지난 시간에 이어 상가투자에 있어서 버려야 할 편견에 대해 살펴보기로 한다.
지난 호에는 1층 상가와 역세권 상가는 잘될 수 있다는 고정관념에 대해 편견을 버릴 필요가 있다고 언급했다. 물론 다음에 기술하는 내용들도 정답은 아닐 수 있다는 점을 밝히는 바다.
이제 여름이 가고 가을이 오면 시기상 상가에 관심이 높아지는 시점이다. 2007년도 하반기에는 여러 유망 상가들이 분양을 준비 중인 것으로 안다. 투자자들의 관심이 높은 만큼 위의 사항을 꼭 유념하시고 투자에 임하시기 바란다.
영화관, 할인점, 대형서점 등 입점 상가는 잘 된다
역세권 주변이나 대단위 아파트 인근 대형 상가의 경우 영화관이나 할인점을 입점시키는 경우가 많다. 하지만 상가투자는 어느 단면적인 분석만 가지고 투자에 임했다가는 낭패를 보기 쉽다.
사실 분양을 하는 입장이나 분양을 받는 입장에서는 상당한 이점으로 작용할 수는 있다. 그러나 최근에는 오히려 상권 활성화를 저해하는 역기능을 보여주고 있다.
그러면 왜 이러한 현상이 발생을 했는가. 의외로 정답은 쉽게 찾을 수 있다.
고객이 상가를 찾는 목적을 생각해보라. 상가의 고객 유인 형태중에 하나인 샤워효과나 폭포수효과가 먹히지 않았다는 것이다.
상가 내에 영화관이나 할인점등을 입점 시키는 이유는 상가전체를 살리기 위한 보조적인 수단이 되어야 하는데 오히려 “죽써서 개주는 꼴”이 된 것이다.
오직 업종차별화와 자체 경쟁력을 가져야 이러한 시설물들의 시너지 효과를 동시에 누릴 수 있다고 본다.
상가규모가 크면 잘 된다
최근 상가들을 보면 대형화 추세가 많다. 규모가 크면 소비층의 다양한 욕구를 충족시키는데 유리하다는 판단에서다.
그러나 지나치게 많은 점포수는 임차인의 유치에 실패하여 공실이 증가함은 물론 심지어는 경제적인 부담으로 경매로 나오는 매물이 증가하고 있는 게 현실이다.
또 이런 대형상가가 실패하면 지역상권에도 커다란 암초로 작용을 한다. 그러므로 경쟁력없이 상가의 규모를 키우기 보다는 상가의 접근성과 쇼핑의 쾌적성, 동선의 차별성이 오히려 중요하다고 본다.
상권이 좋으면 잘 된다
우리가 소위 잘나가는 상권을 꼽으라고 하면 대략 10개 내외로 축약이 될 것이다. 종로, 명동, 강남역, 신촌, 동대문, 남대문, 노량진, 영등포, 건대입구 정도일 것이다.
이들 상권에는 풍부한 유동인구와 고정고객을 동시에 갖추고 있다. 또한 잘 발달된 교통여건도 지니고 있다.
이러한 최적의 조건에도 불구하고 수요층의 다양한 욕구를 채우지 못하면 아무리 좋은 상권에 있다고 하더라도 실패의 쓴맛을 보게 된다. 상권이 좋다는 것은 그 많큼 경쟁이 치열하다는 의미다.
상권은 변한다. 또 외부요인에 의해서 커지기도 하고 작아지기도 한다. 그러므로 상권의 변화추이와 전반적인 흐름도 파악을 해야 진정한 투자라고 하겠다.
아파트 세대수가 많으면 단지 내 상가가 잘 된다
한 때 높은 경쟁률을 보였던 주택공사 단지 내 상가에서도 최근 유찰이 나오고 있다고 한다.
단지 내 상가의 경우 일정 배후세대 확보가 가능하다는 이유로 투자자들의 관심이 높다. 그러나 신도시나 택지개발지구의 경우 상권의 변화를 예측할 수 있는 분석력을 키워야 한다.
가령 현재는 주변에 근린상가나 대형 할인점등이 없다고 하더라도 차후에 생길지도 모르는 경쟁자를 대비해 경쟁력을 키워야 한다. 그러므로 세대수에만 의존한 의사결정은 지양해야 하겠다.
사정상 몇 가지 나열을 하였지만 언급되지 않은 사항도 있다. 차후에 별도로 다루도록 하겠다.
이러한 부분들은 특히 상가초보자들이 명심해야 하는 사항들이다. 사실 별다른 생각없이 투자에 임하기 쉬운 경우들이다