대한민국 100대 상권 탐험 ⑩ 성신여대역 상권

성신여대 상권은 서울 상권 중 가장 복잡한 구조를 지니고 있다. 다른 역세권들은 주변을 중심으로 사각형 모형을 띠고 있지만 성신여대역 상권은 역 주변뿐만 아니라 주택가까지 상권의 직접적인 세력이 미치고 있다. 때문에 구역도가 복잡한 형태를 보인다. 성신여대가 위치한 동선동, 돈암동 지역은 오래전부터 문화, 예술이 발전한 곳이다. 특히 저택이 많아 서울지역의 대표적인 부촌으로 알려진 곳이다. 조선시대 성곽 지역이라는 특징 때문에 문화와 예술에 능한 예술인이 많이 거주했다. 전통예술단체들을 쉽게 찾을 수 있는 것도 이 때문이다. 일제시대에는 춘사 나운규의 아리랑이 성신여대 인근지역에서 촬영되기도 했다. 문화와 전통이 있는 성북구 최고의 상권 성신여대역을 살펴본다.


성신여대 상권은 지난 지하철 개통 이전에는 형성되지 않았다. 1980년대 중반 지하철 4호선이 개통되면서 카페촌의 특징을 가진 상권으로 거듭나기 시작했다. 이후 신세대 패션의 거리로 탈바꿈하면서 강북지역 10대 상권으로 성장하게 됐다. 성신여대 상권은 대학 상권인 동시에 역세권의 특징을 동시에 지닌다. 또 10대 소비자들의 유입력과 소비성향이 서울지역에서 가장 강하게 나타나는 곳이다.


지점별 상권 분석

또 주택가 상권이 갖는 특징도 보유하고 있다.

분식점과 커피전문점, 주점, 장신구점, 여성의류점 등이 주요 업종을 구성하고 있다. 인근 성북구청을 찾는 고객과 성북동 지역 주민들도 무시할 수 없는 수요층이다. 상권의 중심부는 패션과 소비성향이 강한 젊은 층 위주의 업종이 집중적으로 분포돼 있고 주변부는 특색 있는 카페와 주점, 식당이 자리를 잡고 있다.

성신여대 상권은 지하철역 입구를 중심부로 동쪽에 위치한 성신여대평생교육원과 서쪽 사거리를 경계선으로 나뉜다. 남쪽으로는 성북구청과 북쪽으로 국민은행 영업점을 경계선으로 두고 있다.

지하철역 1번 출구 인근에 위치한 로데오 거리는 10~20대 여성들로 늘 북새통이다. 소비계층이 주변에 위치한 대학로와 다른 특징도 보인다. 돈암동 로데오 거리를 찾는 계층은 대부분 10대들이다.

인근에 성신여고 등 중·고등학교가 다수 포진하고 있다. 또 미아·길음동 등에 거주하는 청소년들과 20대 여성들이 오후에 접어들면서 로데오 거리로 몰려들기 시작한다.

이와 같은 특징은 점포들의 집중성 때문이다. 성신여대 로데오 거리는 200여m로 다른 테마거리보다 짧다. 그러나 의류·패션·이동통신·패스트푸드 등의 업종이 빽빽이 들어 차 있다. 점포의 밀집성이 10대와 20대의 소비욕구를 채우고 있는 것이다.

게다가 이면도로를 통해 먹자골목으로 이어지면서 저녁시간대 젊은 층의 만남의 장소로 각광을 받고 있다.

상권 동쪽은 주택가 지역과 연계된 곳으로 한식당이 주로 분포하고 있다. 서쪽은 성북동과 인근 주택 밀집지역으로 분기점 역할을 하기 때문에 소형 점포들이 많다.

남쪽은 식당가로 성북구청 이용 고객들을 위한 오래된 한식당과 고기 전문점이 줄을 서고 있다.

성신여대 상권 유동인구는 평일에 집중되는 경향을 보인다. 하루 평균 30만명이 지하철역을 이용하고 있다. 휴일에는 10만여명으로 줄어든다.

소상공인진흥원에 따르면 성신여대 앞 사거리의 평일 저녁 시간당 유동인구를 보면 2220여명이다. 지하철역 1번 출구 앞 시간당 유동인구는 2650여명이다.

휴일에는 성신여대 앞 사거리는 절반 수준으로 떨어진다. 그러나 로데오 거리에 위치한 지하철역 입구는 평일 수준으로 보이고 있다.


유동인구와 임대 조건

성신여대 상권의 상급지는 로데오 거리다. 주변부는 중급지로 구분되고 있고 성북구청 인근 지역은 하급지로 나뉜다. 임대료는 입지 배경에 따라 갑절이상 차이를 보이고 있다. 상급지는 1층 10평 기준으로 보증금 8000만원·월세 230만원이다. 강북지역에서 최고 수준이다. 권리금도 1억3000만원을 넘는다. 2층은 20평 기준으로 1층 시세와 비슷하다. 중급지는 1층 10평 기준으로 보증금 5000만원·월세 150만원에 매물이 나오고 있다. 권리금은 3000~8000만원이다. 하급지는 1층 10평 기준으로 보증금과 월세가 각각 2000만원과 80만원대에 형성되고 있다. 성신여대 상권은 지역 개발로 미래가 밝다.

지하철역 인근에는 지상 14층 규모의 대형복합상가가 층을 쌓고 있다. 또 우이동-신설동 구역 길음뉴타운개발이 2011년까지 계획돼 있다. 안정적인 매출과 상권 확장의 필요충분조건이 채워지고 있는 것이다.

창업전문가들은 “성신여대 상권이 여성중심의 상권인 만큼 세련된 매장 인테리어와 단골 확보를 위한 영업전략을 세워야 한다”고 충고했다.

또 창업 희망자들은 소비계층 분석과 일치하는 업종선택 후 소비자들의 동선을 철저히 분석해 점포를 선택하는 것이 좋다고 강조했다.


#입지분석 노하우= 상권과 라이프스타일
“고객특성이 상권특성 만든다”


상권은 라이프스타일과 밀접한 관계가 있다. 직종이나 주거특성, 소득과 소비특성, 문화에 대한 가치, 학력수준, 지역연대감 등도 상권의 특성을 파악하는데 도움이 된다. 지역성이라고도 하는데, 아파트 단지 상권과 일반 주거지 상권은 성격 면에서 확연한 차이를 보이게 된다. 같은 아파트 단지도 일산 신도시와 분당 신도시 역시 완전히 다른 라이프스타일을 보인다. 고객의 특성이 상원의 특성을 좌우한다는 것이다.

일산은 30대 중반이 상권의 중심세력으로서 감성은 뛰어나지만 소비의 씀씀이는 실리를 추구한다. 따라서 주거지에 가까운 단지형 상권이 잘 발달돼 있는 반면, 분당은 40대 이상의 중장년층이 중심세력으로 중산층 이상의 소득수준을 보이고 있다.

따라서 생활관련 쇼핑목적보다는 여유적인 소비가 잘 발달돼 있다. 지역 전체적으로 선형구조를 띠고 있지만 서현역을 중심으로 단핵 구조의 상권을 형성하고 있다.

상권의 범위와 특성을 제대로 이해하려면 지형적인 조건뿐만 아니라 지역의 역사와 변천과정 중심 소비 세력의 가치, 습관, 쇼핑태도, 만족도 등의 포괄적인 접근이 있어야 한다. 결과적으로 상권의 특성에 따라 고객이 형성되기도 하지만 고객의 특성에 따라 상권의 특성이 결정지어지기도 한다는 것이다. 상
권의 이해 없이 마케팅 전략을 수립한다는 것 자체가 허황된 것일 수 밖에 없다.

생활용품을 취급하는 점포의 생명력은 취급하는 품목의 소비주기와 품목의 다양성에 따라 상권이 달라진다. 일반적으로 주방용품 등은 내구성이 강한 제품이므로 자주 구입하는 품목이 아니고, 소비회전도 빠르지 않은 편이다. 이런 제품은 상권 반경을 넓게 잡아야 하기 때문에 최소 3000세대이하의 아파트 단지 상권에 입점하는 것은 위험하다. 설령 좋은 입지 조건을 갖고 있다고 할지라고 수익성을 확보하기 위해서는 새로운 수요를 창출해야 하는데, 아파트
단지의 특성상 단지간의 이동이 어렵기 때문에 신규고객확보가 그리 쉽지만은 않다.

생활관련 업종이라 할지라도 얼마나 자주 구입하는 품목인가에 따라서 들어가야 할 자리와 피해야 할 자리가 분명하게 갈리게 된다. 이 경우에는 가능한 대로변에 가깝게 위치해야 하며 가능한 전면이 넓은 점포를 구해야 외부로부터 신규고객 확보가 가능하다.

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