‘불량 상가분양계약서’라고 불리는 계약서 내에는 수분양자를 위한 주요 조항은 축소 또는 배제되었고 공급자 위주로만 유리하게 돼 있어 사후문제 발생 시 권리구제가 막막할 수밖에 없기 때문이다. 그러나 전문가들은 ‘불량 분양계약서’내용 중에서도 충분히 예측가능한 문제점을 미리 점검함으로써 얼마든지 위기탈출은 가능하다고 지적하고 있다.
분당에 사는 가정주부 C모씨는 2006년 봄 수도권 남부 B상가에 투자했으나 오픈 예정이 일 년 가까이 연기돼 입점 지연에 따른 기회비용 손실로 골머리를 앓고 있다.
업체 측은 불가항력적인 사유를 들어 지체상금 산정 기준일도 반년이나 늦추고 지급률도 대폭 낮춰 보상한다고 해 분양업체측과의 예정된 분쟁을 놓고 어떻게 대처해야 할지 좌불안석이다.
이처럼 수분양자와 분양업체간에 가장 빈도 높게 발생하는 마찰 중 대표적인 사항은 공사지연(매도자측 귀책사유 발생시)에 따른 지체상금 보상여부다.
공정거래위원회 상가분양계약서 표준약관 제2조 4항에 따르면 “갑은 본 계약서 전문에서 정한 입점예정일을 지연하였을 경우 기 납부한 대금에 대하여 제 2항에서 정한 연체요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 잔여대금에서 공제한다“고 돼있다.
그러나 일부 ‘불량 분양계약서’ 상에는 천재지변, 행정명령, 건설자재공급 파동 등의 불가항력 사유로 인해 수분양자에게 통보를 하면 이에 대해 수분양자는 지체상금을 요구하거나 이의를 제기하지 아니한다고만 해놓고 자신들의 귀책사유에 대한 구체적인 사항은 명시해 두지 않고 있다.
계약해제와 관련해서도 일반적인 계약서상에는 매수자의 중도금, 잔금 연체, 잔금납부전 매도자의 승인없는 물건의 양도, 임대, 담보설정, 공동시설과 공용면적 또는 공유대지를 부당하게 사용해 상가 전체의 운영에 지장을 줄 우려에 대해 ‘갑’은 계약해지를 할 수 있으며 이때 수분양자는 분양업체에게 분양대금 총액의
10%를 위약금으로 물도록 했다.
이에 반해 수분양자가 자신의 사정으로 계약을 해제할 시에는 중도금 납부 후 공급업자가 인정하는 경우에 한한다고 명시는 돼 있으나 공급자의 귀책사유로 인해 입점이 당초 예정일보다 3개월을 초과한 경우나 공급자의 계약이행이 불능하게 된 때에는 본 계약 해지할 수 있다는 조항이 일부‘불량 상가분양계약서’에는
없다. 상가정보연구소 (www.ishoppro.net) 박대원 수석연구원은 “통상 분양계약서는 계약금 입금후 공개되다보니 실상 투자자들이 사전 파악하기 어려운 실정이고 기존의 공정위 표준 약관도 현실성이 다소 떨어져 추가 보완될 필요성이 있다”고 말했다.
이어 “당사자 간에 성립된 권리와 의무 관계인 계약서의 중요성을 간과하는 투자군도 많다는 점도 문제”라며 “계약 전 민감한 사안에 대한 사전 점검도 투자자의 정당한 권리임을 알고 매도자에게 당당히 요구하고 불공정한 불량 계약서라면 투자를 재고하라”고 덧붙였다.
#고가 아파트 경매시장서도 ‘찬밥’
10억원 이상의 고가 아파트 경매 물건은 지난해 대비 크게 늘었으나 응찰자는 절반으로 감소한 것으로 나타나 과도한 규제 정책에 따른 찬밥 신세를 면치 못하고 있는 것으로 나타났다. 법원경매정보업체 지지옥션에 따르면 올들어 1월부터 5월 사이 입찰에 부쳐진 10억원 이상 아파트 건수는 총 156건으로 지난해 같은 기간 111건에 비해 40.5% 증가했다. 이는 법원 경매에 부쳐진 전체 진행 물건 수가 지난해 1월부터 5월사이 15만9249건에서 올해 같은 기간 11만38건으로 31% 감소한 것과 대조적인 셈이다. 하지만 응찰자수는 올해 평균 3.2명으로 지난해 6.1명에 비해 50%나 감소했고, 낙찰가율은 지난해 81.5%에서 올해 64.7%로 전년 대비 16.8%, 낙찰률은 지난해 38.7%에서 올해 29.5%로 9.2% 각각 하락했다. 가격과 더불어 응찰자도 줄었다.
지난해 6.1대1이었던 것이 올해 5개월간 평균 3.2대1로 딱 절반 줄었다.
올들어서 10억원 이상 경매에 나온 주요 아파트로는 얼마 전 32억원 감정가에 나온 타워팰리스를 비롯해서 압구정동 현대아파트만도 보름새 감정가 32억원, 28억원, 24억원 3건이 나왔다. 현대아파트는 각 정지, 변경, 취하되면서 순조롭게 경매되고 있지는 않지만 압구정 현대아파트가 굴비 엮듯 줄줄이 경매시장에 나온것도 이례적인 일.
뿐만 아니라 대치동 개포우성 30억원, 이촌동 LG한강자이 28억원, 목동 현대하이페리온 21억원, 역삼동 개나리 래미안 20억원, 서빙고동 신동아아파트 20억원 등 봇물을 이루고 있다. 이렇게 전체적으로는 30% 준 상황에서 10억원 이상 고가만 40%가 늘어나는 전체적인 분위기에 반하는 현상이 발생하면서 낙찰가율은 당연히 떨어질 수 밖에 없다는 게 전문가들의 분석이다. 반면 10억원 미만의 아파트는 전체물건의 물건 감소 비율보다 더 큰 폭으로 줄어들었다. 2006년 1월부터 5월까지 3만5559건이었으나 2007년 47% 감소한 1만8841건이 경매됐다. 물건이 줄다 보니 낙찰율은 작년 40.6%에서 올해 47.9%로 7.3% 높아졌고, 낙찰가율은 82.7%에서 90.2%로 7.5% 치솟았다. 경쟁률도 과거 3.2대1에서 4.9대 1로 전보다 치열했다. 지지옥션은 지난해와 올해 뉴타운과 재개발, 신도시 영향으로 부동산 가격이 상승하면서 부동산에 대한 관심이 상당했고 가격이 상승할만한 곳은 충분히 있는 상황이라고 전했다. 즉 매수세가 존재하고 중가 이하의 매물들은 일반 시장에서 소화가 잘 되고 있다는 것.
그러나 고가아파트는 정조준된 세금을 견디지 못하고 급히 시장에 나와도 소화가 안되다 보니 경매시장에 밀려가게 되고 대출규제로 관심이 있는 사람들도 살 수가 없어 경매물은 늘고 낙찰율, 낙찰가율, 경쟁률은 트리플 하락하는 현상을 보이고 있다고 분석했다.
##장경철의 상가 바로보기 - 좋은 상가 이렇게 골라라
상가 종류 어떤 게 있나?
상가 용도나 형태, 주변 환경에 따라 근린상가, 아파트 단지 내 상가, 주상복합상가, 테마상가 등 다양하게 구분된다. 또 들어선 위치나 환경에 따라 대단지 아파트 주변 상가,역세권 상가, 대로변 상가, 대학가 상가 ,택지개발지구내 상가 등으로 구분하기도 한다.
상가 투자 방법은 등기분양, 임대분양, 재임대분양 등이 있다. 분양 방법도 선착순 수의계약, 일반 공개경쟁입찰, 내정가 공개, 추첨에 의한 계약 등 다양하다.
좋은 상가 고르는 요령은?
최근 정부가 내놓은 부동산 투기억제정책은 주택과 토지에 집중돼 상가가 상대적으로 반사이익을 누리고 있다. 그러나 선시공 후분양제 도입과 그에 따른 공급 감소 등으로 유망 투자 물건을 고르기가 예전보다 더욱 어려워진 게 사실이다.
이런 때일수록 단기적인 차익보다는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 상가가 알짜상가이다. 기대수익률도 은행금리의 2배수준인 7~9%안팎이 적당하다고 볼 수 있다. 투자 시점은 신축 상가라면 공정률과 분양률이 모두 70%를 넘어선 시점이 안전하다. 특히 시행사 신뢰성이나 안정성은 물론 시공사 책임준공 능력, 준공 후 상가 활성 화를 위한 시행사 마케팅 능력과 사후관리 의지 등도 매우 중요하다. 일정 수익을 보장해준다는 광고나 시행사 말만 믿지 말고 금융기관 지급보증과 같은 신뢰성 있는 장치가 마련돼 있는지 미리 확인하는 게 안전하다. 투자 여부를 판단할 최종 기준은 상권 분석에 따라야 한다. 상권 분석은 그 지역 유동인구를 파악하는 것부터 시작한다.
1·2차 상권으로 나눠 주변 가구 수, 가구당 인구, 연령대, 직업대, 소득 수준, 학교와 학생 수는 얼마나 되는지 면밀히 따져봐야 한다. 또 실질적인 소비계층에 대한 시장조사는 물론, 상권 형태에 따라 개방적인지, 폐쇄 적인지도 알아봐야 한다.
지형이나 지하철 버스정류장 횡단보도 등 교통 여건도 상가 매출을 좌지우지하는 중요한 요소이므로 상권 분석 때 빠뜨려서는 안 된다. 더불어 투자할 업종이 주변 백화점 할인점 재래시장 등과 중복되는지도 기본적으로 살펴야 할 대목이다. 향후 대형 상가가 들어설 수 있는 입지 여건에 해당되는지 등 독점적인 경쟁
력을 확보할 수 있느냐도 중요하다.
이런 입지나 상권 분석은 서류나 도면이 아니라 반드시 현장 방문과 철저한 시장조사를 통해서만 가능하다. 이렇듯 상가 투자는 지역적 특성, 경쟁보완 관계, 향후 경쟁력 지속성까지 꼼꼼하게 따져봐야 성공할 수 있다.기존 상권이 형성된 상가에선 시설권리금, 바닥권리금, 영업권리금 등 다양한 명목으로 프리미엄이 붙
어 있기 마련이다. 권리금은 세입자끼리 시장에서 암암리에 주고 받는 일종의 영업권이라 볼 수 있다.
초기 창업자는 매출 위험을 줄이기 위해 권리금이 어느 정도 형성돼 있는 상가에 투자하는 게 안전하다. 그러나 권리금은 상가 철거 등 특별한 상황에서는 법적으로 보호받지 못한다는 점을 염두에 둬야 한다. 상가 매매 가격이 적정한지는 기존 상가에선 주변 점포 거래 사례 등을 알아보는 게 가장 낫다. 신축 상가는 지금보다 준공 이후 장기적인 관점에서 적정성을 따져봐야 한다.
특히 최근 과열 양상까지 빚었던 일부 아파트 단지 내 상가 입찰에선 검증되지 않은 상권이나 수익성 분석 자료를 제시해 혼선을 빚은 적도 있다.분양단지에선 주변 아파트 입주민의 가구 수, 소비 수준이나 성향, 독점적 상권 보장 여부 등에 따라 실질적 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
기타 대형 상가에선 고정적인 유동인구는 물론 상가 내 집객을 위한 영화관이나 청소년 문화공간, 온 가족이 함께할 수 있는 다양한 시설 등을 겸비한 복합 상가가 유리하다.이런 부대시설을 갖춰야 향후 매출 증가에 따른 권리금과 시세차익까지도 기대해 볼 수 있다. 상가투자 때 챙겨야 할 최소한의 사항은 다음과 같다.
첫째, 매매 또는 분양받고자 하는 상가의 등기부등본을 본인이 직접 열람해 봐야 한다.소유권자나 사업용지에 대한 권리관계 분석은 물론 건축허가 획득 여부 등도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
둘째, 업종에 대한 규제 사항이 없는지 관할 시·군·구청 관련 부서에서 확인해야 한다.
셋째, 신축 상가에 독점업종인 경우 계약서에 ‘지정독점업종’이라고 기재하고 서명 날인을 받아야 한다.
넷째, 분양가 외에 4.6% 안팎인 취득·등록세도 준비해야
한다.
다섯째, 융자금은 매매가의 30%를 넘지 않도록 하되 변동금리, 고정금리 가운데 어느 쪽이 유리한지도 따져봐 야 한다.
장경철 약력
네이버 대표 부동산 카페 “부동산투자및홍보클럽” 운영자
(전)한국세정신문기자
다수의 부동산 카페운영
KBS2TV 세상의 아침 부동산관련 인터뷰
머니투데이,서울경제,헤럴드경제,한국경제,이투데이 부동산기사 자문
(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼니스트
(현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트
(현)네이버 재테크 부동산 칼럼니스트
(현)야후 재테크 부동산 칼럼니스트
(현)브레이크 뉴스 부동산 칼럼니스트
(현)프라임경제 시민기자
(현)스피드뱅크 상가 칼럼니스트
(현)3M컨설팅 대표