장경철의 상가 바로보기-상가투자와 절세방안(2)
보유세 기준일 전에 양도 바람직


상가투자에 있어 양도는 최소한 보유기간 2년이 넘은 후에 해야 한다.

상가의 보유 기간(취득일~양도일)이 2년 이상이면 9~36%의 누진세율이지만, 2년 미만은 무조건 40%, 1년 미만이면 무조건 50%의 단일세율이 적용된다.

가령 양도차익이 3000만원인 상가의 경우, 보유 기간이 2년 1개월이면 18%의 세율이 적용돼 양도소득세가 364만원 정도 나온다. 하지만 1년 9개월이면 세율
이 40%여서 990만원을 내야 한다.

양도 시기는 잔금청산일이지만 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면 소유권이전등기일을 양도일로 봄으로써, 2년이 지난 뒤에 등기를 이전하는 게 좋다.

보유 기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 상가를 양도한다면 차라리 이 시점을 넘기면 세율이 낮아져서 유리하다.

3년 이상 보유한 상가를 양도할 경우 일정 금액을 공제해 주는데(장기보유특별공제), 보유기간에 따라 공제율이 ▲보유기간이 3년 이상 5년 미만이면 양도차익의 10%, ▲5년 이상 10년 미만이면 15%, ▲10년 이상이면 30%가 적용이 된다.

만약 상가 양도차익이 5000만원인 경우, 2년 10개월 보유했다가 팔면 양도세가 832만5000원이지만 3년 1개월 보유하면 697만5000원으로 135만원이나 싸진다.

다음으로 보유세 기준일 전에 양도하는 것이 좋다. 유리종합부동산세(국세)와 재산세(지방세)는 매년 6월 1일이 과세 표준일이다.

물론 분양상가는 종합부동산세와 연관이 적다. 상가는 주택과는 달리 건물과 토지의 재산세를 분리과세하고 건물부분에 대해서는 종합부동산세를 과세하지
않고 다만 토지부분은 개인별로 합산해 누적 공시지가가 40억원을 초과할 경우에만 종합부동산세 부과 대상이 된다.

상가를 연내에 팔 계획이 있다면 6월 1일 이전에 팔아야 세금을 피할 수 있다.

이 때 양도시점을 판단하는 기준은 계약일이 아니라 잔금청산일이다.

아울러 창업자금 사전상속제도 활용해야 2006년부터 2년간 한시적으로 적용되는 ‘창업자금 사전상속 제도’를 이용할 수 있는 기간이 이제 얼마 남지 않았다.
창업자금 사전상속 제도란 만 30세 이상 또는 결혼한 자녀가 만 65세 이상의 부모로부터 창업자금을 2007년 12월까지 증여받을 경우, 30억원 까지는 10%의 낮은 세율로 먼저 증여세를 과세한 후 부모의 사망으로 재산을 상속받을 때에 사전 상속한 재산을 합산해 정상세율(10~50%)로 정산하는 제도를 말한다. 그러나 이 제도를 사용하지 않고 증여를 받아 사업하면 9400만원의 증여세를 부담해야 한다.

이렇게 창업자금 사전상속 제도를 이용해 상가를 분양받아 창업하면 증여세를 크게 줄일 수 있는 장점이 있다.

하지만 창업자금 사전 상속제도를 활용하기 위해서는 반드시 사전 상속을 받은 날로부터 1년 이내 창업을 해야 하며 사전 상속받은 재산은 3년 내 창업목적으로 모두 사용해야 한다.

이 밖에 사전상속을 통한 창업자금이 생산적인 창업으로 연결될 수 있도록 호텔ㆍ여관업, 유흥 주점업, 도박장 운영업과 같은 소비성 서비스업과 부동산 임대업 및 공급업, 기계장비 및 소비용품 임대업은 창업대상에서 제외됨에 주의를 요한다.

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