상가투자에 대한 많은 상담을 하는 자리에 있다 보니 실패한 사례를 접하면서 느끼는 점은 이렇다. 지극히 상식적인 부분을 간과해서 실패한 경우가 대다수라는 것이다. 또 인식하지 못하고 그런 과정을 가고 있는 분들에게 환기차원에서 올 상가 시장의 긍정적인 요인을 상술하기로 한다.
◆ 금리인하
금리인하는 상가투자에 긍정적인 영향을 주게 된다. 일단 금리가 상승하면 상가시장은 당장 타격을 받는다. 상가가 수익과 민첩한 관련이 있는 만큼 투자의 자대는 수익률이다. 상가투자는 대부분 대출을 이용한다. 투자자금이 부족해 대출을 받을 경우 적어도 수익률이 금리보다는 높아야 상가의 투자가치가 보장되기 때문이다. 정부의 입장에서 당장 금리가 내려간다는 보장은 없다. 금리는 부동산 뿐 만 아니라 경기전반에 영향을 미치는 거시적인 요소이기 때문이다. 또 무턱대고 금리를 인상 할 수도 없다.
이처럼 상가투자는 금리변화를 고려하지 않을 수 없을진대 분양가대비 융자비율을 적절히 고려해야 한다. 역시 정답은 자금을 고려해 무리한 투자를 하지 않는 것이다. 상가 투자시 융자는 분양가의 30%가 적당하다는 게 중론이다.
여기서 한 가지 짚고 넘어 갈 것이 하나있다. 금리가 오르는 것이 반드시 상가시장에 부정적인가에 대해서는 좀 더 살펴볼 필요가 있다.
즉 주거용 부동산을 융자를 활용해 구입한 경우라면 이자부담이 전가되지 않고 다음 매수자에게 부담비용을 전가한다는 것이 쉽지 않겠지만, 수익용 상가 등은 임차인에게 비용을 전가하기가 수월하므로 불리하다고만 할 수 없다.
◆ 경기회복
상가의 수익을 견인하는 가장 큰 요소는 경기의 개선이다. 최근 소비와 서비스 활동이 나아지고 있다고는 하나 고유가와 고금리 등 불안요인이 내재돼 있어 섣부른 판단은 유보하는 게 좋을 듯 하다. 다만 “경기가 바닥을 쳤다”라는 목소리가 커지면서 향후 경기회복에 무게를 두고 있다.
이로 인한 기대감으로 상가투자에 관심은 많아지고 있으나 막상 상가투자로의 연결은 쉽지가 않아 보인다.
경기가 회복되면 소득이 증가해 소비증가를 일으키고 기업이나 자영업자는 매출이 늘고 상가의 월세와 권리금 인상으로 나타나면서 결국 상가의 시장가치(매매가격)가 크게 오르기 마련이다. 상가는 국가전체 경기의 영향도 받지만 지역경제에 가장 큰 영향을 받는다.
일단 지역경제에 돈이 풀리면 소비가 일어나 지역경제에 커다란 활력을 준다. 이처럼 아파트처럼 지역별, 유형별, 업종별로 차별화 현상이 상가에도 적용되고 있는 것이다. 위기가 기회란 말이 있다. 오히려 이런 소강기가 투자자에겐 좋은 기회가 될 수 있다. 경기가 좋을 때 상가투자를 하겠다는 생각은 버리는 게 좋다. 좋은 상가는 불황기에 빛이 나기 마련이다. 상가투자는 미래를 보고 투자에 임해야 한다.
◆ 주택, 토지 등 규제로 인한 풍선효과
최근에 나오는 부동산 규제를 보면 주택에 관한 규제가 대부분이다. 정부규제의 골격은 기본적으로 종합 부동산세 및 양도세를 강화해 다주택 보유자와 토지 시장에 압박을 가함으로써 투기 근절에 나선 것으로 볼 수 있다.
그럼 이러한 풍선효과가 상가시장에 어떤 영향을 미쳤는지 알아보는 게 좋을 듯 하다. 주택 등의 규제로 부동자금이 흐름이 특히 상가 시장으로 자금이 몰릴 것이라는 의견이 지배적인 것은 어쩌면 당연한 풍선효과가 발생하는 것으로 볼 수 있다.
그러나 막상 현장에서 느끼는 상가시장의 분위기는 정부의 정책에 의한 풍선효과를 기대와는 달리 미비하기만 하다.
장기간의 경기침체로 인한 수익률의 하락은 투자자들에게 외면을 당하기 일쑤다. 이제라도 이러한 풍선효과를 누리기 위해서는 특화된 전문 업종 및 운영 전략을 새롭게 도입하고 차별화를 통한 전략이 필요한 시점이다.
그렇지 못하면 상가시장의 침체기를 벗어나기가 힘들 것이다.