후순위 매수인에게는 배임죄 불성립

A씨는 2001. 5.29. 자신의 상가건물을 B씨에게 5억 원에 매도하고 그 계약금 5천만원 및 중도금 2억 원을 수령하였다. 그 후 같은 해 6.27. A씨는 C씨에게 위 부동산을 금 6억 원에 이중으로 매도하여 계약금 6천만 원을 수령하였다. 그 이틀 뒤인 같은 해 6.29. A씨는 B씨로부터 잔금 2억 5천만 원을 교부받았고, 같은 해 7.15. C씨로부터 잔금을  지급받았다. A씨는 같은 해 9. 6. 최종적으로 B씨에게 위 부동산에 대한 소유권이전등기를 해주었다. 이 경우 A씨가 C씨에게 한 행위가 배임죄에 해당되나?

통상적으로 부동산을 타인에게 매도한 후 중도금을 지급받게 되면 타인의 사무를 처리하는 자의 지위에 놓이게 되어 이를 제3자에게 이중으로 양도하거나 담보를 설정해 준 경우 배임죄가 성립된다(대법원 1975. 12. 23. 선고 74도2215 판결; 대법원 1990. 10. 16. 선고 90도1702 판결). (다만 선 매매계약이 통정허위표시에 의하여 무효인 경우(대법원 1983. 7. 12. 선고 82도2941 판결), 혹은 토지거래허가지역 내의 토지에 대한 거래허가 전에 이중으로 양도한 경우(대법원 1996. 8. 23. 선고 96도1514 판결)에는 매도인이 배임죄의 주체인 타인의 사무를 처리하는 자에 해당한다고 할 수 없어 배임죄가 성립하지 않는다.) 이 경우 만약 제3자(후순위 매수인)가 먼저 매수한 자를 해할 목적으로 이중양도를 교사한 경우에는 배임죄의 공범으로 함께 처벌받는다(대법원 2005.10.28. 선고 2005도4915 판결).
하지만 반대로 매도인이 이중으로 부동산을 매도한 뒤 선순위 매도인이 매수인에게 부동산을 이전한 경우에는 후순위 매수인에 대해 배임죄가 성립되지 않는다. 대법원은 “부동산을 이중으로 매도한 경우에 매도인이 선매수인에게 소유권이전의무를 이행하였다고 하여 후매수인에 대한 관계에서 그가 임무를 위법하게 위배한 것이라고 할 수 없어 배임죄가 성립되지 않는다.”고 판결하였다(대법원 1992. 12. 24. 선고 92도1223 판결). 
여기서 ‘선순위 매수인’이라 함은 통상적으로는 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급한 매수인을 의미한다. 왜냐하면 매도인의 입장에서 이중양도를 하는 것은 후순위 매수인에 대한 매매가격이 더 비싼 경우인데, 만약 선순위 매수인으로부터 계약금만 지급받은 경우라면 계약을 해제하고 계약금의 배액을 물어주면 그만이기 때문에 실무상 계약금만 지급한 선순위 매수인에게 (후순위 매수인이 있음에도 불구하고) 소유권을 이전해 주는 경우는 거의 없기 때문이다(하지만 위 대법원판례의 취지상 극단적으로 선순위 매수인으로부터 계약금만 지급받은 후 후순위 매수인으로부터 계약금 및 중도금을 지급받은 경우 이를 무시하고 다시 선순위 매수인에게 그 후 소유권을 넘겼다고 해도 후순위 매수인에 대해 배임죄가 성립되지 않는다고 해석된다). 
한편 부동산 이중양도에 있어서 매도인이 제2차 매수인(후순위 매수인)으로부터 계약금만을 지급받고 중도금을 수령한 바 없다면 배임죄의 실행의 착수가 있었다고 볼 수 없다(대법원 1983. 10. 11. 선고 83도2057 판결, 대법원 2003. 3. 25. 선고 2002도7134 판결 등 참조). 
사례로 돌아가 살피건대, A씨는 선순위 매수인으로서 중도금을 먼저 지급한 B씨에게 위 부동산에 대한 소유권이전을 해준 것이므로 후순위 매수인인 C씨에 대해 배임죄가 성립하지 않는다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
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