뉴타운·용산 ‘황금알 지역’으로 뜬다
미분양 아파트 적체는 2008년 부동산 시장을 위협하는 요인이다. 새해 부동산시장은 대선 향방만큼 국민들이 가장 관심을 두는 부문이다. 부동산 전문가들은 내년 부동산시장에 대해 대체로 안정세에 무게를 뒀다. 정권 초기다 보니 누가 집권하든지 부동산시장 안정화에 가장 힘쓸 것이라는 얘기다. 새 정권이 집값 안정에 역점을 두는 건 당연하다. 하지만 성향에 따라 부동산 정책도 차이가 날 수밖에 없다.
올해 주택가격은 전반적으로 상승세가 크게 둔화됐다. 수도권에선 연립주택과 소형 아파트가격이 올랐으나 상승 폭은 크지 않았다. 지방 부동산시장은 침체되는 모습을 보였다. 정부의 제도적 규제와 세금 강화가 시장에 반영되는 것이 올해 부동산 시장의 특징으로 볼 수 있다. 부동산시장의 이러한 모습은 내년에도 크게 달라지지 않을 것으로 보인다.
내년 부동산가격에 가장 큰 영향을 줄 요인은 양도세와 종합부동산세 등 세금 규제완화 여부다. 전문가들은 세금제도 변화 여부가 가장 큰 관심사로 꼽았다. 그 밖에 재건축 아파트의 규제완화 여부와 대출규제 완화 여부도 부동산 가격에 큰 영향을 줄 것으로 전망된다.
올해 주택시장의 특징은 서울 강북의 가격 상승률이 강남을 앞질렀다는 점이다. 이러한 추세는 내년에도 이어지거나 강남·북이 비슷할 것으로 예상된다. 특히 내년에 부동산 가격이 가장 크게 오를 만한 지역으로 ‘용산을 1순위, 강북 뉴타운을 2순위’로 전망된다. 내년에도 부동산 뉴스의 초점이 상당부분 강북에 쏠릴 것으로 보인다.
내년에는 서울·수도권 재건축·재개발시장이 관심을 끌 것으로 보인다. 새 정부가 현재 재건축 추진의 걸림돌로 작용하고 있는 임대주택 건설 의무화, 재건축 개발부담금 부과, 1가구 2주택 적용 등에 어떤 해법을 제시하느냐에 따라 향후 재건축시장의 향방이 판가름 날 것이기 때문이다.
재건축·재개발시장도 관심
새 정권이 1가구 2주택 양도소득세 중과세를 한시적으로 유예시키거나 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화시킬 경우 재건축아파트 거래를 또다시 부추길 가능성이 높다.
반면 집권 여당이 정권을 잡을 경우 수도권 주변의 신도시 개발이 봇물을 이루면서 재건축시장은 상대적으로 위축될 것으로 예상된다. 한나라당이 집권하더라도 도심권의 재건축, 재개발, 뉴타운, 재정비촉진사업만으로는 수도권 주택의 공급부족이 단기간에 해소되기 어려운 만큼 기존 참여정부의 신도시 개발 정책은 그대로 유지할 가능성이 높다는 의견도 있다.
분양가상한제 악영향 우려
건설업계가 우려하는 내년에 가장 큰 현안은 분양가상한제다. 수익성을 맞추기 힘든 민간 건설사가 아파트공급을 대폭 줄일 것으로 예상된다. 결국 분양가상한제가 민간 건설사의 아파트 공급을 줄이는 요인 되고 있다. 내년 부동산시장에 분양가상한제는 악영향을 미칠 우려가 있다.
최근 건설업계가 주의를 기울이는 부분은 새 정부의 부동산 정책 기조가 바뀔 것인지 여부다. 하지만 부동산 정책 틀은 유지하며 미세조정에 그칠 것으로 예상된다.
부동산정책에서 큰 폭의 변화는 기대하기 어렵다. 다만 새 대통령이 집권하면 ▲1주택자의 양도세 완화 ▲1주택자 노인의 종합부동산세 완화 등이 이뤄질 것으로 전망된다.
한편 내년 토지시장 전망에 대해선 양도세 부담 등으로 위축된 상태가 지속되거나 다소 거래가 활성화되는 수진에 그칠 것으로 보인다