장경철의 상가 바로보기-상가 상층부도 잘 고르면 알짜 ②

업종 발굴과 서비스 등 차별화 관건

상가투자에 있어 층은 또 동선에 따라 영향을 받는다. 다음의 사례를 통해서 경쟁력이 있는 2,3층이 경쟁력 없는 1층 상가보다 경쟁력이 있음을 다음 사례로 살펴보기로 한다.

[사례1] 투자자인 이만길(47)씨는 모 금융기관의 부장이다. 상가투자를 한 것에 대해서 만족해하고 있다. 몇 년 전부터 조기퇴직의 바람에 동기들이 퇴직을 하는 모습을 보면서 본인도 예외가 아니라는 생각이 들었다. 평소 가깝게 지내던 지인에게서 K디지털 단지 내 아파트형 공장 상가를 분양 받는 것이 어떠냐는 제의를 받았다. 3층에 있는 상가 분양가는 3억원이고 샤브샤브 전문점이 입점한 상태였다. 이씨는 고심 끝에 현금 2억원과 융자금 1억원으로 분양을 받았다. 이씨는 시간이 나는 대로 주변상권을 돌아다니며 경쟁업종을 분석하였고 3층에 있는 점을 감안하여 가시성과 접근성을 살펴본 후 투자에 임하였다. 주 고객층이 젊은 층으로 업종이 들어맞았다. 임차인은 보증금 5천만원에 월 270만원의 임대조건으로 2년 계약을 했다. 2년 만기가 얼마 남지 않은 지금 임차인은 본인이 매수의사를 밝혀왔다. 그러나 이씨는 당분간 상가를 매도할 의사가 없다고 한다.

[사례2] 실수요자인 경우, 경기도 신도시 한 건물 2층에 가격파괴 삼겹살 전문점을 연 박병규(41)씨는 1층과 2층을 분양받을까 고민한 끝에 2층을 분양받기로 했다. 1층을 분양받을 경우 투자금액도 부담이 되었지만 업종의 특성상 넓은 공간을 활용해야 매출을 올릴 수 있다는 생각을 했다. 현재 하루 100만~150만원의 매상을 올리고 있다. 입지와 업종을 감안해 전문가들이 매긴 하루 최대 매상(80만원)보다 훨씬 많은 금액이다. 박씨의 고객 유치 비결은 구두를 닦아주는 것인데 한번 찾은 고객이 다시 온다는 것이다. 만약 1층에서 창업을 했다면 2배가량의 투자비가 들었다는 생각이다.

위의 사례에서 보듯이 상층부의 단점을 극복하고 장점을 잘 활용해 성공한 것이다.

물론 공실의 위험은 1층이 상층부에 비해서 낮은 것은 사실이다. 1층에는 다양한 업종이 들어올 수 있지만 상층부는 유행 업종보다는 실수요자 위주의 전문화된 상가를 넣어야 한다. 상층부 이상에서는 병의원이나 유명학원 등 전문 업종이 입점해야 임대가 오래갈 수 있으며 그만큼 공실이 발생할 여지도 적어진다.

상층부 상가에 투자할 때는 시세차익보다 임대료를 우선적으로 검토해 투자해야 한다. 상층부는 시세가 크게 오르지 않기 때문이다.

때문에 주변 상가보다 사무실 임대가와 매매가를 비교해 투자해야 한다. 상층부 점포는 1층에 비해 권리금이나 월세가 상대적으로 싸서 이 돈을 규모 확대와 시설에 투자할 수 있는 게 가장 큰 장점인데 상층부 점포는 대개 권리금이 싸거나 없고, 임대료도 훨씬 저렴하다. 창업비용 중 가장 많은 비중을 차지하는 점포 개설비를 1층의 절반 이하로 줄일 수 있는 셈이다. 또 10~20평 규모가 대부분인 1층과 달리 50평 이상의 넓은 매장을 확보하기도 쉽다. 점심이나 저녁 시간 최대한 많은 고객을 수용해야 하는 외식업의 경우 넓은 매장은 중요한 경쟁력이 될 수 있다. 매장이 클수록 고객의 시선을 끄는 데 유리한 것은 물론이다.

하지만 상층부 점포는 단점도 적지 않다. 우선 접근성과 가시성이 1층에 비해 상대적으로 좋지 않다. 1층 점포처럼 지나다 우연히 들르는 손님을 기대하기 어렵다.

손님이 계단을 오르는 불편함을 감수하며 찾아오게 하려면 업종의 발굴과 맛이나 서비스를 차별화해야 한다. 상권이나 입지와 층에 상관없이 영업을 잘하는 곳을 매스컴을 통해서 본 적이 있을 것이다. 가장 중요한 것은 현재의 상황에서 장점은 살리되 단점을 극복할 수 있는 방안을 생각하는 것이라고 본다. 1층 상가만이 최고, 최상의 투자라는 생각을 버리고 본인에 맞는 투자에 임하시길 바란다.
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