세 부담을 절감 목적으로 하는 분들 또는 노후나 은퇴 후를 대비해서 매달 연금처럼 월세 받기를 희망하거나 실수요쪽으로 상가에 관심을 가지는 분들은 다음과 같은 절세방법이 있음을 안다면 상가투자에 더욱 매력을 느낄 것이다.
주택, 토지 등과 달리 상가는 수익형 부동산이다.
주택과 토지 등과 무관한 부가가치세란 세금과도 커다란 연관이 있다.
때에 따라서는 선 지급의 성격을 가지므로 큰 부담이 된다. 그 이외에도 몇 가지 절세를 할 수 있는 방안이 있어 소개하고자 한다.
우선 상가 분양시 명의는 소득이 없거나 적은 쪽으로 하는 게 바람직하다.
공기업에 다니는 유평종(가명·54)씨는 최근 노후대비용으로 상가를 하나 분양을 받았다. 유종수씨는 평소 친분이 있는 지인에게 배우자가 소득이 없을 경우 배우자 명의로 취득하는 것이 훨신 유리하다는 조언을 들었다.
이 경우 다만 배우자에게 상가 명의를 이전하게 되면 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 조세전문가와 함께 검토해 보는 것이 좋다.
연봉 7000만원(가정 과세표준은 3000만원)인 유씨가 그 동안 저축한 돈으로 노후를 위해 연간 3000만원의 임대소득이 예상되는 상가(분양가 4억3000만원)를 분양받았다.
이 경우 유씨 명의로 취득한 경우와 소득이 없는 배우자가 취득했을 경우 어떻게 세금이 달라지는 지 비교해 알아보겠다.
가정1) 유씨 명의로 취득한 경우 기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 6000만원에 대해 26％의 세율을 적용해 1110만원 정도의 소득세를 내야 된다.
가정2) 부인 명의로 하는 경우 상가를 유씨 아내명의로 분양받는 경우 유씨는 근로소득세만 내면 되므로 근로소득 3000만원에 대해 17％의 세율이 적용돼 420만원 정도만 납부하면 된다.
아내 또한 상가임대소득 3000만원에 대해 17％의 세율이 적용돼 420만원 정도의 세금을 내게 되는데 결국 유씨 부부는 총 840만원 정도의 세금을 내게 된다. 따라서 상가를 아내 명의로 취득한다면 유씨 명의로 취득할 때보다 270만원 정도의 세금을 절약할 수 있게 된다. 이외에도 부녀자 공제 등 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 세금을 더 절약할 수 있다.
그러나 상가를 아내 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하므로 증여세도 함께 검토해야 하기 때문에 전문가와 상의해 보는 것도 절세 포인트 중에 하나인데 부부사이에는 3억원(10년 이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 3억원을 초과하면 증여세가 과세되므로 유념해야 한다.
가정3) 공동명의로 하는 경우 부인 앞으로 하면 증여세가 부과되므로 3억원 까지는 부인소유, 나머지 1억3000만원은 유씨 소유로 임대사업을 한다고 하자. 이렇게 되면 증여세 문제는 피할 수 있다. 그런데 문제는 임대소득세 이다.
임대소득은 총괄적으로 계산된 뒤 지분비율로 나눠 각자의 다른 소득에 합산된다. 결국 유씨의 명의로 하는 경우보다는 낮게 도출이 되지만 부인의 명의로 할 때보다는 약간 높게 나왔다.
그런데 가족 간에 공동명의로 사업을 하는 경우 문제는 없을까. 2004년까지는 가족간 공동사업의 경우 지분비율이 큰 사람의 소득으로 보았지만 2005년부터는 각자의 지분비율을 인정하고 있다. 다만 조세회피가 의심되면 종전의 규정이 적용된다는 점에 주의하자.
참고로 연간 임대소득이 4800만원을 초과하면 장부작성이 필요하고 기장을 하지 않으면 무기장 가산세 20%가 적용된다.
장경철
부동산 칼럼니스트