하반기 부동산시장 변수 점검

하향 안정세를 보이고 있는 부동산 시장이 과연 하반기에도 이어갈지에 대해 관심이 높아지고 있다. 전문가들에 따르면 변수가 많은 부동산 시장이지만 대출규제와 세금 압박 강도가 높은데다 분양가 상한제 실시를 앞두고 무주택자들이 기존 주택시장으로 뛰어들지 않고 있어 주택시장이 활기를 띠기에는 역부족이라는 전망이 우세하다. 한편으로는 양도세 중과 영향에 따른 매물 부족이 시장 불안요인이 되고 있으며 은행권에서 연내 만기가 도래하는 처분조건부 대출(5만여 건에 6조 원)이나 일시적인 1가구 2주택 매물, 양도세 특례매물 등도 있어 매물 품귀에 따른 가격 상승도 예상되고 있다.
하반기 부동산 시장의 변수를 살펴보자.


부동산정보업체인 스피드뱅크는 올 하반기에 부동산 시장을 주도할 변수로 대출규제와 금리, 분당급 신도시 발표, 대선공약, 분양가상한제와 청약가점제, 아파트 입주물량, 지방 부동산 규제완화, 대출규제와 금리를 꼽고 있다.


대출규제, 금리 동향

최근 하향 안정세를 보이고 있는 집값 안정의 70%는 대출 규제 때문이다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제는 강남권을 비롯한 ‘버블 세븐’지역의 고가주택 수요를 격감시키는 요인으로 작용하고 있다.

최근의 대출 규제가 과도하다는 지적이 있지만 정부는 시장이 안정됐다는 확신을 가질 때만 완화할 가능성이 높다.

최근 크게 오르는 금리도 매수세를 위축시키는 또 다른 요인인데 일반 경기가 1·4분기에 바닥을 찍고 올라가는 중이어서 금리는 완만한 상승세가 예상되고 있다.


분당급 신도시 발표

정부가 6월 말 쯤 발표할 분당급 신도시는 수도권 주택시장에 분수령이 될 전망이다.

일부에서 예상하는 대로 동탄 신도시 동쪽인 화성시 동탄면 목리·중리 일대나 용인시 남사면 쪽이 된다면 서울에서 40~50km가량 떨어져 강남 수요를 분산하기에는 한계가 있을 전망이다.

그간 서울 시청의 접근성을 감안해서 신도시 후보지 위치를 따졌지만 앞으로는 행정도시도 감안해야 한다는 점을 고려할 때 차선 후보지로 거론된다는 점이다.

모두 토지거래허가구역(전 세대원이 1년 이상 현지에서 거주해야 농지와 임야 매입)으로 지정돼 외지인의 투기 차단장치도 마련된다. 분당급 신도시가 발표되더라도 시장에 미치는 파장은 과거보다 많이 줄어들 가능성이 있다.

9월부터 도입되는 분양가 상한제가 실시되면 지난해 파주 신도시, 판교신도시 분양이나 검단신도시 후보지 발표 때 나타난 고분양가 후폭풍이 거의 나타나지 않을 것이란 관측이다.

오히려 분양가가 주변 시세보다 20% 이상 싸게 책정되므로 파장은 제한적일 수밖에 없으며 더 싸고 좋은 아파트가 공급되면 주변 집값은 장기적으로 떨어질 수 있다는 예상이다.


대선 공약

본격적인 대선 레이스에 접어들면 부동산 시장도 적지 않은 영향을 받을 전망이다.

보수당 대선 유력주자들이 내세우는 공약을 살펴보면 1주택을 장기 보유한 사람이나 65세 이상의 고령자들에게 양도소득세나 종합부동산세 등 일부 세 부담을 줄여주겠다는 입장을 보이고 있다.

그러나 1가구 2주택 이상 다주택자들에게 세금을 줄여주겠다는 내용은 없다.

현실적으로 여론 등을 감안할 때 세금이나 재건축의 규제 완화가 쉽지 않을뿐더러 이뤄진다고 해도 감질 나는 수준 정도일 것이라는 전망이다.


분양가 상한제와 청약가점제

9월부터 도입되는 분양가 상한제와 청약 가점제는 기존 주택의 수요 감소요인으로 작용할 가능성이 크다.

집값의 하향 안정 압박요인으로 작용할 전망이다. 지금 주택시장에서 주 수요층은 다주택자들보다는 무주택자의 신규수요나 1가구 1주택자의 교체 수요다.

이 가운데 무주택자들은 시세보다 훨씬 싸고 입지가 좋은 분양가 상한제 아파트를 분양받기 위해 기존 아파트 매입을 꺼리고 있어 9월 이후에도 이런 현상은 계
속될 가능성도 있다. 가점제에서 불리한 유주택자들이 기존 주택시장에서 갈아타기를 시도할 수 있지만 이런 수요만으로 집값이 상승 탄력을 받기 힘들 전망이다.


아파트 입주 물량

스피드뱅크에 따르면 하반기에는 수도권 일대 아파트 입주량은 지난해보다 16.5% 감소(지난해 3·4분기 6만6087가구에서 올해 3·4분기에는 5만5181가구에 그칠 것으로 조사됐다.

이에 따라 입주량 부족, 장기간에 걸친 종부세의 세입자 전가, 분양가 상한제 도입으로 ‘전세 눌러앉기’ 수요 증가 등으로 전세가격 불안 가능성이 나타날 수 있다는 전망이다.

하지만 지난해 가을과 같은 쌍춘년 결혼수요가 많지 않아 신혼부부 전월세 수요는 줄어들고 내신위주 대입시제도 도입으로 인기지역 전세시장이 위축되고 있어 전세가격이 크게 오르지는 않을 것으로 예상되고 있다.


지방 부동산 규제완화

정부는 일부 지방에 대한 투기과열지구와 토지거래허가구역 해제를 검토 중으로 늦어도 여름철까지는 이뤄질 전망이다. 투기과열지구의 경우 울산과 창원 등 일부 지역을 제외하곤 상당수 해제될 것으로 예상된다. 정부는 지방 미분양 문제가 심각해 주택규제에 대해선 수도권과 지방을 분리해 적용할 것으로 보인다.
일부 토지거래허가구역의 경우 해제될 가능성이 있지만 극히 일부 지역에 그치고 일시적인 규제완화로 시장이 다시 회복되기 어려울 것이란 관측이다.

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