2007년 하반기 바뀌는 부동산정책

하반기는 분양가 상한제 확대와 청약가점제 등 새롭게 시행되는 정책들이 많다. 7월부터 평형 표기를 하지 못하고 의무적으로 ㎡ 등 법정 도량형 단위를 써야 한다. 9월에는 분양가 상한제 및 채권입찰제가 민간택지로 확대되고 청약가점제와 분양권가격 공시가 시행된다. 10월에는 ‘반값 아파트’ 토지 임대부 및 환매조건부 분양주택을 주공이 수도권에서 첫 공급할 예정이다. 12월에는 신축주택 1가구 1주택의 양도세 비과세 특례제도가 12월 31일부로 폐지된다.



7월 - 도량형 단위 통일ㆍ지방 투기과열지구 해제ㆍ공동택지 개발 사업제

산업자원부가 지난 1일부터 비(非)법정단위를 사용할 경우 과태료를 부과키로 함에 따라 앞으로는 계약서 등에 평형 대신 ㎡ 등 법정단위를 표기해야 한다. 정부는 우선적으로 평, 돈 사용을 단속할 방침이다.

이를 위반하는 기업이나 업체에 대해서는 3회 적발 시 건당 50만원 한도의 과태료가 부과된다.

7월 2일부터 일부 지방 투기과열지구가 해제된다. 부산, 대구, 광주, 경남 등 24개 시군구다. 다만 부산 수영구, 해운대구, 영도구와 대구 수성구, 동구, 광주 남구는 제외됐다.


9월 - 분양가 상한제·분양원가 공시·청약가점제·부적격 당첨 주택 특혜분양 금지

오는 21일부터 민간주택업체가 일정규모의 택지를 확보하고도 알박기나 매도거부 등으로 사업에 차질을 빚는 경우 공공과 손잡고 공동으로 사업을 추진할 수 있게 된다.

공동사업을 할 때 최소택지면적은 도시지역의 경우 1만㎡, 비도시지역은 3만㎡로 민간이 제안할 경우 민간이 50% 이상, 공공 제안은 민간이 20% 이상 토지를 갖고 있으면 된다.

분양가상한제가 민간택지까지 확대된다. 공공택지에서 공급되는 공동주택에 한해서만 분양가상한제가 적용됐다. 하지만 9월부터는 민간택지에서 공급되는 모든 재건축, 재개발, 주상복합 등의 공동주택에도 적용된다.

분양가상한제는 분양가를 땅값(택지비)과 기본형건축비, 그리고 여기에 약간의 부대비용만을 인정하는 것이다. 전매금지 기간 역시 변경된다. 수도권 민간택지에서 공급되는 공동주택의 경우 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 금지된다.

9월부터 재건축, 재개발 일반분양뿐 아니라 주상복합 등 민간택지의 25.7평 초과 아파트에 대해선 채권입찰제가 확대 적용된다. 또 채권매입액 상한액은 주변 시세의 90%에서 80%로 하향 조정된다.


10월 - 반값 아파트 공급

분양가 상한제에 적용돼 공급되는 공동주택의 분양가는 입주자모집공고를 통해 분양가를 알려야 한다. 공공택지에서 공급되는 공동주택은 택지비, 공사비, 간접비, 여기에 건설교통부령에서 정한 분류를 포함해 분양가를 알려야 한다.

반면 민간택지에서 공급되는 공동주택의 분양가는 제한된 지역에서만 알려진다.

이밖에 공공택지의 범위가 도시개발사업이나 경제자유구역 개발사업까지 확대됐으며 시장, 군수, 구청장이 입주자모집을 승인하기 전에 분양가의 적정성을 심사하기 위한 분양가심사위원회를 설치, 운영하도록 했다.

청약예금·부금 가입자들이 청약 가능한 전용면적 25.7평 이하 민영주택(공공택지 민영주택포함)은 현행 추첨방식으로는 25%만 뽑고 나머지 75%는 가점제로 당첨자를 뽑는다. 가입자의 점수를 계산할 때는 무주택기간(2~32점), 부양가족수(5~35점), 가입기간(1~17점)이 고려돼 최대 84점이 된다. 가구주 연령은 항목에 포함되지 않는다.

한편 유주택자의 경우 1주택 소유자의 1순위 청약은 추첨제에서 인정되나 2주택 이상 소유 시에는 1주택 초과분부터 5점씩 감점되고 60세 이상 직계존속이 2주택 이상을 소유한 경우에는 감점이 부여된다. 30세 이상 미혼자녀의 부양가족 인정요건은 최근 1년 이상 동일한 주민등록상에 등록된 경우만 포함된다.


11월 - 부동산개발업자 등록 의무화

9월부터 주택분양 때 당첨자가 계약하지 않거나 드러난 부적격 당첨자의 주택을 사업자가 특정인에게 특혜 분양할 수 없고 예비당첨자의 몫으로 돌려야 한다.

토지 임대부 및 환매조건부 분양주택은 수도권 내 주공 사업장에서 올 10월 중에 시범공급된다.

토지 임대부 분양주택의 경우 건축부분 분양가는 분양가 상한제에서 7월 고시될 기본형 건축비를 적용해 산정한다.

환매조건부 분양주택은 환매기간은 20년으로 이 기간 안에 환매 할 때엔 사업자인 공공기관에 우선 넘겨야 한다. 이때 환매가격은 최초 공급가격에 1년 만기 예금이자율을 더한 가격으로 정했다.


12월 - 신축주택 양도세 비과세 일몰, 신축주택 1가구 1주택 양도세 비과세 특례제도 폐지

무분별한 부동산개발업자를 체계적으로 관리하기 위해 개발업자의 등록을 의무화하는 ‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’이 오는 11월18일부터 시행된다.

이때 자본금 5억원이 안 되면 부동산 개발업자로 등록할 수 없고 개인인 경우에는 영업용자산평가액이 10억원 이상 이어야 한다.

외환위기 이후 침체된 건설경기 활성화를 위해 도입된 신축주택에 대한 1가구 1주택 양도세 비과세 특례제도 중 주택수 산정에 대한 부분이 2007년 12월 31일자로 없어진다.

하지만 일몰기한(2007년 12월 31일)을 넘겨 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 신축 주택도 1주택으로 산정돼 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다.


#역세권 상가를 보는 안목(2)
장경철의 상가 바로보기 - 양극화 시대 상가시장 투자 요령은(1)


연이은 주택 규제에 대한 반대급부로 상가에 대한 관심이 상대적으로 높아지고 있다. 투자자금이 상가시장 쪽으로 옮겨가는 조짐을 보이고 있다. 일부 상가 분양 현장에는 투자자가 꾸준히 찾아오는가 하면 투자컨설팅업체에는 문의전화가 부쩍 늘었다.

동탄신도시의 A상가는 분양 개시 3개월 만에 100% 분양이 되고 E여자대학 앞 M상가는 최고 평당 1억에 가까운 분양가에도 불구하고 투자자의 관심이 상당하다고 한다. 그 동안 미분양으로 고생을 하고 있는 유망 택지개발지구의 상가가 1층을 중심으로 소진되고 있다.

그러나 모든 상가가 이러한 반사이익을 보는 것은 아니다. 주택도 양극화가 오래 전부터 있어 왔지만 상가시장의 양극화는 지금도 존재하고 앞으로도 이러한 추세는 지속될 전망이다.

이러한 상가 시장에도 양극화 현상이 심화돼 투자자들이 아주 헷갈려하고 있는 것 또한 사실이다. 상가는 위치, 업종, 규모에 따라 ‘윗목, 아랫목’ 식 차별화 현상이 심하기 때문이다.

서울 강남·청계천 주변, 뉴타운 예정지 등 인기지역에서는 상가 매매가와 분양가가 치솟고 있다. 반면 입지가 안 좋은 곳은 빈 상가가 적지 않다.

상가시장의 현황과 양극화 시대의 상가투자 요령에 대해 점검해 본다.

사정이 이렇다 보니 막상 상가 투자를 고려했던 사람들도 선뜻 매입 여부를 결정하지 못하고 있다. 사실 업무상 상담을 하다보면 투자 상담은 많은데 수익성 높은 상가는 흔치 않아 고민이다.

상가로 자금이 몰리면서 투자자들 피해도 우려되고 있다. 대표적인 수법은 분양업체의 ‘분양률 부풀리기’ 와 ‘뚜껑닫기’다. 마치 분양이 거의 마감이 되었다고 하면서 분양이 안 되는 자리를 소진하는 방식이다.

또 후분양제의 적용을 피하기 위해 골조공사가 3분의 2를 넘어야 분양할 수 있는 연면적 3000㎡ 이상의 상가를 교묘하게 쪼개 선분양하는 경우도 있다. 경기 동탄의 한 상가는 지하 2층∼지상 6층, 연면적 7400m² 규모로 후분양 대상이다. 그러나 현재 분양 중이다. 3000m² 이하인 1∼4층만 분양하고 5∼6층 점포는 완공된 후 임대로 내놓을 계획이다. 공사는 초기 단계인데 이런 경우 편법 선분양 상가를 잘못 샀다가 시행사가 부도나면 돈을 돌려받을 방법이 없다.

개발 호재가 많은 지역을 중심으로 분양률이 크게 차이나고 있다. 대학교가 이전을 했거나 예정인 지역, 기존 노선 연장지역, 산업단지, 연구단지, 법조단지, 벤처단지 예정지 등의 상가가 인기가 높다.

과거 전매 차익을 노린 단기적인 투자에서 실수요자 위주의 장기적인 투자를 보인 것도 상가투자의 새로운 모습이다.

또한 과거 단순 계좌식 쇼핑몰식의 사업은 매력을 잃어 가고 있다.

상가투자에도 ‘펀(FUN)’개념이 도입 되고 있다.

차별화된 동선, 테마, 멀티 등의 개념을 주입하지 않는다면 이제 테마상가는 자리를 잃고 말 것이다.

참여문화와 체험문화가 빠르게 확산되고 업무, 주거, 여가, 소비를 한꺼번에 할수 있는 복합단지 형태의 상가가 대세처럼 보인다.

<부동산 컬럼니스트ㆍ3M컨설팅 대표>



##상가업계 ‘7~8월 비수기 정면돌파’ 결심 임박

상가시장에도 장마철, 휴가철 등의 7~8월 계절적 비수기를 앞두고 ‘여름잠’이 아닌 분양총력전 체제에 돌입하는 업체가 늘고 있다.

업계에 따르면 주택시장 위축에 따른 반사이익의 여진을 비수기에도 이어가기 위한 것이다.

서울 중구 남창동에 위치한 삼익타운 전문식당 상가는 최근 분양을 개시하면서 대대적인 광고 집행 등 공격적인 마케팅에 시동을 걸었다.

외제차를 경품으로 내놓는 파격적인 이벤트도 병행하고 있다. 삼익타운 전문식당 상가 이종환 이사는 “일반적으로 업계에서는 7~8월중 지면광고를 중단하는 경향을 보여 왔으나 삼익의 경우는 예정대로 보다 적극적인 홍보전을 펼칠 것이다”고 했다.

간부급 중심으로 휴가를 반납한 사례도 있다. 부천역에 위치한 데카에셋프라자 이충도 이사는 “준공이 임박해지면서 임차인들과 투자 수요의 발걸음이 꾸준한 상황이라 이 분위기가 여름 내내 이어질 것으로 판단하고 이 같은 결정을 내렸다”고 했다.

선릉역 오피스 상업시설 가리온 상가도 지난달 25일 임대를 개시했다. 가리온 한준택 과장은 “여름 비수기 두 달의 기간은 오히려 경비 지출을 충분히 상쇄할 만큼 가을시장을 대비해 좋은 결과로 이어질 수 있다”고 했다.

투자관심이 높은 지역의 택지지구도 비슷한 양상을 보이고 있다. 동탄 신도시 타래프라자의 이광준 본부장은 “이곳은 투자관심이 꾸준한 터라 늘 긴장을 늦출 수 없어 대부분 업체들이 투자자 유치 활동에 고삐를 풀지 않을 태세를 취하고 있다”고 했다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “주택시장 규제 여파로 상가시장이 어느 해보다 상대적으로 주목을 받고 있어 시장변화에 따라 수동적인 자세에서 벗어
나려는 업체들이 늘어나는 추세”라고 했다.
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