최근 정부의 아파트 리모델링 제한방침은 규제가 강화 된 재건축단지의 대안으로 활기를 띠던 사업에 또 다른 제동을 걸면서 부동산시장을 더욱더 위축시킬 전망이다. 물론 일부 전문가들의 견해에서는 장기적으로는 중소형평형 의무비율 확대 등으로 재건축 자체가 어려운 단지는 증축범위를 제한하더라도 정부의 확실한 지침에 따라 재건축이나 리모델링조차 불투명했던 고층아파트들에 있어서는 오히려 증축 범위가 명확해져 장기적으로는 활성화를 기대하고 있기는 하다. 이러한 조치는 재건축에 대한 리모델링 증축 가능범위와 안전기준강화 등을 담아 주택법을 개정하여 국회를 통과하는 대로 내년 3월부터 시행한다는 것이다.

이처럼 주거문제에 있어서는 재건축과 재개발이 향후 더욱더 밀접하고 절실하게 우리 모두의 문제로 다가올 것으로 보인다. 재개발·재건축에 대한 주거정비 사업이 지금까지는 개별법에 의한 도시정비사업들이 각각의 절차에 의하여 진행되어 왔었다. 도시 및 주거환경정비법으로 통합하면서 새로 도입된 제도들로 인하여 많은 부분들이 개선되고 있다. 특히,재건축도 재개발처럼 선계획 후개발 개념에 입각하여 기본계획을 수립토록 하여 난개발을 방지하며, 사업시행 인가후에 시공사를 선정하는 문제라든가 추진위원회의 제도화, 불량단독주택에 대한 재건축허용과 재건축구역내의 상가재건축 완화요건, 관리처분계획 등 상당부분이 재개발사업처럼 공공의 개입을 통해 과거의 민간 의존 방식에서 나타나는 문제점들을 해소하였으나 재개발·재건축을 활성화하려면 아직까지 여러가지 새로운 방안이 마련되어야 한다고 본다.

주택재개발사업에 있어서 바람직한 재개발이 되기 위해서는 먼저 재개발조합과 민간건설업체가 합동으로 재개발을 추진하는 합동재개발방식이 ‘순환재개발방식’으로 바뀌어야 하고 재개발구역내의 ‘기반시설의 확충방안’ 이 마련되어야 한다. 첫째 공공부분의 역할이 강화되어야 한다. 최소한 저소득층이 밀집 거주하는 지역에 대해서는 지방자치단체나,대한주택공사 등의 공공부분이 이를 담당하여야 한다. 특히,국공유지의 비율이 높은 지역에 대해서는 사업초기부터 지방자치단체가 적극적으로 개입을 하여야 한다. 국공유지를 매각해 나중에 임대주택을 구입해서 관리할 것이 아니라 초기부터 개입이 요구되며 도시계획세 등의 일정부분을 가져와 재개발기금을 확충한다든가 하여 공공부분이 시행자가 되는 재개발이 적극적으로 활성화되어야 하겠다. 둘째는 순환재개발방식의 시행이다.

이러한 지구간 순환재개발방식은 공공이 소유 관리하는 임대주택을 활용하는 것이다.공공임대주택을 재개발지역주민의 임시거주시설로 하고 나중에 공공임대주택에 남기를 원하는 사람은 그대로 남아 있게 하면 된다. 재개발사업에 비하여 최근 많은 규제사항이 집중되고 있는 재건축에 있어서는 도시 및 주거환경정비법을 통합 제정하면서 많은 점이 개선 될 것으로 예상하고 있으나 고밀도 아파트에 대해서는 이미 개발이익을 확보할 수 없는 용적률로 건축을 하였기 때문에 기존의 방법으로는 재건축을 하기가 어렵다. 이러한 경우 고밀도아파트의 재건축에 대하여 특단의 조치가 없을 경우 재건축 소요 비용을 감당하지 못하는 지역에서는 슬럼화되어가면서 점차 도시의 문제로 나타나기 시작할 수가 있다.

이러한 점에서 향후 제시 가능한 고밀도 재건축방안으로서는 무엇보다 먼저 지금까지의 재건축사업의 비정상적인 관행을 깨고 소유주 스스로 의 노력으로 사업을 추진한다는 인식의 재정립이 필요하다. 즉,이러한 인식을 바탕으로 평소부터 건물의 사용연한을 연장할 수 있도록 관리가 되어야겠고 또한 감가상각충당금의 적립이 요구되며 정부나 지방자치단체의 지원과 함께 공공성이 가미된 주택재건축이 이루어져야 할 것이다. 물론 재건축적립금 성격의 재건축비용 적립을 위한 의무적 가입 등은 관련법규의 개정을 통하여 추진할 수 있으나 현실적으로 어려움이 다소 존재하고 있다. 즉 주택의 권리변환이나 이에따른 양도,양수문제가 따르고 주택가격 상승의 또 다른 원인이 될 수가 있어 재건축적립금의 의무화보다는 자발적 적립을 유도하고 정부에서 지원하며 재건축 적립금에 대한 비과세 혜택이나 인센티브를 주는 정책으로 유도할 수가 있을 것이다.

이러한 것은 선진 외국의 경우에서도 비용을 지원하고 있듯이 국민주택기금의 융자등을 추가적으로 활용하여 민간 및 공공이 함께하는 사업재정 확충방식이 하나의 대안으로 요구된다. 이러한 인식의 전환은 최근에 있었던 정부의 재건축에 따른 개발이익환수제의 추진 의지와 리모델링에 대한 명확한 지침을 중장기적으로는 긍정적으로 받아들여 이로부터 발생되는 비정상적인 관행이나 문제점들로부터 하루 빨리 탈피하여 현재 거주하는 거주자의 책임 의식과 정부 및 지방자치단체의 지원 틀 안에서 적절히 조정되고 재건축기본계획이 수립된 가운데 주택 재건축이 추진되어야 할 것이다. 현재까지 우리의 재개발,재건축사업은 건축학적인 혹은 도시공학적인 인식이 지배적이었다고 해도 과언이 아닐성싶다.

즉,지역주민이나 인간의 삶의 질적인 향상은 무시된 채 일부 특정업체나 투기적인 세력들에 대한 이익에 치우치고 이로인한 서민들의 파생적인 피해는 직간접적으로 사회문제화되고 있는 실정이었다. 이러한 재개발·재건축은 반쪽 짜리 재개발·재건축 사업이 아니었던가 생각한다. 이제부터는 지금까지의 공간적이고 일부 투기성이 만연하는 주거정비사업이 아니라 사회적인 가치를 최우선하는 주거정비사업이 그 기본 개념이 되어야 할 것이다. 지금까지의 수익적이고 물리적이며 공간적인 주택정비사업인 합동재개발방식에서 효율적이고 형평성을 확보하는 순환재개발방식을 원만하게 도입 적용할 수 있도록 그 구체적인 방법을 모색해야한다. 또한 재건축사업에 대한 투기적 성향은 인식전환을 통하여 자력에 의한 공공의 지원과 함께 도시빈곤층의 실질적인 주거문제를 해결해 주고, 향후 고밀도 아파트의 재건축문제를 원만하게 해결할 수 있도록 민주적인 주거정비사업이 추진되어야겠다.
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