창업점포는‘상가특성 파악’이 중요
부동산 규제가 강화되면서 상가가 재테크 대상 상위등급으로 떠오르고 있다. 집, 땅 등과 달리 세금부담이 적고 사고 팔 때 행정규제도 덜 받기 때문이다. 게다가 목이 좋은 상가는 고정임대수익을 올릴 수 있어 노후대비용으로 안성맞춤이다. 상가지역과 업종을 잘 고르면 영업이익과 함께 권리금까지 챙길 수 있는 알짜 재테크상품이기도 하다.
상가투자의 성공여부는 해당 물건 특성을 얼마만큼 제대로 파악, 잘 활용할 수 있느냐에 달려있다. 초보자의 경우 활성화된 상권이나 손님이 많이 오가는 상가에 투자하는 게 유리하다.
문제는 위치다.
모든 부동산이 그렇지만 특히 상가는 목이 좋아야 한다. 어느 곳에 있느냐에 따라 가치가 달라진다. 돈을 벌게 해주는 상가를 찾기 위해선 상가별 특성부터 알아야 한다. 설날 뒤 신춘 맞이 창업에 나서는 사람들을 위해 위치별 상가특성을 소개한다.
중심상가
중심 상가는 도심 한복판에 있는 상가를 말한다. 위치가 좋아 장사가 잘 되고 유동인구가 많은 특징을 지니고 있다. 서울 명동, 종로, 남대문, 동대문 등지는 재래시장과 백화점 등 현대식 쇼핑시설이 섞여 있어 고객확보가 쉽다. 점포 값이 비싸고 권리금이 높은 게 흠이다.
중심가 점포라도 모든가 수익률이 높은 것은 아니다. 초보투자자는 무턱대고 투자하면 안 된다. 도심의 좋은 목을 내세워 비싼 값에 매물이 나오지만 수익성은 외곽의 상가보다 떨어지기도 한다.
원금회수기간을 넉넉히 잡아야 하므로 소액투자자는 될 수 있는 한 피하는 게 좋다.
물량이 넘치는 것도 문제다. 최근 서울 도심에서 분양하는 상가들이 줄을 잇고 있다. 점포수 300개 이상인 대형 쇼핑몰만 200여 개에 이를 정도로 물량이 넘친다. 도심 가운데 있다는 장점만 보고 ‘별 일 있겠나’ 싶어 분양받았다간 낭패보기 십상이다. 임대료가 비싸 세를 얻는 사람들이 뜸해지고 상가슬럼화로 몫 돈이 묻히는 사례가 수두룩하다.
쇼핑몰안의 미니점포와 리모델링상가는 투자비는 적지만 안정적인 고정수익을 올리기 쉽다. 유동인구가 많은 도심에 있고 중·대형 상가들도 많아 손님을 쉽게 끌어 모을 수 있다. 투자 전에 충분한 시간을 갖고 유동인구, 위치, 상가 주체의 자금력, 마케팅 능력, 시세 대비 매매가(분양가) 등을 확인한 뒤 투자하는 게 바람직하다.
단지 내 상가
단지내 상가는 저금리시대에 각광받는 주택단지 내 상가다. 큰 아파트단지면 더욱 좋다. 백화점셔틀버스 운행정지조치 뒤 단지 내 상가가 안정적이란 얘기가 퍼지면서 상가의 대표주자로 자리 잡고 있다.
단지 내 상가는 소자본으로도 임대할 수 있다. 상권이 비교적 안정적이다. 초보자도 큰 무리 없이 투자할 수 있는 게 특징이다. 아쉬운 점은 안정적인 고정수익을 노리기엔 좋지만 멀리 볼 땐 유망한 부동산상품이 아니라는 것이다. 따라서 무턱대고 투자하는 건 바람직하지 않다.
단지 내 상가는 상권변화가 적은 편이다. 안정성 확보에선 유리하지만 고객수요가 한정적이고 목이 일정해 발전성이 떨어진다. 주변에 큰 상가가 들어서 손님들이 발길을 돌리면 규모가 작은 단지 내 상가는 치명타를 입을 수 있다. 되도록 비싼 분양가로 사기보다 적정한 금액으로 마련하거나 경매물건을 잡아야 투자수익이 높아진다.
대단지 분양 상가는 잘못하면 ‘상투’를 잡을 가능성이 크다. 보수적인 투자자세로 신중하게 접근하는 게 재테크 지혜다. 서울지역의 경우 분양경쟁률이 수십 대 1을 넘고 낙찰가가 예정가보다 200% 이상 높게 결정되기도 한다. 상대적으로 분양가가 낮고 입찰경쟁이 덜한 수도권 외곽으로 눈을 돌리는 게 유리한 이유가 여기에 있다. 수도권이나 대전, 대구, 부산, 광주 등 광역시지역이라도 공급과잉과 빈 곳이 많은 상가엔 투자를 자제해야 한다.
근린상가
근린상가는 소자본창업자나 초보투자자들이 가장 좋아하는 상가다. 유흥업을 뺀 다양한 업종들 유치가 가능하다. 유동인구가 늘면 투자금회수가 쉬운 상가이기도 하다.
대단위 주거단지나 아파트 밀집지역을 배후로 한 곳에 투자하는 게 안전하다. 거주인구를 배후상권으로 하므로 상권이 안정적으로 이뤄질 여지가 높다. 상권이 무르익었을 땐 프리미엄까지 챙길 수도 있다.
초보투자자는 분양가가 비싸더라도 이왕이면 1~2층 상가를 잡는 게 유리하다. 고층일수록 고객의 접근성과 인지도가 떨어지고 영업환경이 불리해진다. 수도권 신도시나 대규모 택지개발지구에서 개발이 끝나지 않은 대로변 상가를 처음 분양 받으면 상가가 활성화될 때 부동산가치를 크게 높일 수 있다.
근린상가는 투자 전에 세밀한 입지분석으로 유동인구를 끌어들이고 상권확보가 확실한 목 좋은 것을 잡아야 한다. 유동인구보다 공급이 많거나 분양가격이 주변시세보다 턱없이 비싸면 투자매력이 떨어진다.
파생상가
파생상가는 주 건물의 보조역할을 하는 상가를 일컫는다. 의류상가의 수선센터, 병원의 식당, 예식장 건물의 음식점들이 여기에 해당된다.
의류상가 옷수선점은 ‘악어와 악어새’ 역할을 하는 점포다. 따라서 주 상가의 영업상황에 따라 사업성패가 가려지므로 잘만 고르면 큰돈을 벌 수 있다.
이런 상가를 분양 받으려면 정보가 빨라야 한다. 인맥이 닿아 특혜분양 받는 길도 생각해볼 수 있다. 새 백화점의 아이스크림가게, 대형 업무용빌딩의 지하매점은 돈을 아무리 내어도 분양 받기 쉽잖다. 그런 운 좋은 상가가 아니라도 발품을 팔고 정보를 제대 모으면 좋은 상가를 차지할 수 있다.
신도시 대형 패션상가의 분양현장에 가보면 2~3평짜리 옷수선점, 열쇠집, 담배가게, 분식집 등이 분양시장에 나오는 걸 볼 수 있다. 조그만 가게지만 잘만 고르면 번듯한 대형 상가점포보다 수익률이 훨씬 높을 수도 있다.
이런 상가를 잡으려면 노하우를 쌓아야 한다. 여유를 갖고 분양업체나 공사현장부근의 부동산중개업소에 두루 알려야 한다. ‘실수요자’란 점을 강조하며 ‘비싼 값을 치르더라고 꼭 분양 받겠다’는 확신을 심어줄 필요가 있다. 분양현장을 찾아가 책임자에게 알리거나 대형건물을 짓는 설계사무소 직원 등에게 귀띔해두면 의외로 고급정보를 얻을 수 있다.
집적상가
집적상가는 특정수요층을 겨냥, 유관업종을 유치해 상가의 시너지효과를 높이는 형태로 나타난 상가다. 전문테마상가라고도 부른다. 가구, 의류, 전자, 학원, 의료 등과 같은 업종들이 모여 있으면 상권이나 상가가 활기를 띤다. 서울 종로, 동대문, 남대문, 용산, 영등포 등지에 몰려있다.
기존엔 자연발생적으로 이뤄졌지만 부동산개발업자가 의도적으로 한 장소, 또는 한 빌딩에 여러 업종의 사업자들을 모아 집단상가를 이루는 경우가 늘고 있다. 소비자들도 유관업종들이 모여 있어 쇼핑하기에 편해 만족하는 추세다. 원스톱쇼핑이 가능하고 사업자들 끼리 정보공유와 공동마케팅이 가능해 상가인지도를 높일 수 있는 장점을 갖고 있다.
도심에 있고 실질적 구매력을 갖춘 소비자들이 많이 찾아 임대료가 높다. 전문상가이므로 상권형성이 빠르다. 몇 년 안에 그 지역 대표상가로 커질 가능성이 높다. 요즘 분양하는 서울·수도권 상가는 의류, 전자, 가전, 수입잡화 등 입주대상 업종들이 다양하다.
신세대소비층을 겨냥한 중·저가 패션제품 위주에서 벗어나 지역별 상권특성에 맞는 업종을 개발, 분양하는 곳이 늘고 있다. 전문상가 특성상 층별 분양가격 차이가 많지 않다. 분양가 역시 대체로 싼 편이다. 규모가 작은 상가는 1억원 안팎에 분양받을 수 있을 정도다. 미분양분은 시행사와 절충하면 할인한 값에 살 수도 있다.
투자 전 핵심체크사항은 사업아이템과 분양가의 적정성을 따져보는 일이다. 입지여건을 잘 파악하지 않고 분양받으면 실패할 가능성이 높다. 분양가의 적정성을 따지려면 주변전문상가의 임대료수준을 파악하면 된다.
새로 지은 대형 상가란 이유로 분양가를 비싸게 책정하므로 분양에 실패하면 투자손실은 고스란히 투자자에게 넘어간다. 전문성 없이 많은 가수요자를 노린 상가는 분양을 받더라도 슬럼화 확률이 높다는 점을 감안, 투자를 자제해야 한다.
#동선·교통·노점상 현황 파악은 필수
역세권 상가 잡기 체크포인트 5계명
상가투자에 있어 역세권 상가는 최상의 입지로 꼽힌다. 지하철·전철 개통은 ‘부동산시장의 영원한 호재’로 불린다. 상가부근에 지하철역·전철역·기차역, 버스·택시 정류장, 주차장 등이 들어서면 상황이 달라진다. 출·퇴근교통이 편해져 상가를 포함한 부동산매매와 전세, 임대 수요가 크게 늘어 값이 뛰기 마련이다. 역세권 상가를 잡을 땐 짚고 넘겨야할 6가지 체크 포인트가 있다.
① 행인들의 동선(動線)을 파악하라
고객들이 오가는 움직임을 살펴보라는 얘기다. 쉽게 알 수 있는 방법은 노점상이 역을 중심으로 얼마나 있는가이다. 노점상은 특성상 장사가 잘 될 만한 곳에서 장사를 하기 때문이다. 또 유명 옷 대리점이 있는 곳도 상가투자성이 높다. 유명대리점은 본사에서 목이 좋지 않으면 허가를 내주지 않는다. 의류대리점이 몰려 있는 곳은 위치가 좋아 장사가 잘 되는 곳으로 봐도 된다.
② 대표적 출구가 어디인지 눈여겨보라
역세권이란 장점에도 상가활성화에 실패한 상가는 역 주변 유동인구의 나뉨 현상에 적절히 대응하지 못했다고 볼 수 있다. 역 출구는 한 자리 숫자에서 역 규모에 따라 두 자리를 넘기는 경우도 있다. 특히 출구에 따라 상권규모가 분류돼 상권의 나뉨 현상이 나타나고 있다. 상층부 주거부분분양이 성공리에 끝난 일부 주상복합아파트 상가들의 경우 무늬만 역세권일 뿐 상가 내 유동인구가 적어 실패한 대표적 사례로 볼 수 있다.
③ 상가 수요·공급량이 어느 정도인지 따져보라
역세권 내 수많은 상가들의 입점으로 점포숫자가 한계를 넘었음에도 흡입력 없는 신규상가 등장은 상권존립을 어렵게 한다. 역세권 상가투자에 있어 세밀한 분석 없이 풍부한 유동인구에만 이끌려 투자해선 안 된다. 따라서 사람들이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가투자의 기본공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과 값을 갖고 접근해야 투자위험을 줄일 수 있다.
④ 사람들이 모이는 자리인가 판단하라
동선에 따라서 입지는 천차만별이다. 출근길에 있는 상점보다는 퇴근길에 있는 상점이 더 잘 된다. 아침엔 정신없이 역세권 주변 상점들을 지나쳐버린다. 그러나 퇴근길엔 여유를 갖고 상점에 들어갈 확률이 높다. 수도권에만 400여개 이상의 역이 있다. 이 모두를 ‘역세권’이라 부르긴 힘들다. 따라서 역세권으로서 상권이 번성하려면 사람들이 모이는 자리인지 확인해야 한다. 출·퇴근수단이 되는 역인지 하나의 흡수력으로 고객을 끌어당길 수 있는 역인지 꼭 체크해야 한다.
⑤ 손님을 모을 수 있는 대형시설물이 있는지 확인하라
대형 멀티영화관이나 할인점 등은 특정지역 상권과 소비흐름을 바꿀 만큼 영향력이 높다. 역 주변 대형편의시설을 고려해 그 길목에 자리 잡으면 아주 좋다.