2008년 달라지는 부동산 규정 체크포인트
새해부터 달라지거나 새로 생기는 부동산제도나 정책들이 적잖다. 신도시와 같은 공공택지에 들어서는 공공아파트엔 후분양제가 적용된다. 지역거주자의 우선공급자격도 강화된다. 부동산업계 한 전문가는 “부동산시장은 정부정책과 제도변화에 영향을 많은 받는 만큼 새해 내 집 마련 및 투자전략 짜기에 앞서 바뀌는 내용들을 꼼꼼히 챙기는 게 중요하다”고 강조했다. 꼭 알아둬야 할 부동산 관련제도와 투자 체크포인트를 정리했다.
지역우선청약 도전하려면 전입 서둘러야
새해부터 지역우선공급 주택청약자격이 강화된다. 서울·수도권 투기과열지구에서 지어지는 아파트의 지역우선공급 청약에 도전하려면 나름대로 요령이 필요하다. 입주자모집 공고일 현재 해당지역에 1년 이상 살아야 하는 것이다.
2008년 1월 1일 이후 분양승인신청 분부터 적용된다. 지금까지는 입주자 모집공고일 전 또는 6개월 전 거주자 등 지방자치단체마다 자격조건이 다양했다.
따라서 새해부터 차례로 공급되는 수원 광교신도시와 2009년 하반기 분양될 송파신도시 등을 염두에 두고 있는 예비청약자라면 서둘러 해당지역으로 주소를 옮기는 게 유리하다.
해당 지역 동사무소(주민자치센터)에 가서 주민등록을 옮기는 등 전입절차를 밟아둬야 한다는 얘기다. 다만 실제 살지 않고 주소만 옮겨 놓는 것은 조심해야 한다. 위장전입을 통해 분양받아 적발되면 주택공급 질서교란혐의로 당첨이 취소되고 3년 이하 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 물 수 있다는 점을 유의해야 한다.
오피스텔 전매제한 강화
서울·수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔도 일반아파트처럼 전매제한이 강화된다. 입주 때까지 분양권을 사고팔 수 없는 것이다. 이에 따라 오피스텔 시세차익을 노린 단기투자수요가 상당부분 차단될 것으로 보인다.
시행 시기는 2008년 하반기로 잡혀 있다. 이에 따른 법 개정(건축물의 분양에 관한 법률 개정안)이 추진되고 있다. 새해 2월 임시국회에서 개정안이 처리될 경우 빠르면 8월부터 시행된다. 이동규 골든 키 경매(주) 대표는 “지금까지는 전매제한이 없어 대형 유망단지를 중심으로 가수요가 붙어 청약열기가 뜨거웠다.
그러나 제도시행 뒤엔 주거용을 중심으로 한 오피스텔 분양시장에 찬바람이 불 것 같다”고 전망했다. 오피스텔에도 지역우선
공급제가 적용된다. 분양물량의 20%를 지역거주자에게 우선 공급하는 것이다.
유망 오피스텔 청약과열을 막기 위한 조치다.
재건축·재개발조합 설립 쉬워질 듯
새해부터 재건축·재개발조합 설립요건이 완화된다. 4분의 3(75%) 이상의 주민동의만 받으면 조합을 만들 수 있는 것이다. 지금까지는 5분의 4(80%) 이상 동의를 받아야 했으나 5%포인트만큼 동의를 덜 받아도 되게 한 것이다.
시행 시기는 2008년 1월 1일부터다. 전체소유자의 70% 이상 동의를 얻었는데도 일부 주민들 반대로 사업이 늦어지는 곳이 적잖았다.
따라서 조합설립요건 완화로 재건축·재개발사업 속도가 빨라질 전망이다.
단독주택 재개발·재건축투자 때 주택노후도 잘 따져야
서울지역 단독주택 재개발·재건축연한이 20년에서 30년으로 크게 강화된다. 서울시는 ‘도시 및 주거환경정비 조례’ 개정을 통해 노후·불량주택으로 간주되는 단독주택 건축연한을 최고 30년까지 늘리는 방안을 검토 중이다. 무분별한 재건축·재개발사업으로 단독주택은 사라지고 주택유형이 아파트로 단순·획일화하는 것을 막기 위한 조치다.
이에 따라 재개발·재건축사업 추진이 늦어지거나 어려워지는 곳이 늘 가능성이 큰 만큼 지분투자에 유의해야 한다는 게 전문가들 지적이다.
배우자 간 증여 활발해질 듯
부동산 세제부문에서도 여러 변화들이 있다. 새해부터는 배우자 간 증여 때 세금공제액이 3억원에서 6억원으로 는다.
부부끼리 재산을 주고받을 때 증여액과 공제액을 10년간 합산해 6억원까지 증여세를 물지 않아도 되는 것이다. 이에 따라 부부끼리의 증여가 활발해지고 증여규모도 커질 전망이다. 김동수 세무사는 “증여하면서 취득가액을 높여 놓으면 되팔 때 양도차익이 준다. 양도소득세와 증여세를 동시에 줄이는 효과가 있는 배우자 간 증여가 늘 것 같다”고 내다봤다.
재산세 등 보유세 납부액 높아져
새해부터는 재산세 및 종합부동산세 등 보유세 납부액이 늘 것으로 점쳐진다. 관련 세법이나 제도가 바뀌는 것은 아니지만 과세표준적용률이 매년 단계적으로 높아지기 때문이다.
따라서 공시가격이 달라지지 않아도 세금은 늘게 된다.
과표 적용률은 2007년 올려 조정됐다. 집과 종합합산 땅은 70%에서 80%로, 별도 합산 토지는 55%에서 60%로 높아진 것이다. 이것이 새해부터는 10%포인트 올라 집과 종합합산 땅은 90%로, 별도 합산 토지는 70%로 상승하게 된다.
종부세 납부방식도 신고납부제에서 정부부과제로 바뀐다. 과세관청이 세액을 계산, 고지서를 보내주고 고지내용에 이의가 없는 사람은 납기 내(12월 1~15일) 세금을 내면 된다.
전·월세 계약도 신고해야
2008년 1월부터 주택매매거래에 대한 신고뿐만 아니라 전·월세 계약도 반드시 신고해야 한다. 그러지 않으면 300만원 이하의 과태료를 물게 된다. 상반기부터는 실거래가로 신고해야 할 것으로 보인다. 주택거래신고지역에서 전·월세를 계약할 경우 15일 안에 실거래가를 부동산중개업자가 해당 지자체에 직접 신고해야 한다. 이를 어길 경우 취득세의 최대 5배까지 과태료가 부과된다.
서울지역
서울지역 재산세 공동과세제도 도입
서울지역의 25개 구청 간의 재정불균형 완화를 위해 구세(區稅)였던 재산세가 ‘구분(區分) 재산세’와 ‘특별시분(特別市分) 재산세’로 나뉜다. 공동과세로 조성된 재원은 전액 자치구에 고루 배분된다. 납세자의 재산세 납부부담을 완화하기 위해 재산
세 분납세액 기준도 1000만원에서 500만원으로 낮아진다.
공동주택디자인 심의 강화
서울시건축위원회가 공동주택디자인 가이드라인을 마련, 새해 상반기부터 디자인 중심으로 심의를 강화한다. 새 가이드라인에 따라 주거 동별 30% 이상 디자인을 차별화하고 높이, 평면, 발코니 등 디자인도 다양화해야 한다.
장기 전세집 3천108가구 공급
주변 집의 전세시세 80% 이하로 20년 장기주거를 보장하는 ‘장기전세주택(Shift)’ 3천108가구가 공급된다. 내년 공급분은 △서울 왕십리 주상복합아파트 69가구(1월) △장지지구 6·8단지 343가구(4월) △은평 2지구 1·12단지 339가구(7월) △강일지구 1-4·6·8-10단지 1천707가구(10월) 등 SH공사 건설분 2천458가구와 강서구 방화동 건우 3차 재건축 등 17개 재건축 매입 분 650가구다.
철거민 특별공급 폐지
도시계획사업 등에 따른 철거가옥주민들에게 주어오던 특별공급주택입주권을 4월부터 없애는 대신 500만~1000만원의 이주정착금을 지급한다. 이어 2월부터는 건축법 등 관계법령개정에 따라 정비사업(재개발·재건축)의 사업시행 절차가 간소화돼 사업기간이 짧아지고 조합원 부담도 준다.
서울시는 이런 내용들을 담은 ‘2008 달라지는 시정’ 책자를 새해 1월말 발간, 25개 구청과 동사무소 민원실에 두고 서울시홈페이지에도 올린다.