우리가 부동산을 매매하면서 흔히 볼 수 있는 거래 유형으로 부동산의 매수인이 매매대금 중 일부는 현금으로 지급하고 나머지 매매대금은 부동산의 매도인이 위 부동산을 담보로 은행으로부터 대출받은 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정하는 경우가 있다.
이와 관련해서 과연 누가 채무자가 되는지와 부동산의 매수인이 이를 변제하지 않는 경우에 부동산의 매도인은 매매계약을 해제할 수 있는가의 문제가 논의될 수 있는데 이에 관해서 살펴보기로 한다.
위의 경우에 우선 그 법률적 성격에 대해서 살펴보면, 대법원은 위 거래형태의 성격에 관해서 ‘특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 봐야 하고’라고 설시하여 그 성격을 이행인수로 보고 있다.
이행인수와 채무인수의 차이는 매수인이 채무자가 되느냐, 즉 채권자가 부동산의 매수인에게 채무를 변제하라고 청구할 수 있느냐, 아니면 여전히 매도인이 채무자이고 다만 매도인과 매수인의 내부관계에 의해서 매수인이 대신 변제할 책임만을 부담하는가에 있다.
결국 이행인수는 채무자는 여전히 부동산의 매도인이고 부동산의 매수인은 (매도인과의 내부약정에 의해서 매도인을 대신해서) 채무의 변제의 책임만을 지는 것이고, 이에 반해서 채무인수는 채무자는 부동산의 매수인이 되고(부동산의 매도인은 위 채무관계에서 벗어난다) 채권자도 부동산의 매도인이 아닌 부동산의 매수인에 대해서만 변제를 청구할 수 있고, 채무가 이행되지 않는 경우에도 부동산의 매수인이 채무불이행에 대해서 책임을 지는 것이다.
따라서 이를 이행인수로 보는 대법원의 견해에 의하면, 매수인은 ‘매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며’ 단지 매도인과의 내부약정에 의해서 매도인을 대신하여 채무를 변제하는 것이며, 채무자는 여전히 부동산의 매도인이 되는 것이다.
그리고 매매대금의 지급과 관련해 ‘특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것’이어서, 매도인과 매수인의 거래관계는 위 공제액을 제외한 나머지 매매잔대금을 지급함으로써 완료되는 것이므로, 부동산의 매도인은 부동산의 매수인이 위의 잔금지급의무를 다하면 비록 대출금에 대한 변제를 하지 않았다고 하더라도 부동산의 소유권을 이전해야 할 것이다.
그렇다면 부동산의 매수인이 매도인과의 약정에 의한 위 대출금채무를 변제하지 않은 경우에 매도인은 곧바로 매매대금미지급을 이유로 계약을 해제할 수 있을 것인가의 문제가 남는다.
물론 이에 관해서 당사자 사이에 특별히 약정을 하면 그에 의하면 되지만 이러한 약정이 없는 경우에는 어떻게 처리할지와 관련하여 대법원은 ‘설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것’이지만, ‘매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다’라고 설시하고 있다.
그리고 위와 같은 ‘특별한 사정’이 있는지의 여부는, “매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반 사정을 종합적으로 고려해 ‘매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우’에 해당하는지 여부를 판단해야 할 것이다”라고 설시하고 있다.
종합적으로 살펴보면, 부동산의 매수인이 매매대금 중 일부는 현금으로 지급하고 나머지 매매대금은 부동산의 매도인이 위 부동산을 담보로 은행으로부터 대출받은 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정하는 경우에 이는 채무인수가 아니라 이행인수(매도인이 여전히 채무자가 되고)로 보아야 하고, 비록 매수인이 위 대출금채무를 변제하지 않았다고 하더라도 이러한 사유만으로 위 부동산매매계약을 해제할 수는 없다는 것이다.
따라서 독자들은 이러한 유형의 매매계약을 할 경우에는 사전에 면밀히 검토를 하여 매수인이 위 대출금채무를 변제하지 아니할 경우에 이를 어떻게 할 것인지를 매매계약서에 자세하게 기재(계약해제와 손해배상 등)하는 것이 불측의 피해를 줄일 수 있는 현명한 방법이 될 것이다.