우선 전국 714만여명의 청약통장 가입자 가운데 부양가족이 많고 무주택 기간이 길어 가점이 높은 세대주들의 당첨 가능성이 크게 높아진다.
9월부터 순차적으로 주택이 분양될 예정인 파주신도시, 은평뉴타운, 인천 청라지구 등 유망지역을 비롯해 9월1일부터 입주자모집공고를 낸 아파트 가운데 주택규모별로 50~75%가 가점제를 통해 공급된다.
아파트가 공급되는 지역의 현지 주민에게 우선적으로 청약기회를 주는 우선 공급제도와 3자녀 이상 무주택 세대주, 국가유공자 등에 대한 특별공급제도는 현행대로 유지된다.
청약가점제는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 입주자저축가입기간(17점) 등 84점 만점으로 당첨자를 가리는 제도로, 무주택자라야만 청약할 수 있다.
분양가상한제, 민간아파트 9월1일 이후 사업승인신청, 12월1일이후 분양승인신청 적용
개정주택법에 의해 선택품목제도, 분양가상한제 주택의 분양가격산정방식, 분양가격 공시의 방법과 절차 등이 시행된다. 분양가상한제는 실제 효과는 작으나 상대적으로 일반분양이 많은 뉴타운이나 재개발사업에는 커다란 영향을 미친다. 9월1일 이후 사업승인신청을 하는 아파트에 모두 적용되기 때문이다. 8월말에 사업승인을 신청했더라도 11월30일까지 분양승인신청을 하지 않으면 역시 똑같이 적용된다. 현재 분양가는 택지비, 기본형 건축비, 가산비용으로 구성된다. 주택법 개정 시에 가장 논란의 소지가 많았던 부분은 택지비다. 경매, 공매, 공공기관의 입찰 낙찰가, 기타 건설교통부가 정한 경우 등 예외를 제외하고는 분양가의 60~70%를 차지하는 택지비는 감정가를 기준으로 산정된다.
그러나 주택사업자가 비싼 땅을 샀더라도 이를 감정가 이상으로 인정받지 못하는 오류가 생긴다. 실제 매입가격을 인정받은 경우라도 2007년 4월20일 이후 매입했다면 감정평가액과 가산금을 합친 120% 이내에서 받을 수 있다. 분양승인권자인 지방자치단체장은 기본형 건축비를 5% 범위 내에서 깎거나 올릴 수 있다.
가산비는 물건마다 다르게 적용된다. 우선 벽식구조 철골철근콘크리트구조로 할 경우에는 지상층 건축비의 10%를 인정받을 수 있다. 주택성능등급에 따라 지상층 건축비는 최대 4%가 가산된다.
입주자들의 만족도를 조사해 상위 10%에 드는 업체에 대해서는 지상층 건축비의 1%가 가산된다. 50층 이상이거나 150m 이상의 고층 아파트를 지을 때는
분양가 심사를 거쳐 추가되는 실제 비용을 받을 수 있다.
지금까지 아파트 분양가 산정은 최고시세의 100~120% 정도로 분양가를 산정하면 거의 미분양 없이 분양가를 해결했다. 그런 논리로 재개발은 20~30%
저렴한 수준으로 새 아파트에 입주할 수 있었다.
현재 건설사들은 분양가상한제가 실행될 경우 매입가격의 감정가는 50~80%에 불과하다고 주장한다. 분양가상한제와 청약가점제를 두고 정부의 정책도 일관성이 부족했다. 청약가점제는 75%가 무주택자에게 유리한 방법으로 공급되기 때문에 유주택자들은 당첨기회가 그만큼 줄어든다. 분양가상한제 시행시기도 제각각이다. 11월 말까지 법적으로 분양승인을 하면 법적으로는 분양가상한제에 걸리지 않지만 지자체의 심사위원회의 눈높이에 맞춰 분양가를 심사, 승인받지 못할 확률이 크다. 추가부담금이 늘어날 것에 대비해 재건축조합들은 사업을 앞당기기 위해 만전의 노력을 기울이고 있다.
뉴타운·재개발 사업 위축 불가피해
건설업계 역시 분양가상한제를 최대한 피하기 위해 8월 안에 사업승인을 신청하지 못한 경우 원가절감방안과 새로운 수익모델개발에 박차를 가하고 있다.
분양가상한제가 실행되면 재개발사업의 경우 일반분양가를 높여 분양수익을 올려야 하는데 상한제 적용으로 그 자체가 차단되기 때문에 일정부분 타격이 있을 수밖에 없다.
건설업계 관계자들도 공공택지에서 민간택지로 확대 시행되지만 실제 효과는 작고 뉴타운이나 재개발 사업에는 적지 않은 타격을 입을 것이라는 게 지배적 견해다.
부동산신문 정진하
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