되면 새로운 주택을 취득한 경우에 해당돼 보유주택 양도시 세금중과 대상이다. 오피스텔의 경우도 주거목적일 경우 주택수 계산시 포함된다.

▲ 동일한 날에 2주택 이상을 양도하는 경우 어떻게 과세되나.
 - 세금이 적게 나오는 방법을 택하도록 한다. 예를 들어 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개의 주택을 양도한 경우 먼저 양도한 것에 대해 60%의 세율이 적용되며, 후에 양도한 것은 일반세율이 적용된다.

▲ 수도권, 광역시의 경우는 주택가액 규모에 관계없이 모두 대상이되나.
- 그렇다. 수도권과 광역시의 경우 대부분 주택보급률이 100% 이하이고 주택가격이 높은 점을 감안 주택가액 규모와 관계없이 모두 1세대 3주택 계산시 포함되도록 했다. 다만, 수도권,광역시 중 군지역이나 도·농 복합시의 읍면지역은 1세대 3주택 이상 판단시 제외되며 그러나 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안해 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 제외할 예정이다. 특히 이 지역들의 경우 지방의 경우와 같이 3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택은 1세대 3주택 계산시 포함시키도록 했다.

▲ 수도권 및 광역시 2채, 지방에 1채를 소유하고 있을 때 1세대 3주택 이상에 해당되나.
- 지방에 소재하는 주택가액이 국세청 기준시가 3억원 이하인 경우는 1세대 3주택에 해당되지 않는다. 하지만 국세청 기준시가 3억원을 넘으면 1세대 3주택에 해당된다.

▲ 10개 가구로 구분된 1채의 다가구주택을 소유하고 있을 때 중과 대상인가.
- 3층 이하, 1개동의 바닥면적 100평 이하인 다가구 주택은 1채의 주택을 지분형태로 소유하는 건축법상 단독주택이지만 세법상 한가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 본다. 예를 들어 10개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 3주택 여부를 판단하는 것이다. 다만, 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1명에게 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 3주택 여부를 판단하게 된다.

▲ 주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되나.
- 오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하고 있다. 따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산된다.

▲ 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 임대주택 2채, 거주주택 1채, 기타주택 1채 모두 4채 보유시 어떻게 과세되나.
- 1세대가 수도권에 4개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 3주택 이상에 해당된다. 중과대상 여부를 판단해보면 조특법상 감면대상인 임대주택의 경우 중과대상에서 제외된다. 또 거주자가 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우 거주주택 1채는 중과되지 않는다. 그러나 이 경우 거주 주택외에 또 1채의 주택을 가지고 있는 만큼 감면주택을 제외하고는 중과대상에 해당된다. 이에 따라 거주주택과 기타주택을 파는 경우 60%의 양도세가 중과되며, 감면임대주택 2채는 중과대상에 아니다.

▲ 2003 .10.29 이전부터 3채(기준시가3억원 이하 국민주택)이상 임대하고 있으나 임대사업자등록을 하지 아니한 경우는.
- 지난 10·29 이전에 세법에 의한 사업자 등록을 하고 임대주택법에 의해 임대사업자 등록을 한 경우 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대하고 주택가격이 국세청 기준시가 3억원 이하인 경우는 중과대상에서 제외된다. 기존 매입임대사업자(2003.10.29 등록사업자)가 2호 이상의 국민주택(기준시가 3억원 이하)을 5년이상 임대하는 경우 60% 중과대상이 아니다. 그러나 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우에는 60%의 양도세를 물어야 한다. 대도시 지역이 아닌 곳에 있는 3억원이상 고급주택을 3채 이상 보유할 경우에도 양도세 중과요건에 포함된다.

▲ 현재 안양에 임대주택 3채(미등록)를 임대중인데 다른 지역에 2채를 추가 구입해서 10년 이상 임대하는 경우는.
- 내년 1월1일 이후 5채 이상의 주택을 구입해 10년 이상 신규 임대사업자로 임대시 중과대상에서 제외된다. 다만 임대주택 수는 동일 지역내를 기준으로 하며, 이 사례의 경우 전체는 5호이나 타지역(경기도 3채, 서울특별시 2채)에 소재해 중과 제외 요건을 충족하지 못하고 있다.

▲ 임대의무기간 이전에 임대주택 처분시 어떻게 되나.
- 임대의무기간 요건 충족 이전에 임대주택 처분시 양도세가 중과된다. 그러나 임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년이상)충족 이전이라도 살고 있는 주택 양도시 당해 임대주택을 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 간주, 중과제외 여부를 판정하게 된다.
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