화곡동은 기름진 땅이라는 의미를 갖고 있다. 땅이 기름지고 벼가 잘 익어 가을이 되면 건실한 벼들이 풍성한 계곡을 이룬다는 지명이다. 또 조선시대 경기도 양천군 남산면 능동, 반곡리, 역촌리, 화곡리라는 4개의 마을이 지금의 화곡동이 됐다. 현재의 상권 역시 탄탄한 배후 조건을 갖고 있다. 강서구의 최대상권이기도 하다. 화곡동 상권은 지하철 5호선 역을 중심으로 일 평균 6만명의 유동인구를 자랑한다. 게다가 역을 중심으로 관공서와 학교, 사무실 등이 포진하고 있어 대마불패의 상권으로 이름을 날리고 있다.
화곡동은 지난 1970년대부터 대규모 택지개발이 이뤄졌다. 1977년에는 강서구청이 화곡동에 자리를 잡으면서 상권의 규모가 커지기 시작했다. 이후 화곡로가 개설되면서 상인들의 발길이 잇따랐다.
1990년대에는 가양동과 등촌동, 방화동의 택지개발이 이어지면서 화곡동은 강서구의 가장 큰 상권으로 자리매김했다.
1990년대 중반 화곡동 상권의 중심지가 이동했다. 지하철 개통이전 화곡동의 중심지는 강서구청 뒤편 먹자골목이었다. 그러나 지하철 5호선 화곡역이 개통되면서 상권의 중심이 역세권으로 집중되는 현상이 나타났다.
또 역세권에서 멀리 떨어지지 않은 곳에 화곡시장과 대원시장 등 재래시장이 개설됐다.
두터운 수요층 대마불사 생활상권
화곡동 상권은 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 인접거리에 관공서, 업무시설, 초등학교 등 각종 학교가 포진하고 있다. 또 배후지에는 주택가가 자리 잡고 있는 등 복합적인 성격을 지닌 상권으로 분석되고 있다. 화곡역을 중심으로 한 상권의 배후에는 두터운 잠재 수요층이 포진돼 있으며 역 시설 주변은 일 5만~6만명 정도가 오고간다.
화곡동 상권은 도·소매업이 많은 비중을 차지하는 특징을 갖고 있다. 역세권 배후의 소비특성은 생활밀접형 업종과 소비형 업종에 필요한 소비수요가 많다는 장점을 지니고 있다. 화곡본동과 화곡7동, 화곡8동이 가장 많은 배후 인구가 거주하고 있다.
대표적인 업종은 이동통신 대리점, 학원, 병원, 중개업소사무소, 은행 등 생활편의업종이 포진돼 있다. 또 분식점, 호프집, 일반식당, 꽃집, 칼국수집, 아귀찜, 감자탕, 추어탕 등 생활소비형 업종이 자리를 함께하고 있다. 두터운 배후 인구 등으로 현재까지 쇠퇴업종이 나타나지 않고 있다.
화곡역 2번과 3번 출구 인근 지역은 화곡시장을 거쳐 강서구청까지 이어진다. 이곳은 낮 시간대는 한산하지만 퇴근시간대에 접어들면 퇴근하는 직장인과 귀가하는 학생들로 북새통을 이룬다.
일정한 유동인구를 유지하고 있기 때문에 화곡역 상권에 입주한 임차인들이 수년째 변함없다는 것이 상인들의 설명이다.
배후부지가 주택가이기 때문에 주부들의 활동도 활발하다. 또 특별한 개발 호재는 없지만 아파트 재건축과 주거지역 재개발이 예정돼 있어 상권의 모습은 여전히 젊다.
화곡역 1번 출구와 8번 출구에서 우장산 역으로 형성된 상권은 사무실과 병원, 학원이 밀집해 있어 인근에서 가장 세련된 모습으로 보이는 곳이다. 또 1층 매장수가 많지 않아 다양한 업종 선택을 할 수 있고 주차가 가능한 대형 음식점 입지도 고려할 만하다. 집객시설을 이용하는 유동인구들을 감안, 틈새시장을 노
린 다양한 아이템과 영업전략이 요구되는 곳이기도 하다.
교통 요충지 안정 매출 기대
소상공인진흥원의 화곡역 지점별 유동인구 조사 결과에 따르면 화곡역 6번 출구의 평일 저녁시간대 시간당 유동인구는 3310명으로 타 상권의 지점 유동인구보다 많다. 화곡역 8번 출구는 시간당 3394명으로 출구별 유동인구가 고른 특징을 갖고 있다.
그러나 업무시설과 학교가 많이 위치한 이유로 주말에는 평일 유동인구보다 30%가량 적은 현상을 보이고 있다. 화곡역 상권은 주거 밀집 지역이면서 교통의 요충지에 자리 잡고 있는 등 안정적인 매출과 유동인구에 따른 추가 매출을 확보할 수 있는 실속형 상권이다.
때문에 임대시세가 도심지역 상권과 다르지 않다. 상급지는 1층 3.3㎡기준으로 보증금 5000만원에 월 200만원의 수준을 보이고 있다.
권리금도 1억5000만~2억원 수준이다. 중급지는 3.3㎡기준으로 보증금 3000만원에 월 150만원에 형성돼 있다. 권리금은 5000만~1억원 수준이다.
#창업 입지 노하우 = 오피스가 업종 선택
“업무시설 특징부터 파악하자”
직장인을 상대로 하는 음식점이 가장 잘 된다. 오피스 빌딩가에서는 입지도 중요하지만 무엇보다도 맛에 달려 있다.
맛이 알려지면 소문이 꼬리를 물고 손님들이 몰린다. 가정에서는 별 흥미를 느끼지 못하는 메뉴인데도 오피스가에서는 별미로 통한다. 고등어, 갈치조림전문점이나 청국장, 두부, 라면 전문점이 대표적이다.
또 다양한 메뉴보다는 단일메뉴로 다른 음식점과 차별화를 둔다면 성공할 수 있다.
소상공인진흥원에 따르면 직장인의 식사시간대가 일정하기 때문에 배달형 업종이 아니라면 가급적 점포규모가 큰 것이 좋다.
낮 시간대에 회전율이 2회를 넘지 못하기 때문에 한 번에 많은 손님을 받는 것이 중요하다. 오피스가의 1층 점포를 구하기 어렵다는 점에서 지하나 2층 이상을 고려해 볼만하다. 반대로 배달을 병행하는 경우에는 소규모 점포로도 충분히 승산이 있다.
오피스가라 할지라도 직종에 따라서 직무성향과 소비패턴의 커다란 차이가 있다는 점을 주목할 필요가 있다.
예를 들면 여의도와 광화문 일대가 대표적인 비교지역이다. 여의도는 대부분 금융과 지적서비스업이 몰려 있기 때문에 조직 결속력이 높지 않고 근무여건도 유연하다.
단체 회식보다는 맛있는 별미를 찾는 점심인구가 많은 편이다. 저녁시간대에는 배달이나 테이크아웃형 업종이 강세를 보인다. 반대로 광화문 일대는 조직결속력이 강한 업종이 몰려 있어서 회식문화가 잘 발달돼 있다. 낮 시간대보다는 밤 시간대의 활동력이 강하고 1차, 2차, 3차로 이어지는 술 문화가 일반화돼 있
다.
이런 이유로 먹자골목이 크고 활동시간대도 긴 편에 속한다.
회식메뉴로 적합한 육류나 해물요리 전문점이라면 초기에 안착할 수 있다.
##부동산 신탁과 안전한 상가투자
시행사 갑작스런 부도나 경영악화 미리 대비한다
상가는 주택에 비해 상대적으로 시행사의 부도나 경영악화 등으로 발생하는 문제에 대한 안전장치가 많지 않다. 그래서 투자자들은 신탁사에 신탁이 되어 있는 상가라면 일정부분 안심하는 경우가 많다. 부동산신탁은 소유자가 해당부동산을 신탁회사에 신탁등기를 통해 신탁하면 해당부동산을 의뢰자의 의도에 따라 부동산을 효과적으로 개발, 관리, 처분 등을 통하여 그 이익을 돌려주는 제도이다. 신탁법 및 신탁업법에 의한 부동산 운용제도라고 할 수 있다. 현재 국내 부동산 신탁회사는 금융감독원의 인가를 받아야 영업을 할 수 있도록 하고 있는데 한국토지신탁, KB부동산신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁, KAIT한국자산신탁, 다올부동산신탁 등이 있다.
부동산 신탁사업의 세부 분야는 부동산 개발신탁(토지신탁), 부동산 담보신탁, 부동산 관리신탁, 부동산 처분신탁 등 크게 4가지로 나눌 수 있다.
▲부동산개발신탁
의뢰받은 토지에 건축물 등을 건설해 일정기간 임대사업 등을 통해 발생한 수익을 의뢰자에게 돌려주는 임대형신탁과 의뢰받은 토지를 상가 등을 개발해 판매분양 등을 통해 분양수익금을 의뢰자에게 돌려주는 분양형 신탁으로 세분화된다.
▲부동산담보신탁
부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익권증서를 교부 받아 그 수익권증서를 담보로 금융기관 등에서 대출을 받을 수 있도록 하는 제도로 금융기관이 부동산을 담보로 근저당을 설정하는 것보다 절차가 신속하고 상대적으로 비용도 저렴한 제도다.
▲부동산관리신탁
의뢰자가 신탁한 부동산을 관리해 주는 것으로 의뢰자의 부동산에 대해 예기치 못하게 발생할 수 있는 소유권 분쟁을 예방하는 목적으로 소유권을 안전하게 보존할 수 있는 을종관리신탁과 해당 부동산의 소유권은 물론 임대차, 세금, 시설물, 수익금 운용 등 부동산과 관련 모든 업무를 신탁회사가 대신관리해 주는 갑종관리신탁으로 세분화된다.
▲부동산처분신탁
의뢰자의 부동산을 처분하려는 업무를 신탁 의뢰하는 경우로 처분 절차가 까다로운 부동산이나 매머드급 건물이나 초고가의 부동산을 안전하게 처분할 때 활용되는 신탁이다.
부동산신탁회사에 신탁되어지지 않고 공급되는 상가분양현장의 경우 상가개발 시행사에서 분양대금에 관한 임의적 집행을 막을 수 있는 방법이 없다. 이런 경우 사업시행사의 양심에 의존해야 하는 반면 신탁사업장의 경우 상대적으로 신탁의 종류에 따라 안전장치가 있다고 할 수 있다.
많은 상가분양현장에서 활용중인 관리신탁의 경우 관리신탁을 의뢰하는 의뢰자의 사업대상토지의 소유권이 완전하게 확보되지 않은 경우에는 신탁사와의 신탁계약체결이 되지 않는다. 때문에 관리신탁이 되어 있는 토지라면 어느 정도의 안전성을 확보한 셈이라고 할 수 있다. 또 신탁 이후에는 소유권등기의 표시자가 신탁사이기 때문에 시행사의 제3자와 관련된 채권채무발생으로 인한 강제집행을 막을 수 있다.
개발신탁의 경우 신탁사가 시행사로 나서 책임준공을 약정하는 것이 보통으로 관리신탁의 경우보다 제도적 안전장치로서의 기능이 보다 강화되었다고 할 수 있다. 대리사무로 표현되는 자금관리신탁의 경우에도 분양대금의 임의집행을 제한하여 당해 사업현장과의 관련성 있는 자금만을 집행하므로 시행사 임의 집행사업장보다 안전하다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현 선임연구원은 “신탁사업으로 보다 안정적인 상가투자를 할 수 있다”고 설명했다.