인천지역이 경제자유구역(FEZ)을 중심으로 개발 계획이 활발하다.
인천은 2014년 아시안게임 대회개최 유치 확정에 따라 예상 경제효과가 최대 18조 6000억 원, 27만여 개의 일자리 창출, 관광 상품 개발 효과를 기대하고 있다.
현재 인천지역은 송도신도시, 영종지구, 청라지구 등 인천경제자유구역을 중심으로 경제특구 개발이 2020년까지 2단계에 걸쳐 진행될 예정이다.
부동산 시장에서 강세를 보이고 있을 뿐만 아니라 증시에서는 인천 소재 건설업체, 대회 운영시스템 개발 업체, 보안경비 업체들도 실질적인 수혜는 제한적이나 단기적으로 테마를 형성할 가능성이 높다. 기회의 땅 인천에 부는 호재는 무엇일까?
끊이지 않는 호재 그 끝은 어디
인천은 경제자유구역 지정과 송도-영종, 청라지구 개발, 검단신도시 개발, 지하철 연장 등 각종 개발 호재로 투자자들의 관심이 뜨겁다.
2005년 첫 입주를 시작한 송도신도시는 이미 상당한 프리미엄이 붙어있는 상태로 국제도시로 개발될 예정이라 투자자는 물론, 실수요자들의 관심도 높다. 검단신도시 개발도 청라지구, 김포시 등과 가까워 관심이 집중된 상황이다.
송도지구는 89년부터 사업을 시작해 국제도시로서 기대가 높은 곳이다. 총 1,611만평으로 25만2,000명의 인구를 수용한다. 국제업무 지식정보산업과 IT, BT관련 국제기업이 유치된다. 외국인 유치를 위한 국제학교, 국제병원, 센트럴파크 등이 건립된다. 또한 55만평의 연세대 송도캠퍼스 및 인천대학교가 건립되며 포스코건설 서울사옥 이전 계획도 있다.
영종지구는 중구 운서, 운남, 중산동 일원으로 인천공항지원 배후신도시 건설과 공항과 연계한 국제적인 관광단지로 조성된다. 총 4,184만평으로 인천경제자유구역 중 가장 넓고 공항과의 접근성이 뛰어난 곳이다.
청라지구는 서구 원창동 연희동 경서동 일대 총 578만평 규모에 9만명을 수용한다. 2012년까지 국제 업무타운으로 국제금융과 초대형 관광, 스포츠 레저단지 등을 갖춘 국제도시로의 건설계획이다.
검단신도시는 서구 검단, 당하, 원당동 일대로 총 457만평 자족형 신도시로 건설된다. 주택공급은 7만5,000가구이며 인구는 20만명을 수용할 계획이다. 행정, 문화, 교육의 중심 도시로 수도권 서북부 거점도시로 활용한다. 진행 중인 인천지역 지하철 개발사업으로는 지하철 7호선 연장, 인천공항철도, 수인선, 인천 지하철 2호선 개발 등이 있다.
지하철 7호선 연장구간은 온수역~부천시 상동~부평구청역 구간이다.
인천공항철도는 인천공항~청라~계약~김포공항으로 이어진다. 인천지하철 2호선은 서구 오류동~인천대공원 구간이다. 수인선은 동인천~송도~논현~안산~한대~수원까지이며 오이도~연수간 11km는 2008년까지, 지하구간인 연수~인천간 9.5km는 2010년, 송도 신항~수인선간 항만전용철도는 2016년까지 단계별로 개통된다.
송도, 영종, 청라지구를 연결하게 될 도로망으로는 인천국제공항고속도로, 경인고속도로, 서울 제2외곽순환고속도로 등이 있다.
전국 아파트값 부진 속 상승률 박차
올 들어 인천은 서울과 경기 지역 아파트 값 상승률을 앞지르고 있다.
부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 올 1월부터 4월 초까지 전국 일반 아파트 값 상승률이 1.3%를 기록한 가운데 서울은 1.7%, 경기도는 2.1%의 상승률을 보였다. 이런 가운데 서울과 경기도보다 뒤쳐져 있던 인천시가 잇따른 개발 호재를 등에 업고 박차를 가하면서 같은 기간 3.1%의 상승률을 기록했다.
인천 투자, 장기 플랜과 지역 선별해야
지난해 같은 기간에는 서울시가 5.1%, 경기도 3.5%의 상승률을 보인 반면, 인천은 1.5% 오르는데 그쳤다. 인천은 최근 재건축 아파트 시장에서도 상대적으로 강세다. 올 1월부터 4월 11일까지 서울은 2.2%의 변동률을 기록하면서 하락세를 보였고 경기도는 0.9% 오르는 데 그쳤다. 반면 인천은 2.4%로 크게 올랐다. 스피드뱅크에 따르면 “송도신도시개발로 수요자들로부터 관심을 받기 시작했던 인천은 최근 검단신도시, 경제자유구역 개발, 공항철도 개통과 인천대교공사 등 잇따른 개발 호재로 수요자들의 발걸음이 옮겨지고 있다”고 전했다.
인천은 선별적으로 부동산 투자를 해야 한다는 게 부동산 전문가들의 대세적인 전망이다.
각종 개발 호재로 관심을 모으고 있지만 인천 부동산시장은 양극화 현상이 심하기 때문이다. 구도심과 송도신도시와의 가격 격차는 두 배 이상 벌어져 있는 상태로 중장기적으로 발전 가능성, 잠재력이 높은 곳을 집중적으로 노려야 한다.
부동산 정보업체 부동산114는 장기 투자목적으로 첨단 생활환경에서 거주를 하고자 한다면 경제자유구역 송도, 청라, 영종지구와 검단신도시 개발 지역을 중점적으로 살펴보는 게 유리하다고 전했다.
인천의 경우 다양한 개발 호재와 국제도시 등의 위상으로 관심이 뜨겁지만 기반시설이 없는 맨 땅에 개발하는 것이므로 초기 생활편의시설 및 교통, 도로망이 갖춰지기 위해선 상당히 오랜 시간이 소요된다는 점을 유의해야 한다는 지적이다.
이에 따라 입주자들은 입주 초기 어느 정도의 생활불편을 감수해야 하는 점도 따른다.
부동산 114는 “10년 이상의 대규모 프로젝트 진행이므로 개발 계획이 각종 변수로 인해 수정되거나 지연될 수 있다”며 “각종 변수를 잘 고려해 자금 플랜 및 입주 계획을 세워야 할 것”이라고 강조했다.
‘인천 땅부자’ 기업도 증시 관심
증시에서도 해당 지역에 공장이나 사업소를 둔 기업들에 대한 관심이 높아지고 있다.
굿모닝신한증권은 최근 보고서를 통해 “자산가치 우량주에 대한 재평가가 이어지면서 보유중인 부동산가격이 크게 오른 종목들에 대한 시장의 관심도 지속될 것”으로 전망했다.
특히 경제자유구역을 중심으로 개발이 활발한 가운데 2014년 아시안게임까지 유치한 인천 지역에 토지를 보유한 기업들의 가치가 크게 부각될 것으로 기대된다고 밝혔다.
보고서는 한진중공업 동양제철화학 대우차판매 풍산 서부트럭터미널 동화홀딩스 이건산업 삼광유리 선광 코스모화학 등 10개사를 수혜 예상 기업으로 꼽았다.
한진중공업은 율도(77만평)와 영종도(11만평)에 보유중인 토지의 매각을 결정한 상태다. 동양제철화학은 남구 학익동의 소유 부지에서 유수지 매립공사가 진행되고 있어 향후 용도변경 가능성이 있다.
대우차판매가 보유한 연수구 동춘동의 토지 29만평은 테마파크 건립이 계획돼 있다. 풍산이 보유한 계양구 효성동 부지는 유통업체와의 제휴 개발 가능성이 있다. 그밖에 서부트럭터미널이 보유한 연수구 소재 1만평의 땅은 도심형 테마파크로 개발될 예정이다. 동화홀딩스가 보유한 가좌 지역 26만평 부지는 시가가 7,500억원에 달한다.
#“고가아파트 줄줄이 10억선 붕괴”
서울 및 수도권 지역의 대표적인 고가아파트들이 연이어 10억원선 밑으로 떨어지고 있다. 27일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 최근 10억원이 붕괴된 아파트 단지는 총 10곳에 달한다. 강남구 대치동 은마아파트를 비롯, 강동구 둔촌동 주공, 송파구 신천동 미성과 진주, 과천 주공 등은 지난해 급등하며 10억원을 넘어섰지만 최근들어 미끄럼을 타고 있다.
대치동 은마아파트 31평형은 이달 중순들어 10억원 밑으로 값을 낮췄다. 일시적 2주택자 매물의 경우 9억2000만원에도 매물이 나와있다. 요즘
도 한주마다 1,000만~2,000만원씩 값이 떨어지는 추세다.
강동구 둔촌주공2단지 25평형도 9억5,000만~10억원 선을 보이고 있다. 지난 11월 초에는 11억~11억5000만원선이었다. 송파구 신천동 진주 33평형은 연초 10억5,000만~10억9,000만원에서 최근 9억5,000만~10억원 사이로 조정됐다. 1월 초까지는 상승세를 유지했지만 3월부터 하락세를 보인 경우다. 경기 과천에서도 지난해 10억 이상으로 값을 높인 아파트들이 다시 하락했다. 원문동 주공2단지 18평형은 8억5,000만~9억3,000만원으로 지난해 말 10억원에서 1억원이상 값이 내렸다. 이같은 고가아파트의 가격 하락세가 재건축은 물론 일반아파트까지 확대되고 있다. 강남구 도곡동 타워팰리스는 기존에 나와 있는 매물이 팔리지 않으며 평형별로 한주새 5,000만원 가량 하락했다. 압구정동 신현대는 급매물 출시가 늘면서 50평형대가 6,500만원 정도 떨어졌다. 스피드뱅크는 “심리적 저지선인 10억원대가 무너지면서 앞으로 서울·수도권 일대 고가아파트 가격은 추가하락이 불가피할 것으로 전망된다”고 말했다.
##민노당 “서울시, 반값아파트 입증 가능”
민주노동당이 서울시 산하 SH공사가 주변시세 60%로 분양가를 책정한 것을 긍정평가하며 ‘무늬만 분양원가 공개’를 하고 있는 현행 개정 주택법의 재개정을 촉구하고 나섰다. 이선근 민노당 경제민주화운동본부장은 성명을 통해 “후분양제 하에서는 반값아파트가 언제든 가능한 것으로 드러났다”며 전날 SH공사의 분양가 결정을 그 근거로 들었다. 이 본부장은 “후분양제에 따라 공정률 80%를 넘긴 서울 장지·발산지구 특별공급 아파트의 분양원가가 공개됐다. 그 결과 SH공사가 책정한 분양가는 주변 시세의 60%에 불과한 것으로 나타났다”며 “장지·발산지구의 사례는 실질적 분양원가 공개와 저렴한 분양가 책정을 위한 후분양제의 필요성을 제시한다”고 서울시의 분양가 책정을 긍정 평가했다.
그는 “지난 2일 국회를 통과한 개정 주택법은 민간택지의 분양가 내역 공시와 분양가 상한제 도입을 뼈대로 하고 있지만, 후분양제도가 없는 분양원가 공개는‘무늬만 공개’에 불과하다고 지적했다.
이어 “예정원가의 공개에 불과하고, 이마저도 각 항목별로 얼마든지 부풀리기가 가능하다”며 “무주택서민에게 싸고 좋은 주택을 공급하겠다면 택지비는 주변 시세에 좌우되는 감정가보다 토지매입가와 조성원가 등을 감안한 실질 택지비에 연동시켜야 마땅하며 시세차익 규제를 위해 환매수제 도입 등도 적극 실시해야 한다”고 촉구했다.
또한 후분양제 조기도입, 분양가상한제의 일반적 적용 및 실질원가에 기초한 원가연동제복구, 무주택자 등에 대한 우선공급기준 도입 및 주택청약 1세대 1구좌제도 복구 등을 주택법에 포함시켜야 한다고 주장했다.