상가투자와 절세방안 마지막 시간으로 각 상가별 절세방법에 대해 알아본다.
첫 번째로 상가주택과 관련해서다.
노후 대비용 수익형 상품으로 상가주택에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 상가주택은 주변에서 흔히 보는 형태로 1~2층은 상가, 3층은 주택으로 되어 있다.
소유주가 직접 거주하면서 임대수익을 얻을 수 있고 점포수가 많지 않은 만큼 임대관리도 쉽다는 게 장점이다. 상가주택은 또 대형 역세권 상가나 대로변 근린상가보다 투자금액이 저렴해 인기가 높다. 1999년 건축법이 개정되면서 상가주택도 용도변경이 쉬워져 법적 허용 한도 내에서 적절한 용도 변경으로 절세도 가능하다.
보통 상가주택의 양도세는 주택과 상가를 분리해 적용한다. 1가구 1주택자는 주택면적이 상가보다 크다면 주택에 해당돼 3년 이상 장기보유하고 시가로 6억원이 넘지 않으면 매매시 양도소득세를 내지 않아도 된다.
반면 주택면적이 상가 면적과 같거나 오히려 작다면 주택 면적에 대해서만 양도소득세가 비과세되고(단 주택 부문 실거래 가격이 6억원 이하이고 비과세 요건 충족시) 상가는 과세된다.
이 경우 상가 부문을 용도 변경해 주택 면적을 늘리는 방법이 가능하다. 1가구 소유자가 상가주택에 투자할 경우 상가주택도 가구 수에 포함돼 1가구 2주택 양도세 중과세가 적용됨에 주의를 요한다. 이 경우 중과세율이 적용되는 주택 부문을 줄이고 상가 면적을 늘리면 상가 부문에 정상 세율(9~36%)이 적용돼 절세 효과가 있다.
두 번째로 임대분양상가에 대한 사용권을 갖는 분양 방식을 꼽을 수 있다.
시행사 즉 건물주에게 상가의 일부분을 보증금을 주고 일정기간 사용할 수 있는 권리를 부여 받는 것이다. 상가에 대한 실체적인 제반권리는 건물주가 갖고 있고 임대차계약이 이뤄진 계약기간 동안 임대권리를 갖는다.
분양시소유권이 이전되지 않으므로 취득세 및 등록세를 부담하지 않아도 된다. 계약기간은 상가에 따라 다르지만 보통 2~5년간이며 임대기간이 끝나면 연장 계약하는 것이 통례이다.
오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리는 등기 분양보다는 다소 떨어진다.
사업시행자의 재무구조가 건전하고 마케팅 능력이 있을 때 등기 분양에 비해 분양가가 저렴하고 재임대등으로 고수익을 낼 수 있고, 임차기간이 끝나 계약연장을 하지 않을 시 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 원금손실이 없다는 것이 장점이나 시행사의 부도나 사업주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금조차 받지 못하는 점이 단점으로 꼽을 수 있다. 임대분양을 받는 것이 유리한 상가는 테마상가나 쇼핑몰, 복합상가 등이 있다.
세 번째로 지하상가다.
아파트 대신 상가가 틈새 부동산 상품으로 주목받는 가운데 지하철 유동인구를 고객으로 둔 지하상가들이 뜨고 있는 것인데 일반 상가에 비해 보증금이나 권리금이 훨씬 높지만 유동인구가 고정돼 있어 경기 변동에 따른 매출 변화가 거의 없다는 게 강점이다.
예를 들면 서울시 지하상가는 여러모로 이점이 많다. 소유권 매매는 할 수 없지만 임차권 매매는 가능하기 때문에 임차권을 사들인 후, 재임대해 월세를 받는 방식으로 수익을 올릴 수 있다. 또한 등기상 기록이 남는 거래가 아니어서 각종 세금 규제에서 벗어날 수 있다.
취득·등록세, 양도세는 물론이고 재산세도 내지 않는다. 소유주인 서울시의 관리명부에 임차권자로 이름을 올릴 수 있기 때문에 권리 행사에도 문제가 없다. 더군다나 지하상가의 가장 큰 문제점이었던 공기오염과 화재 문제도 상당 부분 개선된 상태다.
보통 임대운영 방식으로 입점이 이뤄지는데 계약은 특별한 사유가 없으면 일반 경쟁 입찰로 진행된다. 점포 임차 계약 기간은 1년 단위로 5년 간 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다. 낙찰가는 보통 1년 임대료로 사용되고 이 금액은 선납하는 게 원칙이다. 낙찰가와 동일한 금액을 임대 보증금으로 납부해야 한다. 계약을 연장할 때 또다시 임대료 산정을 하는데 가격은 감정평가를 통한 내정가와 낙찰가 비율을 통해 결정된다. 5년 단위 임대 계약이 이뤄지고 개별적으로 임대 물건이 나왔을 경우 임대 공고를 하게 된다.
지하상가는 100% 경쟁 입찰하는 방식으로 가격이 정해지기 때문에 사실상 일정한 시세가 형성되기 어려우며 실제 점포 위치에 따라 가격도 천차만별이다. 입찰가는 계약기간 동안 총 납부할 월 임대료 액수로 정한다.